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Abogado inmobiliario alquiler con opción a compra Valencia

Contrato de alquiler con opción de compra

¿Sabías que el contrato de alquiler con opción de compra no lo regula la Ley?

El alquiler con opción de compra tampoco se regula en la Ley de Arrendamiento Urbanos, ni en ninguna Ley.

Se trata de un contrato atípico o innominado. Es legal en cuanto el art. 1255 del Código Civil establece la libertad de pactos que no sean contrarios a la propia Ley.

La única mención legal de la opción de compra la encontramos en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario. Dicho artículo establece las condiciones para inscribir en el Registro de la Propiedad el “pacto de opción de compra”.

Sus características y sus requisitos se han ido estableciendo por la Jurisprudencia.

Tras la gran crisis inmobiliaria y financiera, el contrato de arrendamiento o alquiler con opción de compra se convirtió en la fórmula perfecta para poder superar la falta de financiación bancaria.

Características del contrato de alquiler con opción de compra

Se trata de un pacto por el cual el propietario (optatario) concede a un posible comprador (optante) el derecho unilateral para que éste último ejerza o no, dentro de un plazo pactado, el derecho de comprar un determinado bien mueble o inmueble.

El plazo para ejecutar la compra es libre. 

Alquiler con derecho a compra abogadosA efectos registrales, sólo puede inscribirse la opción de compra con un plazo máximo de cuatro años.

Lo habitual es que exista una “prima” de la opción.

La prima de opción es una cantidad a cuenta de precio que, en caso de no realizar la compraventa se considera indemnización para el vendedor.

Pero también, en muchas otras ocasiones no se pacta “prima” de la opción de compra.

¿Contrato de alquiler con opción a compra privado o ante Notario?

La mayoría de ocasiones las partes contratantes no necesitan inscribir en el Registro de la Propiedad el arrendamiento con opción de compra.

Si por el contrario, se pretende inscribirlo se deberá de hacer escritura pública ante notario.

Aconsejamos, además de un excelente redacción del contrato, elevarlo a público e inscribirlo en el Registro de la Propiedad.

Cómo se ejecuta en contrato de alquiler con opción de compra

La mayor parte de conflictos suelen darse en la manera de ejecutar la compraventa.

Alquiler con opción a compra en ValenciaSi el vendedor se arrepiente, fallece o le sobreviene una incapacidad, el optante o comprador se encuentra con que no puede ejecutar de forma automática o ágil la opción.

Aconsejamos una buena redacción del contrato por un abogado especializado y con mucha experiencia, así como hacerlo ante Notario.

Es decir, evitemos sustos.

La fiscalidad de la opción de compra. ¡Cuidado con los impuestos!

La ignorancia se apellida imprudencia, y camina hacia el desastre.

Miles y miles de personas han firmado contratos de alquiler con opción de compra ignorando los impuestos que le afectan.

La opción de compra está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD), en la Comunidad Valenciana tiene un tipo impositivo del 10% sobre la prima pactada.

Tanto se pacte o no prima de opción de compra, Hacienda establece una base imponible mínima del 5% del precio de la compraventa.

Cuando la opción de compra es de un inmueble de obra nueva, estará sujeta a IVA y al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Pero, ¿Qué sucede cuando el contrato de alquiler con opción de compra es accesorio al arrendamiento?

El arrendador y propietario debe tributar por IRPF, en parte por los rendimientos del alquiler y en parte por la percepción de una prima o cantidad a cuenta del precio de una futurible compraventa, que en muchas ocasiones es parte del pago mensual.

Nuestro consejo:

La compraventa de una vivienda es, quizás, una de la operaciones más importantes de la vida.

No se la juegue con un contrato bajado de Internet, evite disgustos.

En Marín & Mateo somos abogados inmobiliarios expertos en todos los campos derivados de la compraventa, alquiler de vivienda, e impuestos de la actividad inmobiliaria. Ofrecemos el asesoramiento legal que necesitas.

Realízanos tu consulta gratuita a través de nuestro formulario, o llamándonos al 963 202 876. Estaremos encantados de atenderte y asesorarte.

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