Cuidado con el Contrato de Arras

Conoce los riesgos que te puedes encontrar al firmar un contrato de arras penitenciales. Distingue bien entre arras penitenciales, arras confirmatorias y arras penales.

¿Podré entender algún día los tipos de contrato de arras en relación a las compraventas?

Vamos a por ello. Para toda aquella persona que se haya encontrado con la tesitura de tener que adquirir una vivienda o inmueble, la situación le sonará familiar.

El desconocimiento de las figuras por parte de los consumidores, y desgraciadamente por parte de una cantidad importante de asesores o intermediadores inmobiliarios, hacen de la situación un foco enorme de conflictos.

Esencialmente, los contratos de arras pueden aparecer de forma independiente, o como una cláusula más de un contrato de compraventa. La finalidad esencial de las mismas es:

‘Reservar un inmueble y las condiciones esenciales de la compraventa, estableciendo un pago para formalizarlo. Se trata por tanto de dar seguridad jurídica a la operación.’

Pero hasta ahí llega el sentido común, más allá del abismo jurídico y el desconocimiento.

Para empezar, debemos aclarar cómo han expuesto en innumerables ocasiones el Tribunal Supremo, que los contratos son lo que son su contenido, más allá del título más o menos elegante o singular que le queramos dotar.

Por ello, hay tres tipos de arras, según nuestro Tribunal Supremo, y son esencialmente la Arras:

1. Confirmatorias.
2. Penales.
3. Penitenciales.

¿Cuál es la esencia o consecuencias de cada tipo arras?

Esencialmente, la diferencia entre ellas, en particular las terceras (Arras Penitenciales), son que estas últimas te permiten apartarte del contrato o desistir, lo que en la calle se conoce como “echarse atrás”.

Y la diferencia es sustancial, puesto que por el contrario de lo que consideran muchas personas, las Arras Confirmatorias y las Arras Penales no te permiten hacerlo.

¿Pero alguien me puede obligar a vender en escritura pública?

En las dos primeras, confirmatorias y penales, sí, y de hecho ocurre con frecuencia.

Si el comprador se ha procurado un buen asesoramiento para que no se le “escape” la operación y tiene unas arras confirmatorias, podrá ir a un Juzgado, incluso con medidas cautelares para evitar la mala fe del vendedor que raudo intenta vender a un tercero, y exigir al vendedor que le venda el inmueble con las condiciones pactadas.

Este hecho sorprende mucho a los clientes por la desinformación al respecto de las arras.

¿Y qué son por tanto las arras confirmatorias?

Como su buen nombre indica, confirman o ratifican un contrato privado de compraventa, y por tanto no amparan que alguien incumpla, pudiendo exigir su cumplimiento incluso judicialmente.

Generalmente se indican con fórmulas que establecen el pago como pago a cuenta y no hace referencia alguna a penitenciales, a desistimiento o a incumplimiento por separarse del contrato.

¿Y las arras penales?

En este caso, no hay derecho a desistir o “separarse” del contrato de compraventa, pero si la otra parte la hace, la parte cumplidora podrá; exigir el cumplimiento -incluso judicial-, y además exigir el pago de la cantidad establecida como pena o indemnización por incumplimiento. La esencia de las mismas es que el Código Civil al hablar del cumplimiento de las obligaciones y contratos indica en su artículo 1124;

“La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos”.

Lo que se llama un “negocio redondo” para el incumplidor: me pueden obligar a cumplir judicialmente, pagar el importe de la indemnización “de ahí lo de penales”, y si tengo suerte hasta los costes de abogados y procuradores contrarios más los míos.

¿Pero yo pensaba que todas eran Arras Penitenciales?

Las arras penitenciales, son las que la inmensa mayoría de la gente considera que se firman. Y son aquellas donde se establecen las condiciones del contrato de compraventa, indicando que se entregan arras en concepto de “arras penitenciales”, en ocasiones indica que son arras del 1.454 del Código Civil, o alguna fórmula que permite desistir o incumplir.

En este caso, el vendedor o comprador puede reconsiderar la venta y decidir no vender, por tanto informa y comunica a la contraparte que no quiere cumplir, de ahí viene lo de permitir desistir del contrato, en cuyo caso, asumiré la consecuencia, que para el comprador es perder el importe de arras entregado y para el vendedor devolver las arras más el importe importe, de ahí lo de el doble.

¿Y si no indica nada el contrato de arras?

El Tribunal Supremo es tajante al indicar que si no se indica nada, las arras tiene su función confirmatorias. Por tanto cuidado con lo que se firma.

¿Cuáles son mejores?

En este caso, como sucede en muchas ocasiones, nada es mejor o peor, sino más o menos adecuado a mis circunstancias concretas.

Por ello, es esencial asesorarse por un abogado o experto en la materia, pues de lo contrario pudiera asumir perjuicios y riesgos que se pueden evitar.

¿Y es lo mismo que la opción de compra?

No. La opción de compra son lo que denominados negocios “unilaterales”.

En este caso, el vendedor da una opción al comprador para que en un plazo de tiempo determinado “opte” por la compra.

Parecen figuras idénticas pero no lo son en absoluto, y las consecuencias jurídicas y fiscales son notarialmente diferentes.

En la opción de compra quien opta, no cumple o incumple, simplemente ejercita o no un derecho.

Pero cuidado con esta figura por tres motivos:

1. tiene la fuerza jurídica de poder inscribirse en el registro (siempre que no supere el plazo de cuatro años),
2. si no se indica nada, hay que devolverlo, y eso es enormemente desconocido por los clientes y profesionales,
3. y por último, cuidado con la fiscalidad porque las opciones de compra; tienen dos fiscalidades;

• El vendedor u otorgante: tributará como ganancia patrimonial en su impuesto de la renta, a diferencia de las arras que son un mero pago a cuenta, hasta que se otorgue en su caso la escritura pública.
• El optante o futuro comprador: tributará por impuesto de transmisiones patrimoniales, al 10% sobre el precio de compra con un mínimo del 15% del valor de compra del inmueble.

Se trata por ello de una figura jurídica enormemente útil pero para determinadas circunstancias.

Tanto si vas a comprar o vender una vivienda y necesitas un abogado que estudie tu situación, estamos a tu disposición.

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