Los gastos de comunidad de propietarios en la compraventa

Los gastos de comunidad de propietarios en la compraventa pueden llevar derramas extraordinarias ocultas. Son vicios ocultos.

¿Qué entendemos por ‘gastos de la comunidad de propietarios’?

Los gastos de la comunidad de propietarios, son gastos inherentes a la propiedad. Es decir, son gastos que el propietario debe asumir para el buen funcionamiento de los elementos comunes del edificio.

¿Qué tipos de gastos de la comunidad de propietarios en la compraventa de un inmueble existen?

Estos gastos tienen dos regímenes distintos:

1. LOS ORDINARIOS O COMUNES: son los gastos de funcionamiento normal de la comunidad de propietarios, es decir, los gastos de alumbrado, limpieza, portería, mantenimiento elementos comunes, etc….

Se suelen pagar al mes o al trimestre y se determina por una cuota fija.

2. LOS GASTOS EXTRAORDINARIOS O DERRAMAS EXTRAORDINARIAS: son un gasto puntual para hacer frente a obras extraordinarias de mejora o rehabilitación de los elementos comunes del edificio (ascensor, fachadas, bajantes, portal, rellanos, etc. o estructurales del edificio…).

Son gastos obligatorios para los comuneros y se fija un plan de pagos especifico con independencia de los gastos comunes.

Estas derramas extraordinarias deben ser aprobadas por acuerdo en la Junta de la Comunidad.

Esta clasificación entre gastos ordinarios y gastos extraordinarios es importante cuando hay conflicto por el pago de los gastos entre el usufructuario y el nudo propietario, ya que en casos de herencia se suele atribuir al viudo o viuda el usufructo vitalicio de la vivienda.

Igualmente es importante, cuando la compraventa es con reserva del usufructo vitalicio. Es decir, los caso en los que el propietario vende su vivienda cambio de una renta vitalicia y con el derecho de ocupar la vivienda de por vida. Si bien es esto caso se suele y se debe pactar en el contrato.

¿Qué tipos de derramas extraordinarias existen?

Pueden ser:

• Pago de una provisión de fondos para ir reparando elementos comunes según sea necesario.
• Pago de un importe determinado en función de la cuota de participación en el edificio sobre un presupuesto cerrado aprobado en la Junta de la Comunidad de Propietarios.

Una vez realizada la diferenciación entre unos gastos y otros, ¿qué ocurre con los gastos de comunidad cuando hay una compraventa?

En primer lugar, el vendedor debe poner de manifiesto la existencia de las derramas extraordinarias previstas, aún sin aprobar, las aprobadas y las cuotas abonadas. Igualmente debe informar sobre las pendientes de abonar.

Es muy importante que esta información se facilite tanto al comprador como al intermediario inmobiliaria, de lo contrario la compraventa puede incurrir en vicio oculto.

Normalmente, tanto en el contrato de arras como en la escritura de compraventa se manifiesta “estar al corriente de pagos de gastos comunes de la comunidad de propietarios..” y se certifica por el Administrador de la Comunidad o Secretario con el visto bueno del Presidente.

La ley no obliga que este certificado indique el importe de la deuda pendiente de los recibos de la comunidad ni de la existencia de derramas aprobadas o pendientes de aprobar o futuras.

El certificado de la comunidad de propietarios solo certifica que se está al corriente o no de los gastos de la comunidad a fecha de la transmisión de la vivienda.

Siempre debemos pedir al administrador que certifique:

• tanto de la existencia o no de deudas de gastos comunes
• de la existencia de derramas extraordinarias aprobadas o pendientes de aprobar
• y las cuotas pendientes de pago así como su importe, para que no nos encontremos con sorpresas desagradables.

También recomendamos solicitar las actas de las Juntas de la Comunidad de Propietarios de los últimos 3 años.

Con ello, conoceremos si existe alguna derrama extraordinaria pendiente de aprobar o ya aprobada y pendiente de pago, y podremos valorar la propuesta de compra del inmueble.

Pongamos un ejemplo de una compraventa con gastos de comunidad de propietarios:

Compro una vivienda por 100.000€. El certificado de la comunidad de propietarios establece que se está al corriente de pago de gastos comunes, nada más. Una vez soy propietario, me indican que había aprobada una derrama extraordinaria para la rehabilitación de la fachada del edificio que según mi cuota de participación, debe abonar 8.000 €.

