Lo primero de debes saber es que lo que popularmente se llama Ley Hipotecaria es realmente la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Te lo resumimos en 11 puntos:

1. Gastos de la hipoteca

Se refiere a los gastos de hacer una hipoteca, como a quién corresponder pagarlos, ¿al banco o al cliente?

Corresponde pagar al banco:

  • Notaría
  • Registro de la Propiedad
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
  • La gestoría

A pagar el cliente:

  • Su copia simple de la escritura
  • Tasación

En los casos de una posterior subrogación, es decir, si se cambia la hipoteca a otro banco, el nuevo banco deberá pagarle al antiguo la parte proporcional de los gastos iniciales.

2. Más protección al consumidor

Además de la mayor protección a los consumidores que se desprende de las directivas de la Unión Europea, la nueva ley hipotecaria añade:

  • Más información para el futuro hipotecado: Se debe entregar la oferta vinculante con antelación de 10 días con el formato de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).
  • Entregar la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), que es un resumen de las cláusulas más relevantes o importantes, una copia del contrato.
    • Y lo más novedoso: en la hipotecas a tipo variable, varios ejemplos de cuadro de amortización o de pagos en distintos escenarios.
  • Visita obligatoria al notario al menos un día antes, tanto de los titulares como de los avalistas. En dicha visita se deberá responder a un test y comprobar que el cliente dispone de la copia del contrato.
  • Los registradores de la propiedad no podrán inscribir cláusulas abusivas, es decir, contrarias a las normas imperativas o declaradas nulas por el Tribunal Supremo.

Las cláusulas que incumplan la normativa establecida por la nueva ley hipotecaria serán nulas de pleno derecho. Es decir, no tendrán plazo de prescripción para poder denunciar su abusividad.

También se regula que los bancos no podrán ligar el salario de los empleados a los objetivos por la concesión de préstamos hipotecarios, y ello para evitar un estudio inadecuado de su viabilidad.

Reclamar gastos de hipoteca

3. Comisión de amortización: más barata.

La comisión de amortización anticipada, ya sea parcial o total, además de abaratarse sólo se podrá cobrar cuando al banco le genera una pérdida financiera.

La comisión máxima quedará así:

En una hipoteca a tipo variable:

• 0,25% solo durante los primeros tres años de vida del contrato
• 0,15% solo durante los primeros cinco años del plazo del préstamo

En una hipoteca a tipo fijo:

• 2% durante los primeros 10 años
• 1,5% durante el resto del plazo

Se puede pactar que el cliente deba hacer un preaviso con un mes de antelación para amortizar hipoteca de forma anticipada. Y el banco tendrá tres días para su evaluación.

4. Hipotecas a tipo fijo

Para evitar la excesiva contratación de hipotecas a tipo variable e incentivar el cambio a tipo fijo, que limita la comisión de cambio de tipo al 0,15%, aplicable únicamente si el cambio se produce durante los primeros tres años del plazo del préstamo.

Esto que aplicará tanto si el cambio es en la misma entidad o con cambio de banco.

5. Hasta un impago 12 cuotas no te pueden embargar la casa

Es la aplicación de famosa abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado. Que por fin regula cuando se puede demandar por impago reiterado.

Desde ahora el banco no puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria hasta que no se alcancen los siguientes límites:

  • Durante la primera mitad del plazo: hasta que la demora no exceda un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas.
  • Durante la segunda mitad del plazo: el porcentaje del capital impagado asciende al 7%, mientras que las mensualidades en demora mínimas son 15.

También se limita el interés de demora máximo de 3 puntos por encima del interés remuneratorio, es decir, del de la propia hipoteca.

6. Vinculación de seguros, planes de pensión o otros productos financieros

El banco lo podrá obligar a contratar otros productos, salvo dos excepciones:

  • Seguro de hogar
  • Seguro de vida o de protección de pagos

No obstante, el cliente podrá contratarlos en la compañía de seguros que quiera sin que por ello le suban el tipo de interés.

Lo que sí se permitirá de las ofertas combinadas, es decir, que se bonifique el tipo de interés inicial si el cliente contrata determinados productos complementarios con el banco.

Para ello, deberá demostrarse que dichos productos de seguro o financieros son beneficiosos para el cliente.

Será el Banco de España quien tendrá la potestad de decidir que productos autoriza.

Para que el cliente pueda comparar precios adecuadamente de las ventas combinadas, se obliga a las entidades a facilitar dos ofertas por separado: una con la bonificación y otra sin ella.

7. Cláusula suelo al 0%

Quedan terminantemente prohibidas las cláusula suelo en la hipotecas de tipo variable, y tampoco pueden dejarlo el en 0% si es EURIBOR es negativo.

Se establece por defecto, que el tipo de interés mínimo será el 0%.

Si no sabes como reclamar su cláusula suelo pulsa aquí

Como reclamar clausula suelo

8. Hipoteca multidivisa

La nueva ley hipotecario recoge el criterio del Tribunal Supremo. En consecuencia fija mayor deber de información a los clientes en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).

También deberá el banco informar periódicamente del aumento de la deuda pro fluctuación de las monedas , en cualquier caso indicar un ejemplo de aumento del 20%

Si no se cumple estos requisitos se considerará el contrato nulo y se recalcularía la hipoteca en euros desde el inicio.

Puedes encontrar más información pulsando aquí: hipoteca multidivisa

9. Control de los intermediarios financieros y prestamistas privados

Para evitar abusos por la llamados brokers inmobiliarios, intermediarios financieros y los prestamistas privados, la nueva ley hipotecaria establece algunas medidas de control:

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  • Creación de un registro de intermediarios financieros gestionado por el Banco de España y por las Comunidades Autónomas (solo para aquellos que operen únicamente a nivel regional).
  • Los intermediarios y prestamistas privados no pueden tener antecedentes delictivos ni haber sido declarados en concurso si quieren operar en España.
  • Su remuneración debe incluirse en la tasa anual equivalente de la hipoteca. Dicho de otra manera, no se puede ocultar la comisión por intermediación fuera del cálculo de la TAE.

La actividad de esas agencias y compañías tendrá la supervisión del Banco de España, salvo las que sean regionales que tendrán el control de su Comunidad Autónoma correspondiente.

10. ¿Dónde plantear quejas o reclamaciones?

La nueva ley hipotecaria o ley reguladora de los contratos de crédito prevé la creación de una nueva entidad de resolución de los litigios de consumo en el sector financiero.

No obstante, eso requiere desarrollo y presupuesto y mientras tanto seguirá siendo el Banco de España mediante su servicio de Reclamaciones quién se encargará de la quejas y reclamaciones.

11. La nueva ley hipotecaria ¿se aplica de forma retroactiva?

No puede ser retroactiva, eso sería inconstitucional.

Sin embargo, dos artículos sí tienen carácter retroactivo:

  • El máximo de comisión por cambio de tipo de interés de variable a fijo
  • el que establece cuándo se puede aplicar la cláusula de vencimiento anticipado

Por tanto, salvo los dos puntos anteriores tu hipoteca sigue igual, es decir, no cambian por la mera publicación de la nueva ley hipotecaria.

No obstante, las cláusulas abusivas ya han sido declaradas nulas por los tribunales, por ello se aconsejamos que reclames, primero a tu banco y si no responde podrá confiar en MARIN & MATEO ABOGADOS.

Ponte en contacto con nosotros llamándonos al963 202 876 o escríbenos tus dudas o consultas a través del formulario que ponemos a tu disposición de forma GRATUITA en nuestra Web.

Estaremos encantados de ayudarte.

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La nueva Ley Hipotecaria
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