Comprar en subasta de Hacienda y Seguridad Social

Cerrando el círculo. Análisis de las subastas de bienes embargados por Hacienda y la Seguridad Social.

Introducción

Hoy explicaremos cómo comprar en subasta de Hacienda y Seguridad Social.

En este artículo, como indicamos en su título, buscamos dar una visión de global al tema de las subastas.

Tras haber analizado las subastas judiciales y las voluntarias en otros artículos de nuestro blog, a los cuales nos remitimos.

En éste, analizamos los requisitos ciertamente específicos para comprar en subasta de bienes que previo embargo de Hacienda o la Seguridad Social tras el impago, salen a subasta.

Subastas hay muchos tipos, esencialmente las clasificamos en:

1. De apremio: en el cual un Juzgado, notario, Hacienda, etc. se reclama una deuda con cargo a un bien -vivienda, terreno, vehículo, etc.).
2. Voluntarias: en las que por desacuerdo se establece la forma de vender en subasta algo cuando dos o más propietarios tienen un bien en común.

No valoramos en este artículo, quizás en otro, otras formas de cobrar deudas, tales como:

• La adjudicación por concurso,
• Adjudicación directa o
• Ventas por persona especializada.

Nos centraremos en analizar las de Hacienda y un análisis de las diferencias significativas con las subastas de la Seguridad Social.

¿Dónde están publicadas? ¿Tienen los mismos requisitos?

En realidad, casi todas las subastas de apremio y la mayoría de las voluntarias (donde se haya acordado por el Juzgado o las partes que sean públicas), se publican en el mismo portal del BOE -Boletín Oficial del Estado- y “aparentemente” parecen tener los mismos requisitos en cuanto a las pujas.

Según indicaremos la Tesorería General de la Seguridad Social tiene su propio portal.

Antes de su publicación, la administración habrá realizado un procedimiento previo de comprobación, inspección, etc. Éste finalizará con una deuda en fase de apremio, pues con independencia de que se siga reclamando administrativa o judicialmente, la administración continuará hasta al menos realizar (técnicamente se le llama “trabar” embargo), el embargo e inscribirlo preventivamente en el registro oportuno (de la propiedad, de buques, de bienes muebles, Tráfico, etc.).

El embargo es el medio y la inscripción en registro o depósito es la medida de garantía

Es decir, un embargo es una resolución administrativa o judicial donde una autoridad indica que para el cobro de la deuda se reconoce esa carga sobre el bien o derecho y que implica una serie de obligaciones legales y responsabilidades civiles o penales.

Posteriormente, para garantizarse ese embargo se inscribe en el registro para bienes inscribibles, como los inmuebles. O se deposita, para bienes muebles.

Aunque no es una norma reglada, la administración no suele subastar bienes hasta en tanto no sea firme la resolución del embargo y la deuda. Y ello, a fin de tener que evitar responder por los daños que pudieran haberse provocado por causar perjuicios de difícil reparación.

Se fija el tipo de subasta, pero ¿El deudor puede “pelear” ese valor?

Lo primero que hará la administración es realizar una valoración del bien, a fin de “fijar el tipo” o precio de salida.

Para valorar se realiza por técnicos designados por Hacienda. Cuando se requieran conocimientos especiales, se nombrarán a técnicos o servicios externos especializados. Por ejemplo: obras de arte, joyas, etc.

Una vez valorado, según la información del registro de la propiedad generalmente, se realiza la operación matemática para determinar porqué valor sale a subasta. Es lo que se conoce como fijar el Tipo de Subasta. No es tan sencillo comprar en subasta de Hacienda o de Seguridad Social. Hay que tener en cuenta que las cargas previas no se computan.

Así que… ¡cuidado con pujar si no hemos estudiado las cargas del registro previas!

Lo que sí hace la administración, es exigir a los acreedores previos (bancos, juzgados, etc.) que identifiquen si se ha pagado la deuda y el importe detallado, plazos, vencimientos, etc.

Así si un inmueble se tasa por 100.000€ y según el banco hay una hipoteca de 50.000€ pendiente, el “tipo de subasta” será de 50.000€. Pero evidentemente no debemos llevarnos a engaño, deberemos asumir en cualquier subasta las cargas previas, es decir la hipoteca de 50.000€. Y además indica la ley

“si las cargas o gravámenes exceden de la valoración del bien, el tipo será el importe de los débitos y costas en tanto no supere el valor fijado al bien, o la valoración del bien si lo supera”.

Y a la pregunta, sí podemos “pelear” ese valor…

En muchas ocasiones las valoraciones de Hacienda no responden a la realidad, están muy por encima de los valores de mercado, o viceversa.

En caso de interesarnos una cosa o la contraria, tenemos un plazo de 15 días para aportar una “valoración contradictoria” que es más que importante que sea por una empresa oficial de tasación homologada por Banco de España:

• Si no excede del 20% se tomará como valor la más alta.
• Si es superior, hay un periodo de negociación con la administración y si no hay acuerdo, decidirá un tercer perito imparcial.

¿La subasta de Hacienda, se desarrolla igual que las subastas judiciales?

La administración, al igual que en las judiciales, se pueden formar “lotes”, generalmente cuando sea más beneficioso para la administración, estén gravados con la misma hipoteca previa o carga, o situaciones similares.