¿Vas a comprar una vivienda y no quieres sorpresas con los gastos de comunidad de propietarios?

¿Se puede vender una vivienda con una derrama extraordinaria ya aprobada o pendiente de aprobación o cuantificación?

Sí, se puede. Pero debemos tener en cuenta distintos supuestos y situaciones y sus consecuencias.

Supuesto 1

La derrama está aprobada en Junta de propietarios pero no se ha abonado el importe porque no se han girado los recibos y se vende la vivienda

Ejemplo:

Se aprueba una derrama extraordinaria para rehabilitar la fachada del edificio. La cuota para el pago de esta derrama será de 12 cuotas de 200 €. Se empezarán a girar en unos meses y entre ellos se formaliza la compraventa.

El certificado de deuda de la comunidad de propietarios determinará que:

• está al corriente de pagos
• así como las cuotas de la derrama extraordinaria las debe pagar el nuevo propietario cuando sean giradas al cobro.

Supuesto 2

La derrama no esta aprobada en Junta pero se conoce la necesidad de realizar las mejoras, y esta prevista la convocatoria de la Junta o la determinación del importe de la derrama y se vende el inmueble

El certificado de deuda de la Comunidad de Propietarios determinará que el vendedor esta al corriente de pago. La sorpresa vendrá cuando se convoque y celebre la Junta de propietarios y se determine el importe de la derrama. Será responsable el comprador de la vivienda ya que el acuerdo se adoptará una vez sea el nuevo propietario y las cuotas se devengarán una vez sea ya el nuevo propietario.

Supuesto 3

La derrama está aprobada en Junta, se acuerda realizar tales mejoras pero no se han aprobado aún los presupuestos que cuantifiquen la responsabilidad del gasto extraordinario de cada vivienda y se vende el inmueble

El certificado de deuda de la Comunidad de Propietarios determinará que el vendedor está al corriente de pago.

Hasta que no se cuantifique el importe que debe abonar cada vivienda en base a su cuota de participación en el edificio no se determinarán las cuotas a pagar ni su importe.

En estos casos, aunque la derrama este aprobada antes de la venta, el responsable del pago será el propietario en la fecha en la que se devenguen o giren las cuotas.

Es muy importante tener esto en cuenta, ya que el comprador debe conocer que, además del precio de la vivienda, tendrá que asumir el coste de la derrama extraordinaria, que normalmente son altas.

En la Ley de Propiedad Horizontal encontramos el art. 17,11 que establece:

Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.

Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

En estos casos puede solicitarse una rebaja en el precio o llegar a un acuerdo con el vendedor para que deposite el coste de la derrama en la cuenta de la Comunidad de Propietarios.

¿Cuándo debo conocer estos gastos de comunidad de propietarios?

Considero que esta situación que afecta al titular del inmueble debe analizarse con carácter previo a la firma del contrato de arras, o incluso del de reserva.  De esta manera podremos saber si realizar una propuesta económica a la baja o incluso llegar a acuerdo previos de pago por parte del vendedor.

¿Y si NADIE me informa de esta situación?

El vendedor, o la persona que actúe en su representación, tiene la OBLIGACIÓN DE INFORMAR a la persona interesada en la compraventa de la vivienda sobre la existencia de derramas pendientes de pagar en la propiedad o derramas pendientes de cuantificar.

Si el vendedor, a sabiendas de la información, oculta estos datos al comprador o el gestor inmobiliario tanto del comprador como del vendedor, no lo comprueban previamente con el administrador de fincas y no lo trasladan al comprador, puede que la compraventa adolezca de VICIOS OCULTOS.

Y si ha habido Vicios Ocultos ¿Qué puedo hacer?

El plazo para ejercitar la acción de nulidad de la compraventa por vicios ocultos es de 6 MESES desde la compra. Más que nulidad de la compraventa, entiendo que puede darse indemnización de daños y perjuicios por dolo o mala fe del vendedor.

Los edificios de más de 50 años deben tener IEEV (antigua Inspección Técnica de Edificios – ITE). Si no la tienen es mas que probable que se deba realizar una alguna actuación, reforma o rehabilitación estructural del edificio.

Conclusión:

Lo más importante es informarse sobre el estado de la vivienda y la posible existencia de derramas pendientes de pago antes de comenzar la negociación de la compraventa.

De esta forma se puede acordar desde un inicio quién será el responsable de asumir estos gastos o para solicitar una rebaja del precio.

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