El IVA en la Compra Venta de local comercial
En Marín & Mateo Abogados recibimos frecuentemente la siguiente consulta:
En la compra venta de un local o nave ¿se paga IVA o ITP?
Esto es la renuncia a la exención del IVA y la inversión de sujeto pasivo en la compra venta de inmuebles.
Ello genera gran confusión entre los clientes respecto de que impuestos se deben pagar:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
- IVA
- Actos Jurídicos
- Dos de los anteriores, etc.
La renuncia a la exención de IVA con inversión del sujeto pasivo en la compraventa de inmuebles, es una figura jurídica muy útil en determinados supuestos, pues evita tener que pagar un IVA para luego compensarlo.
Consecuentemente, tenemos gran beneficio a la hora de hacer una inversión muy importante para una empresa o profesional y que suele requerir financiación.
En primer lugar aclaremos, ¿Qué es la inversión del sujeto pasivo en el IVA?
Sujeto pasivo es quien está obligado a ingresar el IVA, es decir, generalmente, quien recauda el IVA a los clientes.
Como es bien conocido, es un impuesto que su finalidad es que lo paguen los consumidores, pues las empresas cobran y se deducen el IVA que pagan, abonado únicamente la diferencia.
Se dice por ello que, para las empresas y profesionales autónomos, el IVA es neutro.
Básicamente hacen de recaudadores de la administración, y como nos dicen en ocasiones los clientes: sin cobrar un céntimo y expuestos a inspecciones
Pero en determinadas ocasiones –si tiene especial interés lo encontrará en el artículo 84.1 de la Ley del IVA-, la administración, ante la duda o temor de que la empresa que lo recibe no lo ingrese (de ello aprendió la Agencia Tributaria tras los concursos de las sociedades promotoras lo que motivó la reforma tributaria sobre la materia), o si quien se paga a una sociedad que no reside en España, y en otras operaciones especiales (entregas de oro, gestión de residuos, etc.), la agencia tributaria “cambia” -de ahí lo de inversión- quien es el obligado a ingresarlo y en lugar de ser quien presta el servicio, es quien paga.
Resulta por ello que, a fin de agilizar trámites y eludir el ingreso del IVA, la administración obliga a dicho trámite, y no debemos considerarla como una “exención”, sino que evitamos pagar el IVA a otra empresa para luego deducirla, pero no nos exime de declararlo y/o ingresarlo nosotros…
..Y con ello pasamos a la siguiente cuestión.
¿Qué significa la renuncia a la exención del IVA en la compraventa de inmuebles?
En las compraventas de inmuebles, es conocido que la primera transmisión -compra directa al promotor esencialmente-, están sujetas a IVA, y por tanto, las segundas y posteriores ventas no pagan por IVA, sino por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (en adelante ITP).
Es decir, la venta de vivienda o local de segunda mano.
Considerando por éstas: las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, y de los terrenos en que están enclavados, que tengan lugar una vez terminada su construcción o rehabilitación (artículo 20.1.22º de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido).
No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones. (art. 20.1.22º LIVA), o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo.
En el caso de contrato de alquiler con opción de compra la aplicación es más delicada. Convienen analizarlo previamente.
¿Qué sentido tiene renunciar a una exención de IVA?
Como hemos dicho, las segundas transmisiones están exentas de IVA.
«Renunciar a la exención”, significa que solicitamos a la Administración, que no queremos que la operación esté exenta de IVA, sino que queremos que se nos aplique dicho impuesto, en lugar del Impuesto de Transmisiones.
Y como hemos indicado, si está exento de IVA, estará sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, pues se tributará por uno u otro de forma alternativa, con lo cual si se reúnen los requisitos y la operación se estudia y realiza convenientemente, el beneficio es muy importante.
En resumen: te evitas pagar el IVA (21%) y el impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP al 10%). Sólo pagas sólo AJD (0,5%-2%).
¿Y si renunciamos a la exención, pagamos Impuesto de Transmisiones Patrimoniales?
No, si renunciamos a la exención, se nos aplica el Impuesto del IVA, pero no el de Transmisiones Patrimoniales.
Explicados los fundamentos, ya podemos pasar a la cuestión clave…
¿Qué es la renuncia a la exención del IVA con inversión del sujeto pasivo en la compra venta inmobiliaria?
Es una opción de tributación en la cual -previo cumplimiento de los estrictos requisitos legales-, en una compraventa de un inmueble de segunda transmisión, adquirido por profesional o empresa, solicitamos a la Administración que queremos declararlo con IVA -en lugar del Impuesto de Transmisiones-, para acto seguido solicitar la inversión del sujeto pasivo del IVA, de forma que hacemos una factura en la cual se anuncia a la Administración que no se ha pagado el IVA pero tampoco nos lo deduciremos.
Ejemplo:
Si queremos comprar un local comercial por 100.000€ se genera, o bien el 21% de IVA (21.000€) o, el 10% del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (10.000€).
Si indicamos que se trata de “Operación de inversión del sujeto Pasivo” y el fundamento de la misma, con lo cual a efectos prácticos, solo debemos pagar 100.000€, y no 121.000€.
Ni el vendedor está obligado a ingresar el IVA, pues no lo recibe, evidentemente el comprador no podrá deducirse ese IVA (21.000€). El ahorro en la operación es muy importante.
¿Qué requisitos se deben cumplir?
Es necesario que concurran ciertos requisitos:
- tanto en las personas que realizan la operación -sujetos pasivos de IVA total o a parcial-, o finalidad de la misma -destinarse a actividad económica-, así como formalidades como:
- la comunicación fehaciente y
- emisión de la correspondiente factura,
Dado que se suele tratar de operaciones económicas importantes, exige un estudio detallado del cumplimiento de los requisitos en cada caso.
¿Y hay algún impuesto más?
El hecho de la renuncia a la exención, nos permite “no entregar” el IVA sino “compensarlo”.
Este hecho, que es una afirmación más coloquial que técnica, pues sí se paga pero se deduce acto seguido, pero sí nos obliga a pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que al ser un Impuesto cedido a las CCAA. habría que analizar en cada caso, pero a título de ejemplo en la Comunidad de Valenciana es actualmente del 2%, y en el resto suele estar entre el 0,75% y el 2.
Un consejo: valora el momento de crear una sociedad patrimonial
Si estás leyendo este artículo es muy posible que seas una persona interesada en el ahorro y la inversión a largo plazo.
Quizás te preguntes por las sociedades patrimoniales, sobre cuándo conviene tenerlas, y qué diferencias tienen respecto a las sociedades de actividad económica de arrendamiento de inmuebles. Por ello te aconsejamos, antes que leas el post sobre la Sociedad Patrimonial Familiar (ver).
Sociedad Patrimonial ¿fórmula para el ahorro familiar?
También puede interesarte este video donde explicamos en profundidad en qué consiste la Sociedad Patrimonial:
Esperamos haberles sido de utilidad.
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