Extinción de Condominio o División de Cosa Común
La copropiedad, es decir que un inmueble pertenece a varias personas, habitualmente se suele ser el resultado de:
- Una herencia.
- Un matrimonio o una Pareja de hecho.
Es lo que el Código Civil denomina pro indiviso o comunidad de propiedad. Coloquialmente lo llamamos copropiedad (artículo 392 de C. Civil).
La Ley establece que todos los copropietarios participaran de derechos y obligaciones según su cuota o porcentaje. Es decir, derecho de uso o de cobro de alquileres pero también obligación de pagar los gastos y reparaciones.
Como no puede ser de otra manera, la copropiedad o pro indiviso es una fuente de conflictos.
Nadie puede ser obligado a permanecer en una copropiedad de forma indefinida.
Nuestro Código Civil dice en su artículo 400 que “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común…”
La división de la cosa común o extinción de condomnio es un derecho que tiene individualmente cada copropietario. Es decir, que aunque tengas un 1%, tienes el mismo derecho a terminar con la copropiedad.
No obstante, el mismo artículo 400 del Código Civil permite a los copropietarios el pacto de no vender. Pero este pacto no puede ser de más de 10 años. Si bien, concluido el plazo puede renovarlo y prorrogarlo.
El problema surge en que muchos inmuebles o bienes no son divisibles, como por ejemplo un piso. O en caso de ser divisibles, su división desmerece mucho su valor, como en el caso de un local comercial de reducida dimensión.
Para estos casos, el artículo 404 del Código Civil establece: “Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.”
En resumen, si no se puede dividir, y no hay acuerdo para que alguno de los copropietarios se lo quede pagando al resto su parte: se debe vender y repartir el precio.
¿Cómo lo resolvemos si no hay acuerdo o alguien se niega?
Lo primero que debemos analizar es si el bien en concreto es divisible o no.
Si fuese divisible, como una parcela, o una gran casa de varias plantas, se adjudicará una parte proporcional a cada propietario.
Si no se pudiera dividir, como un piso o vivienda o la división dejase la finca inservible para su uso, se realizará la división económica. Es decir, la venta.
También se debe tener en cuenta que aunque su división sea posible físicamente, pudiera ser que las fincas resultantes desmerecieran mucho su valor por separado. En consecuencia el Juez pudiera considerar un indivisibilidad.
Por otra, parte, hay que ver que ciertas fincas no son divisibles jurídicamente (pese a serlo físicamente, según Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 2015).
Es el caso de las finca rústicas. Por ejemplo, según las leyes autonómicas de Suelo No Urbanizable, las fincas rústicas de secano necesitan al menos una superficie de 25 hectáreas (25.000 m2) para ser divididas, y las fincas resultantes no puede tener una superficie inferior a una hectárea (10.000m2).
Tanto la divisibilidad de fincas urbanas como rústicas deberán cumplir con lo exigido en el Plan General de Ordenación Urbana del municipio.
La indivisibilidad jurídica se produce cuando la división de la cosa la dejase inservible para su uso, cuando pierda mucho valor o cuando los gastos para la misma sean desproporcionados.
Lo segundo que tenemos que hacer es saber qué vale el inmueble, cuál es su precio.
Para ello deberemos hacer una tasación por un tercero independiente, a ser posible con empresa tasadora de reconocido prestigio o profesional cualificado.
Lo tercero, es proponer una solución amistosa.
Aconsejamos enviar carta certificada o requerimiento mediante burofax, desde el bufete de abogados para que el resto tomen conciencia de que el asunto va en serio.
En dicha carta se informa del valor de la tasación y se propone la venta.
Si transcurridos unos días nadie contesta, o en caso de contestar, contesta que se niega a vender o propone un precio absurdo, podremos iniciar la vía judicial, y presentar demanda de división de cosa en común o extinción de condominio, ejercitando la “actio communi dividundo”.
El proceso judicial de extinción de condominio o división de cosa en común
Se necesita abogado y procurador para el procedimiento de extinción de condominio o división de cosa en común.
La demanda se presentará el en Juzgado o partido judicial dónde radique la finca. Y esencialmente se expresará y justificará que:
- Se es dueño, aportando la escritura o título de propiedad (herencia, compraventa, etc)
- Queremos extinguir la copropiedad
- Hemos realizado una tasación
- Y que hemos propuesto previamente por escrito de forma fehaciente un acuerdo amistoso sin que haya habido respuesta o la respuesta haya sido negativa o de pretensiones infundadas.
Por ello es muy importante el requerimiento previo por escrito, para demostrar la buena fe.
Es muy habitual que algún otro copropietario aporte en su defensa otra tasación con precio diferente. En tal caso, el Juez pide una nueva tasación por un perito judicial.
En el caso de que los “copropietarios” no lleguen a un acuerdo para vender o para que unos se lo adjudique pagando al resto su parte, el bien deberá salir a subasta pública.
La mejor estrategia jurídica
No nos llevemos a engaños. Que nadie te engañe. Este tipo de conflictos no tiene vuelta de hoja, ni hay que buscarle tres pies al gato.
El sentido común es lo que debe de primar.
Tanto es así, que aquel que se niega sin sentido vender, obstaculiza la venta o exige condiciones desproporcionadas si le demandamos con una buena estrategia, le condenarán en costas.
Las costas judiciales son muy elevadas en caso de ser demandado.
Por ello, aconsejamos tener una estrategia adecuada:
- Reconocer que la copropiedad se debe de terminar cuando cualquiera lo pida.
- Valorar la finca con rigor
- Proponer la venta, primero ofreciéndolo a los copropietarios y en caso de no interesar,
- Ponerlo a la venta
Es muy aconsejable que el pacto verbal se concrete en un contrato por escrito de extinción de condominio con compromiso de venta. Pactando el precio, determinando la agencia inmobiliaria que se elija, acometiendo los gastos hasta la venta, vaciando de muebles y enseres personales, etc.
Esto anterior evita que los procesos de venta no se hagan eternos. Y si uno de los dueños no cumple, se puede pactar una penalización o indemnización al resto.
¿Quieres solucionar la situación de copropiedad? ¿Necesitas venderla?
Aspectos especiales de la extinción de condominio
- En divorcios: se puede acumular la petición de división de cosa en común el en mismo procedimiento judicial de separación, divorcio o nulidad (artículo 437,4,4º de la LEC.). En estos casos la demarcación judicial será la del divorcio en vez de la de donde radica la finca.
- La hipoteca: la extinción de condominio no alterará la hipoteca, la cual seguirá igual (art. 405 del Código Civil y el art. 123 de la Ley Hipotecaria)
- El usufructo, derecho de uso, o derecho de habitación: la división del cosa en común y su subasta no extinguirá el derecho de uso. No obstante, frente a terceros de buena f, sólo seguirá si estaba inscrito en el registro de la propiedad (sentencia Audiencia Provincial de La Coruña de 19 de abril de 2013).
- Aún con un pacto de no indivisión se puede ejercitar la acción (Sent. AP Madrid 23 de julio de 2012).
- La división de la cosa común puede realizarse mediante árbitros o amigables componedores (Sentencia del Tribunal Supremo de 18 febrero 2014). Es muy aconsejable nombrar a una agencia inmobiliaria para evitar que en subasta se venda por precio inferior al de mercado.
- El copropietario que está al corriente de los gastos también tiene derecho a presentar demanda. (Sentencia Audiencia Provincial de Málaga 6 de octubre de 2008).
Cambio en el Impuesto AJD: EXTINCIÓN DE CONDOMINIO
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