VENDER UN PISO CON INQUILINO

Cuando tenemos un piso que no usamos, pero lo tenemos alquilado, es probable que nos surja la idea de vender un piso a pesar de tener inquilino. Bien para obtener un beneficio mayor o un quebradero menos de cabeza.

¿Qué ocurre con el alquiler?

vender piso con inquilino

Lo primero que tenemos que saber es que cabe la posibilidad vender el piso aunque esté alquilado.

En este caso, el nuevo propietario no tiene porqué continuar con el arrendamiento.

Sólo tendrá que asumir el contrato de alquiler si el contrato de arrendamiento estaba inscrito en el Registro de la Propiedad. Es decir, antes de vender el piso con el inquilino ocupando la vivienda. Sólo en este caso, podrá el inquilino oponer el contrato de arrendamiento frente a terceros.

En la práctica, en muy pocas ocasiones se inscriben este tipo de contratos. En consecuencia, el nuevo propietario tendrá derecho a resolver el contrato de alquiler una vez haya adquirido e inscrito la titularidad en el Registro de la Propiedad.

Es importante inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad, y para ello se tendrá que liquidar el impuesto de AJD.

¿Qué derechos tiene el inquilino? ¿Puede frustrar la venta?

En efecto. Cuando se vende un piso alquilado, el inquilino tiene preferencia para comprarlo respecto a otros compradores.

Es el conocido como DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE O DERECHO DE TANTEO Y DE RETRACTO.

El inquilino puede exigir que se le venda por el mismo precio pactado con el comprador. O bien, una vez realizada la compraventa anulándola si no se han respetado las formalidades prácticas que exige la Ley de Arrendamientos Urbanos respecto del derecho de adquisición preferente.

¿Qué se debe hacer para vender un piso con inquilino?

El propietario deberá llevar a cabo una serie de formalidades prácticas con carácter previo a la efectiva venta del inmueble.

Primero la comunicación al inquilino del piso

El propietario deberá comunicar al inquilino la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

Dicha comunicación o notificación deberá ser fehaciente. Es decir, deberá dejar constancia de su contenido así como de su fecha de recepción.

Las comunicaciones fehacientes más habituales en la práctica son el burofax (Se puede realizar online o por Internet) o el requerimiento notarial.

Dicha comunicación deberá contener:

  • La decisión de vender.
  • El precio cierto y exacto de la venta, en dinero, que lo habrá fijado el propietario arrendador en relación con el precio de mercado.
  • Las demás condiciones esenciales de la venta, que no son otras que la forma de pago, plazos , cargas previas, garantías gravámenes o cualquier otra condición de carácter relevante que influya o afecte en la compraventa.

Plazo para que el inquilino conteste

El inquilino podrá ejercitar el derecho de tanteo dentro de los 30 días siguientes a la notificación efectuada.

Se trata de un plazo civil de caducidad. Ello significa que no podrá suspenderse o interrumpirse. Se cuentan los fines de semana o festivos. Con lo que, si el último día es inhábil, no se prorrogará el plazo hasta el próximo día hábil.

Si antes del último día de plazo el arrendatario no ha manifestado su voluntad de compra, pierde el derecho de retracto. En consecuencia, el propietario podrá vender el inmueble a un tercero sin que el inquilino tenga la posibilidad de frustrar esa venta.

Y si dentro del plazo de los 30 días el inquilino manifiesta su voluntad de comprar, ejercerá el derecho de retracto y la oferta se hará efectiva..

La notificación fehaciente que efectúa el propietario, supone una verdadera oferta contractual al arrendatario que vincula al propietario.comprar piso de alquiler

Plazo para vender un piso alquilado

Una vez realizada la manifestación de compra por el inquilino del piso, los efectos de la notificación que el arrendador efectuó al arrendatario caducarán a los 180 días naturales siguientes a la misma.

Es decir, dentro de los 180 días siguientes el arrendador deberá haber vendido la vivienda.

Transcurrido este plazo sin que se haya producido la venta, si el propietario decide vender nuevamente, deberá volver a comunicarlo de forma fehaciente al inquilino de piso. Con un mínimo de 30 días de antelación. Así el inquilino podrá ejercer su derecho de retracto y adquirir la vivienda con las nuevas condiciones indicadas en la última comunicación.

Para que el comprador pueda inscribir la compraventa del piso en el Registro de la Propiedad, deberá acreditar que se ha producido la notificación fehaciente al arrendatario y que han transcurrido los 30 días sin que este haya ejercido el derecho de retracto.

La situación arrendaticia de la vivienda, deberá ser declarada por el vendedor en Notaria e incluirse en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público en caso de negar el arrendamiento.

¿Qué ocurre si el arrendador NO realiza la comunicación al arrendatario para vender un piso?

