Comprar en Subasta Judicial

Son muchas las personas que desconocen qué deben hacer para comprar en subasta judicial.

¿Te interesa comprar en subasta judicial?

Un poco de historia

Los Romanos ya utilizaban este método para la venta de pública de propiedades del Estado. Sacaban a la venta propiedades y los interesados hacían pujas hasta que la mayor puja se adjudicaba el bien y pagaba el precio al estado.

En el siglo VII, las subastas públicas se llevaban a cabo en los procedimientos de apremio. Era la manera de convertir en dinero los bienes embargados del deudor cuando este había fallecido.

A partir de entonces, lo acreedores acudían al Pretor (praetor- magistrado romano) solicitando la puesta en posesión de los bienes del deudor. Se ponían a la venta (subasta pública) y el adjudicatario de los bienes pagaba las deudas del ex propietario hasta donde alcanzara la cantidad fijada como precio en la adjudicación.

Esto perduró en el tiempo a través del Fuero Juzgo hasta nuestros días. Desde la aprobación de nuestro Código Civil a finales del siglo XIX, 24 de julio de 1889.

Tipos de subastas

Hay tres tipos de subastas:

1. Judiciales: Son las que se celebran en los juzgados.
2. Administrativas: Las que se rigen por la norma administrativa, subastas por deudas de la Seguridad Social, Hacienda, Ayuntamientos, Diputaciones, etc..
3. Privadas: Las que realiza una empresa privada o particular y se regulan por las condiciones por ellos dispongan.

¿Qué es la Subasta Judicial?

Es la venta judicial forzosa para cancelar una deuda. Cuando alguien no paga voluntariamente a su acreedor, el juez le obliga a venderlo para pagar a sus acreedores. En ella se fija un precio de salida o de venta y se busca un comprador.

Según nuestras leyes, es la última fase de un procedimiento judicial, tras una resolución firme y una ejecución, se denomina ‘procedimiento de apremio’, en el que se licitan públicamente un/os bien/es a subastar, el precio por el que se venden y se individualiza la persona que los adquiere.

Con ese valor/precio se pagan las deudas del ex propietario hasta donde alcancen.

¿Qué bienes salen a subasta judicial?

Durante el procedimiento judicial, se ha solicitado al juez información fiscal del ejecutado o deudor. Esa información es puesta a disposición de las partes del proceso y viene determinada por los datos que la Agencia Tributaria dispone del deudor. Esto es, la empresa donde trabaja, su sueldo anual, las cuentas en entidades bancarias, los datos del catastro sobre la titularidad de propiedades, los vehículos a su nombre, etc..

Los bienes a embargar y subastar pueden ser de diversa índole:

Inmuebles de todo tipo como:

• Bienes urbanos: Viviendas, locales comerciales, garajes, trasteros naves industriales
• Terrenos rústicos
• Nuda propiedad de inmuebles, conviene informarse de a quien le corresponde los gastos.

También derechos como:

• de usufructo,
• traspaso,
• sobre rentas de alquileres,
• derechos de propiedad industrial o intelectual, acciones, planes de pensiones,

Y sobre bienes muebles como:

• cuentas corrientes,
• vehículos,
• joyas, arte y antigüedades,
• maquinaria industrial,
• muebles,
• mercaderías…

En lo referente a subasta de vivienda o inmuebles hay que tener las mismas precauciones que en la compraventa de inmuebles, o incluso más, por que no olvidemos que una subasta es una compraventa judicial.

¿Cómo funciona una compra en subasta judicial?

Las subastas judiciales antiguamente se realizaban en la sala de subastas de los juzgados, eran presenciales y las pujas se realizaban a mano alzada.

Desde octubre de 2015, tras la aprobación de la Ley 19/2015 de 13 de julio de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil, las subastas tanto las judiciales como las notariales y desde 2018 las tributarias (AEAT) se realizan de forma telemática desde el Portal de Subastas del B.O. E. Son públicas, puede acceder cualquier ciudadano y las pujas tienen una duración de 20 días hábiles desde su publicación o fecha de apertura de la subasta en el B.O.E.

Para acceder a la información de una subasta hay que entrar en el portal de subastas, https://subastas.boe.es. La información es pública para todo el mundo pero si se quiere participar hay que darse de alta como usuario, con un certificado digital o clave de acceso.

