Compraventa de Inmuebles
En una compraventa de inmuebles… ¿Qué debo hacer con CARÁCTER PREVIO a comprometerme a comprar o a realizar una oferta por una vivienda?
Es muy importante, que en la compraventa de inmuebles y con carácter previo a comprometernos a cualquier pacto con la inmobiliaria o con el vendedor analicemos la situación del inmueble. Esto se realiza a través del análisis de dos documentos:
1.- Nota simple registral: Se solicita en el registro de la propiedad. Son datos públicos a los que todos podemos acceder y en ella analizaremos la titularidad del inmueble, cargas que pudiera tener (prestamos, embargos, prohibición de disponer, usufructos, derechos de uso y habitación, etc..).
2.- Ficha urbanística: Se pide en el departamento de urbanismo. Recoge la situación urbanística del inmueble, limitación de licencias, usos de habitabilidad, edificabilidad, situación del planeamiento, etc.
3.- Valor real de mercado del inmueble: Analizar si el valor de compra es el valor real del mercado y se equipara al valor fiscal a los efectos de pago de los impuestos (comprobación de valores) y conocer de antemano las consecuencias en caso de comprobación de Hacienda.
4.- Derramas: Conocer con carácter previo si por parte de la comunidad de propietarios se ha aprobado alguna derrama extraordinaria (ascensor, rehabilitación edificio, fachada..).
Si analizados los anteriores documentos vemos que está todo bien, ya podemos comprometernos a comprar o a hacer una oferta de compra. Para ello, es necesario que el asesoramiento previo lo realice un especialista en derecho inmobiliario.
Por fin DECIDO COMPRAR… ¿Qué pasos tengo que dar?
Existen varios tipos de contratos a suscribir con anterioridad a la formalización en escritura pública de la compraventa de los inmuebles:
1.- Contrato de reserva o señal
Es un contrato en el que las partes se comprometen a comprar y vender y sus especificaciones las regularán en el siguiente tipo de contrato que suscriban, o contrato de arras o contrato de compraventa.
2.- Contrato de arras
No es un contrato en sí, sino un pacto entre las partes en el que se comprometen a entregar un inmueble y a recibir y pagar el precio en un plazo establecido, con unas penalizaciones en caso de incumplimiento por alguna de las partes.
Existen tres tipos de arras:
- Se está obligando a la compra (o venta según el caso) del inmueble. Sirviendo el importe entregado como arras, de anticipo o pago anticipado del precio acordado.
- Estas en realidad, son unas arras confirmatorias o una reserva de vivienda a las que además se le añade una “penalización” en caso de desistimiento por alguna de las partes.
- Las arras penitenciales aparecen en el artículo 1454 CC. Suponen una “promesa” de compraventa, que permiten tanto a vendedor como a comprador, desistir de la compraventa.
Eso sí, el desistimiento tiene consecuencias.
- Si eres vendedor y finalmente no quieres vender, tendrás que devolver el doble del importe recibido como arras.
- Si eres comprador y finalmente decides que no quieres comprar, perderás el dinero entregado como arras.
Optar por unas u otras implica diferentes derechos y obligaciones, por ello es tan importante contar con una asesoramiento previo de un experto en derecho inmobiliario.
En este vídeo te contamos más en detalle qué es el contrato de arras y los tipos que hay:
Si el comprador no consigue el préstamo hipotecario ¿puede recuperar las arras?
El pacto entre las partes si es posible, pero aconsejamos que se redacte correctamente para que no haya conflictos de interpretación.
A veces el banco concede el préstamo pero no por el todo el importe necesario, o en condiciones de plazo y tipo de interés que el comprador no le conviene aceptar.
3.- Contrato privado de compraventa
Es ya una compraventa en firme, y de obligado cumplimiento.