En este caso, el arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto.

Una vez se ha producido la compraventa, el nuevo adquiriente tiene la obligación de comunicar al arrendatario, de forma fehaciente, la adquisición del inmueble y las condiciones esenciales en las que se produjo la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fue formalizada.

Realizada esta notificación, el arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto. El plazo para su ejercicio es de 30 días naturales, contados desde la notificación fehaciente que el nuevo adquiriente ha realizado al arrendatario. Para el ejercicio del retracto, dentro de los 30 días desde la notificación, el arrendatario deberá reembolsar al comprador los siguientes importes:

  • El precio de la venta, en idénticas condiciones en las que este ha comprado al propietario arrendador.
  • Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta. Esto es, gastos de Notaria, Registro de la Propiedad e Impuestos, etc.
  • Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida, si los hubiera.

El derecho de tanteo y de retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

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A pesar de haberse realizado la comunicación por el arrendador, existen algunos supuestos en los que el arrendatario igualmente podrá ejercer el derecho de retracto y subrogarse en la posición del comprador. Estos son:

  1. En el caso de que el propietario, al tiempo de realizar la comunicación fehaciente, hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos.
  2. Cuando, una vez realizada la compraventa, el precio efectivo de la misma resultase inferior al precio indicado en la comunicación realizada al inquilino.
  3. Cuando las condiciones en las que se ha llevado a cabo la compraventa resultasen menos onerosas respecto de las condiciones indicadas en la comunicación efectuada.

¿Cuándo no tiene el inquilino los derechos de tanteo y retracto?

No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble.

Tampoco podrá ejercerse el derecho de tanteo y retracto cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

¿Cómo evitar que el arrendatario pueda ejercer los derechos de adquisición preferente?

Puede darse el caso que el propietario prefiera no verse limitado en este sentido por estos derechos, al momento de vender el inmueble.

En tal caso, en el contrato de arrendamiento que las partes hayan firmado en su día, deberá haberse incluido una cláusula específica mediante la cual las partes pacten la renuncia del inquilino al ejercicio del derecho de adquisición preferente.

Es entonces cuando el arrendatario no podrá ejercer los derechos de tanteo y de retracto.

No obstante, el propietario arrendador deberá comunicar al inquilino su intención de vender la vivienda con treinta días de antelación a la fecha de firma del contrato de compraventa.

Dicha comunicación no tendrá los efectos del tanteo o de oferta de venta. Únicamente será una comunicación de intención de venta.

Vender vivienda en alquiler

¿Tiene la Administración derecho de adquisición preferente?

En algunos casos sí, pero son muy limitados.

Por ejemplo:

  • cuando se venda el edificio entero de una sola vez a un mismo comprador.
  • o cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del edificio.

En estos casos, podrá establecerse el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor de la Administración.

¿Qué pasa con las VPO?

Otro supuesto de derecho de adquisición preferente a favor de la administración lo encontramos en las Viviendas de Protección Oficial – VPO.

En este caso, la Administración puede ejercer el derecho de tanteo y retracto respecto de un tercero.

Para que la vivienda esté sujeta al derecho de tanteo y de retracto a favor de la Administración, debe haberse calificado como VPO con posterioridad al 20 de abril de 2005.

Para realizar la notificación preceptiva de comunicación de intención de venta a la administración, deberá abonarse una tasa que se calculará aplicando el 0,05% sobre el precio máximo de venta.

No obstante, actualmente, es habitual que el abogado especializado solicite un certificado de la Administración para que esta reconozca expresamente antes de la venta que no va a ejercer el derecho de tanteo y retracto y el propietario pueda vender libremente.

Además de los anteriores, existen otros derechos de adquisición preferente:

Es el caso del…

Copropietario o cuando varios herederos son dueños del piso arrendado

Es decir, en caso de ser varios los propietarios de un bien inmueble y, alguno de estos decida venderlo, el otro u otros copropietarios podrán adquirirlo con carácter preferente respecto de un tercer comprador, mediante los derechos de tanteo y de retracto expuestos. En este caso, si la vivienda estuviese alquilada, el copropietario tendrá derecho de adquisición preferente por delate del inquilino propio inquilino.

El Pacto de Retro

El conocido como derecho de retracto convencional. También conocido como pacto de retro. 

Significa que el vendedor tiene derecho recomprar el piso que vendió. Para ello deberá reembolsar al comprador el precio de la venta, los gastos generados y mejoras en la finca.

Para tener preferencia respecto al inquilino debe estar inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la firma del contrato de arrendamiento.

Tanto si eres inquilino como si eres propietario de una vivienda que se va a vender y necesitas un abogado que estudie tu situación, estamos a tu disposición.

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