Esencialmente, la ley establece algunas normas básicas:

1. Notificación al ejecutado.
2. Que la subasta cubra al menos la deuda y los gastos, aunque no siempre se consigue el objetivo.
3. Se deben realizar notificaciones preceptivas a cónyuges en régimen de gananciales, acreedores hipotecarios, arrendatarios de local en caso de subasta de cesión del contrato de arrendamiento de locales, etc.
4. Tras ello, y transcurridos 15 días como mínimo se celebra la subasta.
5. Los requisitos de publicación en el BOE están regulados legalmente.

Esencialmente, establece la ley que una vez abierta la subasta en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado solamente se podrán realizar pujas electrónicas, para lo cual deberemos estar de alta en el sistema, por sí o a través de representante.

¿Qué fianza debo ingresar en la puja para poder comprar en subasta de hacienda o Seguridad Social?

Especialmente relevante es la obligación de depositar el 5% del valor del tipo de subasta, y además asumir que si nos adjudican el bien, en los 15 días siguientes a que le sea notificada la adjudicación del bien o lote, se deberá ingresar la diferencia entre el depósito constituido y el precio de adjudicación, aunque también cabrá la opción de realizar el pago de la cantidad el mismo día en que se produzca el otorgamiento de la escritura pública de venta en los términos previstos en el reglamento.

Y especialmente relevante es, que si no se consigna finalmente el importe del remate o adjudicación, se perderá el 5% consignado que irá destinado a pagar la deuda.

El desarrollo de la mismas no es especialmente complejo, según la ley, se harán telemáticamente a través del portal del BOE y durante un plazo de 20 días naturales desde su apertura y se cerrará cuando haya transcurrido una hora desde la realización de la última puja, aunque ello conlleve la ampliación del plazo inicialmente fijado, con un límite máximo de ampliación de 24 horas.

¿Por qué importe me puedo adjudicar el bien? ¿Se sigue el criterio que el resto de subastas?

Esta es quizás, junto con la dinámica del avalúo y fijación del tipo de subasta, la mayor diferencia con las subastas judiciales/notariales y las voluntarias. Establece la ley que quien determina la adjudicación es lo que se llama “Mesa de Subasta”, que es quien constata el cumplimiento de todo el proceso de subasta, y tras finalizar el plazo en otros 15 días deciden y comprueban:

• Si la mejor oferta fuera igual o superior al 50% del tipo de subasta: se adjudicará el bien siempre.
• Si fueran inferiores al 50%: podrá decidir la Mesa de forma voluntaria y si es de interés para Hacienda.
• O si se hubieran sacado varios bienes del mismo deudor y tras la finalización con el precio obtenido de una o varias subastas se cubre la deuda y los gastos, se decidirá y resolverán todas las subastas.

Es importante, al comprar en subasta de Hacienda o de Seguridad Social que la Certificación del acta de adjudicación de los bienes con el cumplimiento de todos los requisitos, es el documento o título público, es decir, sería nuestra escritura pública de compra, con el mismo idéntico valor que una escritura notarial de compra.

¿Y del resto de administraciones?

En realidad, todas las administraciones, excepto la Seguridad Social que tiene un procedimiento similar, no recaudan por sí, sino que le recauda la deuda la Agencia Tributaria, que hace función de recaudador universal de las administraciones públicas en muchos casos.

A fin de no eternizar este artículo, nos remitimos al Real Decreto 1415/2004, de 11 de junio, por el que se aprueba el Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social. Sus diferencias esenciales con lo indicado anteriormente para Hacienda son:

• Las subastas se realizan en su propio portal (https://w6.seg-social.es/subastas/SubaSeControladorInter).
• La Seguridad Social tiene un derecho de “tanteo” o igualar la oferta, en caso de adjudicación, con independencia del precio.
• No son telemáticas. Las posturas u ofertas se presentan en sobre cerrado, desde la convocatoria hasta el día hábil anterior a la celebración. Únicamente si no hay ofertas verbales, se pasa a las escritas.
• El ofertante -licitador- deberá constituir depósito mediante cheque certificado, visado o conformado por el librado, por importe, en todo caso, del 25 por ciento del tipo establecido para la enajenación del bien de que se trate.

¿Cómo se cotejan las pujas en otros tipo de subastas de Administraciones?

Los tipos de adjudicación son:

1. Primero se comprueban -de voz o en sobre previamente presentado- ofertas iguales o superiores al 75% del tipo de subasta.
2. Si no hay verbales, se abren los sobres, aprobándose las superiores al 60%, o siendo inferior al menos cubra la deuda, intereses, recargos y costas.
3. Nunca se acordará por cuantía inferior al 25% del tipo.
4. En caso de coincidencia, tendrá preferencia la presentada en primer lugar.

Con alguna diferencia, el proceso es esencialmente parecido al indicado para las deudas de Hacienda.

Como vemos, no es oro todo lo que reluce y todo el proceso tanto desde la perspectiva del deudor como el del licitante u ofertante, requerirá un conocimiento del procedimiento importante, si no queremos correr importantes riesgos jurídicos y económicos.

Te preguntarás qué problemas puedes encontrarte tras la adjudicación…

La compra de inmuebles en subasta pública, ya sea judicial, o de Seguridad Social o AEAT, siempre han resultado una inversión muy rentable.

No obstante, en ocasiones no están exentas de ciertas visicitudes como, encontrarnos con ocupantes, ya sea con justo título o sin derecho legal (okupas). O problemas a la hora de inscribir en el Registro de la Propiedad la adjudicación.

Te aconsejamos leer nuestro post, qué podemos encontrarnos tras la subasta (ver)

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Cuidado con las diferencias en las subastas de la Seguridad Social (pincha aquí)

Te lo explicamos en el siguiente video:

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