Se hace entrega de una cantidad de dinero a cuenta del precio y se fija la fecha de elevación a público del contrato de compraventa, fecha en la que se procederá al pago de la cantidad restante y se hará entrega de la posesión del inmueble, quien paga los gastos de la notaria y demás gastos.
La importancia del CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES
4.- Escritura notarial directamente
Normalmente se realiza en situaciones de mucha confianza y de disponibilidad del dinero para comprar, ya que la transmisión se realiza en un periodo muy corto de tiempo.
Si bien ello genera la posibilidad de que tanto el comprador como el vendedor desistan de su intención de compra o de venta y no hay compromiso de penalización alguna al respecto.
En todos ellos deben acordarse:
- el objeto de la compra, es decir, el inmueble que voy a comprar
- el precio por el que voy a comprar
- el plazo en el que voy a pagar y
- la fecha de elevación a público para poder acceder a la inscripción en el registro de la propiedad de la compraventa.
CONSECUENCIAS de la suscripción de alguno de estos contratos de compraventa del inmueble
En todo caso, hay que destacar que cualquiera que sea su forma los contratos son plenamente vinculantes para las partes, con las consecuencias y penalizaciones que ello genera, por lo que el asesoramiento jurídico previo es de vital importancia.
¿Y si una vez firmo uno de los contratos anteriores, no consigo la FINANCIACIÓN para la compra?
Nosotros siempre incluimos en los contratos una cláusula por la que, en caso de denegación de la financiación necesaria (préstamo hipotecario) por un banco, se resuelva el contrato sin ningún tipo de penalización.
Es decir, se resuelve el contrato, se devuelven las cantidades entregadas a cuenta y es como si no hubiera pasado nada.
Una vez escrituro la compraventa en la Notaria, ¿QUÉ OCURRE? ¿QUÉ VINCULACIONES FISCALES TENGO? ¿QUÉ PLAZOS TENGO?
Una vez se otorga la escritura pública en la notaria, he tenido que abonar el resto del precio pendiente de pago y he recibido la posesión efectiva del inmueble, ya soy propietario!, pero… ¿y cómo lo registro?.
Para poder acceder al registro de la propiedad y poner el inmueble a nombre del comprador, en primer lugar debo abonar la factura de la notaria por la compraventa.
Una vez tenga la copia autorizada de la escritura de compraventa de inmuebles, dispongo de un plazo de 30 días hábiles para liquidar el impuesto de transmisiones patrimoniales si se trata de segunda transmisión (ITP 10% del valor de compra).
O en su caso, el IVA si se trata de primera transmisión por construcción de la vivienda.
Si nos encontramos con que la compraventa tiene aplicado el IVA habrá que liquidar el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD 1,5 % del valor de la compra).
Una vez liquidado el impuesto correspondiente, ITP o AJD, podremos acceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente.
El vendedor deberá abonar el impuesto de plusvalía municipal (IIVTNU).
También el muchos casos, ante la duda se prefiere alquilar con opción de compra…
En estos casos conviene tener doble precaución, ambas partes, vendedora y compradora, aconsejamos leer el post sobre el contrato de alquiler con opción de compra (ver).
Si soy UN EXTRANJERO, y quiero realizar la compraventa de inmuebles, ¿qué especialidades tengo?
En primer lugar para poder operar en España es necesario tener un NIE a los efectos fiscales. Lo solicito en los consulados de España en cada país o en la policía nacional de extranjería en España, previa cita.
Una vez tengo el NIE puedo abrir una cuenta en España para el pago o cobro de la compraventa y será el banco quién realice el filtro del blanqueo de capitales.
En caso de venta, el comprador retendrá del precio el 3% para ingresarlo en hacienda, impuesto de la renta de no residentes.
Tanto si vas a comprar o vender una vivienda y necesitas un abogado que estudie tu situación, estamos a tu disposición.
Ponte en contacto con nuestro despacho de abogados de Valencia.
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Te explicamos esto y mucho más en el siguiente VIDEO:
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