Ocupantes en el inmueble adjudicado en subasta

Se encuentra cada vez más en auge la llamativa a adquirir una vivienda en subasta, ya que el importe por el que te puedes adjudicar la vivienda, en muchas ocasiones, es muy inferior al importe que pagarías en el mercado actual.

Pero poca gente conoce realmente cómo funcionan las subastas y las consecuencias que pueden existir el pujar en una subasta sobre un inmueble que se encuentra ocupado.

No son pocas las situaciones en que, tras resultar adjudicatario en una subasta, por haber resultado la puja más alta, se encuentran con una limitación de hecho o de derecho que perjudica esa toma de posesión del inmueble en concreto.

¿Es posible conocer si, efectivamente, existen ocupantes en el inmueble que puedan perjudicarme posteriormente?

En principio, se debe señalar en el propio anuncio de subasta, por la autoridad gestora de la subasta, al menos, los siguientes datos:

• Si el inmueble es o no la vivienda habitual del ejecutado.
• Si existen arrendatarios sobre la vivienda.
• Si existen terceros ocupando el inmueble sin título para ello.

La realidad es que en muy pocas ocasiones se señalan dichos extremos, señalándose que el estado ocupacional “no consta” y ello puede suponer que, lo que en principio pudiera parecer una buena inversión, realmente se convierta en un “calvario” por no poder tomar posesión del inmueble en un medio o largo periodo de tiempo.

Si tras resultar adjudicatario, existen ocupantes, con o sin título a permanecer en el inmueble, se procederá de forma distinta según el tipo de subasta en la que nos encontremos.

¿Qué tipos de subastas existen?

Se debe partir, en primer lugar, de la existencia de diferentes tipos de subasta:

SUBASTAS JUDICIALES

En caso de que se adjudique un inmueble en una subasta judicial, el mecanismo para la toma de posesión se ha de accionar en ese propio procedimiento que dio lugar a la subasta.

Tratándose de una ejecución hipotecaria o una ejecución de título judicial, en que el inmueble subastado se encuentra ocupado, se podrá solicitar el lanzamiento.

¿Quién lo podrá solicitar?

• El adjudicatario: Una vez resultado adjudicatario en una subasta, lo común es querer tomar posesión del inmueble de manera inmediata, pero esto suele demorarse alrededor de 6 meses, y ello porque, una vez solicitada la entrega de la posesión, si existen ocupantes en el inmueble, se realizará una comparecencia judicial en que se decidirá si las personas que lo ocupan tienen o no derecho a la permanencia o deberá procederse con el lanzamiento.
• El ejecutante: Podrá igualmente, una vez celebrada la subasta, solicitar se resuelva sobre el derecho o no de permanencia de las personas que vienen ocupando el inmueble, debiendo también para ello realizarse la comparecencia referida en el caso anterior.

SUBASTAS DE LA AGENCIA TRIBUTARIA Y DE LA SEGURIDAD SOCIAL

A diferencia de las subastas judiciales, en que la entrega de la posesión se solicita, de primeras, en el propio procedimiento que dio lugar a la subasta, en este tipo de subastas no existen mecanismos internos para entregar al adjudicatario la posesión, ni para proceder con el lanzamiento de los ocupantes del bien.

En este tipo de casos, se deberá iniciar un proceso judicial, por lo general en la vía civil, para que sea el propio Tribunal quien nos haga entrega de la posesión.

Subastas Judiciales ¿Qué podemos encontrarnos?

 ¿Qué sucede si las personas ocupantes en el inmueble tienen el título para permanecer en la vivienda?

En el supuesto de que exista una persona con título a permanecer en la vivienda, se deberá notificar la nueva titularidad de la propiedad, y tras ello, proceder a iniciar el mecanismo judicial correspondiente, según el caso en que nos encontremos.

Diferentes tipos de ocupación de inmuebles en las subastas judiciales:

• Permanencia del antiguo propietario en la vivienda

Como se ha indicado, se solicitará al Juzgado que, a través de la comisión judicial, se ponga en posesión del inmueble.

No obstante, para el caso de que entonces el ejecutado, antiguo propietario de la vivienda, alegue derecho a la permanencia en el inmueble, o manifieste encontrarse en situación de vulnerabilidad, se celebrará una comparecencia para resolver sobre el derecho alegado de permanencia en la misma.

• Existencia de inquilinos

Una vez solicitada la entrega de la posesión, se notifica a las personas que ocupan la vivienda por la autoridad judicial para que aporten título que justifique la ocupación.

En caso de que aporten un contrato de arrendamiento, se revisará, en la propia comparecencia, si se debe mantener o no en ese arrendamiento.

¿Debe respetarse el contrato de alquiler? ¿En qué casos subsiste el contrato de alquiler y cuándo puede resolverse?

1. Si el contrato de alquiler está inscrito en el registro de la propiedad, con anterioridad a la carga que se ejecuta, dicho contrato subsistirá en todo caso.
2. Si el contrato se ha celebrado entre junio de 2013 y marzo de 2019, la ley establece que en caso de enajenación forzosa quedará resuelto el derecho del arrendador y, por tanto, podremos solicitar la resolución del contrato y la posesión del inmueble.
3. En los contratos celebrados con posterioridad a marzo de 2019, en todo caso, el nuevo adquiriente deberá respetar el contrato de arrendamiento.

• Existencia de ocupantes

Puede también darse el supuesto de que en la vivienda se encuentren personas que no tienen derecho a la permanencia en el inmueble, por no disponer de título que lo justifique.

En este caso, según en qué momento del proceso nos encontremos, se podrá acordar el lanzamiento en el procedimiento que dio origen a la subasta, o bien también se podrá iniciar un proceso de desahucio por precario o interponer una denuncia/querella penal por usurpación, según el caso concreto.

Cómo echar a un okupa de la forma más rápida: desahucio express

 Te lo contamos todo en detalle en el siguiente vídeo:

¿Has comprado una vivienda en subasta y te has encontrado que hay ocupantes en el inmueble? 

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