La información que consta en la subasta de un bien es la siguiente:

Bien a subastar, datos del inmueble en su caso, ubicación, cargas, situación posesoria, entidad gestora, la puja mínima si hubiera, tramos de pujas, …

Si el bien a subastar es de interés, una vez dados de alta en el portal de subastas debemos realizar un depósito para poder participar en la subasta o pujar.

Los depósitos de subastas se realizan exclusivamente a través del Portal de subastas, utilizando una cuenta de la que sea titular o autorizado y que pertenezca a alguna de las entidades colaboradoras de la pasarela de pagos de la Agencia Tributaria, cuyo listado consta en la web de subastas.

¿Cuánto hay que depositar para compras en subasta?

El depósito a realizar para participar en la subasta es el 5% del valor de subasta fijado en la publicación.

Hay que tener en cuenta si la puja se hace con reserva de postura o no, esto quiere decir que si hago la puja con reserva de postura y el adjudicatario del bien, en el plazo que tiene para pagar el valor del bien, no lo hace, se adjudica a la segunda puja más alta. Si por el contrario no he realizado la puja con reserva de postura, si el adjudicatario del bien, no comparece no tendré derecho alguno a que me sea adjudicado el bien subastado.

Una vez finalizada la subasta, el que más haya pujado se adjudica el bien. La adjudicación del bien la realiza el juzgado que ha ordenado la subasta, teniendo un plazo de 20 días hábiles para consignar judicialmente el precio o valor de la subasta.

Subasta judicial hipotecaria

Tiene unas especificaciones con respecto al procedimiento judicial y el valor de salida de la subasta. Todo ello regulado en la LEC para los procesos de ejecución hipotecaria.

En este tipo de procedimientos, en la propia escritura del préstamo con garantía hipotecaria se fija el valor de subasta.

En estos casos las adjudicaciones serán fijadas por unos % del valor de subasta si la vivienda en vivienda habitual del ejecutado (empadronado los dos últimos años). De la siguiente forma:

• 70% o 60% del valor de subasta para casos de vivienda habitual y
• 50% del valor de subasta si no es vivienda habitual del deudor.

¿Pueden participar los propios ejecutante o ejecutado en la subasta?

El ejecutante, es decir, el acreedor solo puede participar si hay posturas o pujas y él hace una mejora de postura. Si bien, puede adjudicarse el bien o ceder el remate a un tercero.

El ejecutado siempre podrá hacer mejoras de postura si no se llega al 70% del valor de subasta. En tal caso podrá igualar la puja y adjudicarse el bien.

En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al acreedor, puede el deudor o el tercero poseedor de buena fe, pagar íntegramente lo que se debe al ejecutante por principal, intereses y costas y liberar los bienes embargados.

Como habéis visto es un proceso bastante complejo. Aconsejamos analizar en primer lugar el bien que sale a subasta a fin de comprobar las cargas existentes (otras deudas, ocupantes, limitaciones de disponer, etc..).

El proceso de subasta es también largo y con muchas especificaciones por lo que os aconsejamos asesoramiento previo, y acompañamiento durante la subasta hasta la adjudicación del bien, ya que los plazos y mecanismos son muy técnicos y procesales.

Te preguntarás qué problemas puedes encontrarte tras la adjudicación…

La compra de inmuebles en subasta pública, ya sea judicial, o de Seguridad Social o AEAT, siempre han resultado una inversión muy rentable.

No obstante, en ocasiones no están exentas de ciertas visicitudes como, encontrarnos con ocupantes, ya sea con justo título o sin derecho legal (okupas). O problemas a la hora de inscribir en el Registro de la Propiedad la adjudicación.

Te aconsejamos leer nuestro post, qué podemos encontrarnos tras la subasta (ver)

¿Necesitas asesoramiento para comprar en una subasta judicial?

En Marin y Mateo Abogados podemos asesoraros desde el inicio, seas acreedor, deudor o tercero interesado.

Si vas a comprar en subasta judicial una vivienda o local y necesitas un abogado que estudie tu situación, estamos a tu disposición.

También debes saber que hay otra manera muy rentable de invertir o acceder a inmuebles, y es comprando la hipoteca que lleva a la subasta:

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SI ERES INVERSOR DEBE SABER….

Que también hay una manera muy rentable de invertir o acceder a inmuebles, y es comprando la hipoteca que lleva a la subasta:

Comprar la hipoteca antes de la subasta (Cesión de Créditos)

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