El Contrato de Compraventa de Inmuebles
¿Qué es el Contrato de Compraventa de Inmuebles?
El contrato de compraventa de inmuebles es un acuerdo entre dos partes, el vendedor y el comprador, en el cual se transfiere la propiedad de un bien inmueble, como una casa o un local comercial.
Supongamos que eres una persona que quiere comprar una casa para vivir en ella. Para hacerlo, necesitas firmar un contrato de compraventa con el vendedor, en el cual se establecerán las condiciones de la transacción, como:
- el precio
- la forma de pago
- cuando se entregan las llaves
- qué pasa con las cargas
- y las responsabilidades de cada parte.
Te explicamos esto y mucho más en el siguiente VIDEO:
¿Por qué es tan importante el contrato de compraventa de un inmueble?
Este contrato es muy importante, ya que garantiza que ambas partes cumplan con lo acordado y protege tus derechos como comprador.
El contrato de compraventa de inmueble tiene varias implicaciones legales.
Por ejemplo, en algunos casos, el vendedor puede entregar el inmueble en las condiciones en que se encuentra, mientras que el comprador se compromete a pagar el precio en un plazo determinado. Esto significa que si compras una casa y descubres que tiene problemas estructurales después de firmar el contrato, es posible que no puedas reclamar al vendedor por esos defectos.
Además, el contrato puede establecer el pago de intereses en caso de que el comprador no pague el precio completo en el momento de la entrega del inmueble.
El contrato también regulará sobre cuándo y dónde hacer la escritura notarial, y quién asumirá los gastos de compraventa, que son:
- Notaría
- Registro de la propiedad
- Cancelación de cargas.
- Impuestos: IVA, ITP-AJD, Plusvalía municipal.
- Gestoría
En algunos casos, el piso o casa se vende con anexos como garajes y trasteros y también con muebles. Conviene regularlo bien.
También se puede vender un inmueble si está alquilado, y el inquilino seguirá ocupando el mismo, pero en caso de tratarse de una vivienda debemos de ver si éste tiene el derecho de adquisición preferente.
¿Qué debo hacer con CARÁCTER PREVIO a comprometerme a comprar o a realizar una oferta por una vivienda?
¿Cuál es la importancia de la entrega de llaves en un Contrato de Compraventa de Inmueble?
La entrega de llaves o de la cosa vendida en un contrato de compraventa de inmueble es de vital importancia, ya que es en ese momento cuando se realiza la transferencia de la propiedad del inmueble al comprador.
Esto significa que el vendedor transfiere la posesión y el control del inmueble al comprador, quien se convierte en el nuevo propietario.
La entrega de llaves o de la cosa vendida es un requisito fundamental para que el contrato de compraventa sea válido y efectivo.
Además, a partir de la entrega, el comprador adquiere la responsabilidad de mantener y cuidar el inmueble.
¿Qué implica el incumplimiento y el pacto comisorio, en un contrato de compraventa de inmueble?
El pacto comisorio o cláusula de incumplimiento en un contrato de compraventa de inmueble implica que, en caso de incumplimiento por parte del comprador en el pago del precio, el vendedor tiene el derecho de resolver (anular) el contrato y recuperar la propiedad del inmueble.
Este pacto se encuentra regulado en el artículo 1504 del Código Civil y constituye una garantía para el vendedor.
En caso de que se haya accedido al Registro de la Propiedad, la resolución del contrato no afecta al pacto en caso de que el inmueble esté alquilado, es decir que no afectará al inquilino.
Si el comprador no consigue el préstamo hipotecario ¿puede recuperar las arras?
El pacto entre las partes sí es posible, pero aconsejamos que se redacte correctamente para que no haya conflictos de interpretación.
A veces el banco concede el préstamo pero no por el todo el importe necesario, o en condiciones de plazo y tipo de interés que el comprador no le conviene aceptar.
¿Qué plazo tengo para reclamar vicios ocultos en un contrato de compraventa?
El plazo para reclamar vicios ocultos o plazo de caducidad de las acciones de saneamiento por defectos ocultos en un contrato de compraventa de inmuebles se cuenta desde la fecha de la entrega de la cosa vendida, según lo establecido en el artículo 1490 del Código Civil.
En el caso de compraventas de bienes inmuebles formalizadas en escritura pública, la entrega se produce en el momento del otorgamiento del documento, a menos que se establezca lo contrario en la escritura.
Es decir, el plazo empieza a contar desde la entrega que el comprador puede constatar la existencia de defectos ocultos en la propiedad.
¿Qué implicaciones tiene la opción de compra en un contrato de compraventa de inmueble?
La opción de compra en un contrato de compraventa de inmueble implica que el comprador tiene el derecho, pero no la obligación, de adquirir la propiedad en un plazo determinado y bajo condiciones previamente establecidas.
Esto le brinda al comprador la seguridad de poder adquirir la propiedad en el futuro, mientras que el vendedor se compromete a mantener la oferta abierta durante ese período.
La opción de compra se regula en el artículo 1451 del Código Civil y su perfeccionamiento se produce cuando el comprador ejerce su derecho de compra dentro del plazo establecido.
No obstante, hay de diferenciarlo del tan popular contrato de arras.
¿Qué pasa si compras un piso con deudas con la comunidad de propietarios?
La responsabilidad del comprador de un inmueble en régimen de propiedad horizontal respecto a las deudas de la comunidad de propietarios es que responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas hasta el límite de los gastos generales correspondientes a la anualidad en la que se realiza la adquisición y a los tres años anteriores.
Esto significa que el adquirente asume las deudas pendientes de pago del anterior propietario hasta ese límite. Esta responsabilidad está establecida en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Cuál es la diferencia entre el contrato de compraventa y el contrato de arras de inmueble?
La diferencia entre la compraventa (en firme o perfecta) y el contrato de arras ( promesa de venta) en un contrato de compraventa de inmueble radica en el momento en el que se perfecciona la transacción, es decir, cuando es firme, y ya no te puedes echar atrás.
Contrato de compraventa
En la compraventa (perfecta), el contrato se considera concluido y las obligaciones de ambas partes son exigibles desde su firma. Es decir, el comprador ya es propietario desde la firma del contrato, con todo lo que ello comporta.
Contrato de arras de inmueble
En cambio, en las arras o promesa de venta, el contrato no es firme, no se perfecciona de inmediato, es como una reserva.
Es decir, que queda pendiente de la decisión del comprador o el vendedor, dentro del plazo pactado.
Durante este período, no existe obligación de pago del precio pactado hasta que se produzca la perfección del contrato.
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