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Subasta de una casa

Subasta Voluntaria de un piso en pro indiviso

La subasta de un piso en pro indiviso, es decir que comparten varios propietarios, normalmente hermanos que lo heredaron, o pareja que se separan, se las denomina:

SUBASTAS JUDICIALES VOLUNTARIAS

Hace unos meses explicamos la regulación de las subastas judiciales en los procedimientos de apremio,

¿En qué se diferencian las subastas judiciales voluntarias de las subastas de apremio?

Podemos clasificar en tres tipos las subastas:

  1. Judiciales de apremio: son las que tienen origen en una deuda que es ejecutada por el acreedor y quiere realizar el bien que garantiza el préstamo o ha sido embargado y convertir ese bien en dinero para poder cobrar la deuda.
  2. Subastas de la AEAT y la Seguridad Social también son subastas de apremio directamente sin necesidad de acudir a un procedimiento judicial previo, en este caso hay un embargo directo por parte de la Administración.
  3. Las subastas judiciales voluntarias de pro indiviso, son todas aquellas que vienen de un procedimiento judicial pero que no tienen su origen en una deuda liquida, vencida y exigible (apremio), sino que son las originadas en los procedimientos de extinción de condominio judicial o división cosa común y la decisión de acudir a este medio de realización del bien ha sido por voluntad del interesado y no por imposición judicial.

Puede tratarse de bienes muebles o derechos o bienes inmuebles.

“Tengo un piso en co-propiedad y no quiero seguir así. No consigo que lleguemos a un acuerdo entre los propietarios así que tengo que sacar el inmueble a subasta”

subasta pro indiviso

 ¿Dónde se regulan?

La tramitación de la subasta voluntaria se recoge en la Ley de la Jurisdicción Voluntaria, ley 15/2015 de fecha 2 de julio de 2015, que entró en vigor el 15 octubre de 2015.

Los artículos 108 a 111 de la  Ley de la Jurisdicción Voluntaria. Todo lo no recogido en el decreto de subasta será de aplicación lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil para las subastas de apremio o bienes hipotecados 655 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

¿Qué especificaciones tienen?

  1. La tramitación de la subasta voluntaria de un pro indiviso se encomienda a los Secretarios judiciales (Letrados de la Administración de Justicia).
  • La competencia es del Juez de Primera Instancia del domicilio del titular o si fueran varios titulares en el que corresponda a cualquier de ellos para los bienes muebles o derechos. Si se trata de un bien inmueble, será la competencia del Juzgado donde radique el inmueble/s.
  • Para el caso de que se trate de un procedimiento de división de cosa común, será el Juzgado donde se ha llevado el procedimiento de extinción de condominio o proindiviso judicial.
  • Debe presentarse ante el Juez/Letrado de la administración de Justicia, un pliego de condiciones o instrucciones de cómo queremos que sea la subasta. En este pliego de condiciones se fijará:
    • El avalúo.(valor real del bien a subastar).
    • Puja mínima de subasta o precio de salida.
    • Tramos mínimos de cada puja.
    • Si la subasta en abierta a terceros o no.
    • Los porcentajes mínimos de adjudicación.

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  1. Si existen arrendatarios u ocupantes del inmueble de cuya enajenación se trate, el solicitante deberá identificarlos en su solicitud inicial. Procediéndose en tal caso, en la forma prescrita en el artículo 661 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
  2. En la solicitud podrá pedirse al Secretario judicial que acuerde la venta del bien o derecho por persona o entidad especializada. En este caso, el Secretario judicial acordará dicha venta con sujeción a lo establecido en al artículo 641 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto sea compatible con las disposiciones de este Título.

¿Cómo se produce la subasta voluntaria?

La forma de llevarse a cabo la subasta es conforme a las normas de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por expresa remisión de los puntos 4 y 5 del artículo 111 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria.

4. La subasta se llevara a cabo, en todo caso, de forma electrónica en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, bajo la responsabilidad del Secretario judicial, por lo que serán de aplicación las disposiciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil al respecto, en cuanto sean compatibles con lo previsto en este Título.

5. La publicidad y celebración de la subasta se ajustará a lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil en todo aquello que no esté previsto en el pliego de condiciones particulares. En los edictos se expresará el pliego de condiciones”

Terminada la subasta, el Secretario judicial, mediante decreto, aprobará el remate en favor del único o mejor postor, siempre y cuando cubra el tipo mínimo que hubiera fijado el solicitante o no se hubiere reservado expresamente el derecho a aprobarla, en cuyo caso se le dará vista del expediente para que en el término de tres días pida lo que le interese. Igual comunicación se le dará en el caso de que por algún licitador se hiciere la oferta de aceptar el remate modificando algunas de las condiciones.

Si el solicitante aprueba el remate o acepta la proposición, se resolverá teniendo por aprobado el remate en favor del licitador de la misma.

Cuando en la subasta no hubiere ningún postor o el solicitante no hubiera aceptado la proposición, se sobreseerá el expediente.

El decreto de adjudicación de la subasta voluntaria de un pro indiviso

El decreto de adjudicación contendrá:

  • la descripción del bien o derecho
  • la identificación de los intervinientes
  • expresión de las condiciones de la adjudicación y los demás requisitos necesarios, en su caso, para la inscripción registral.

Un testimonio de dicha resolución, que se entregará al adjudicatario, será título suficiente para la práctica de las inscripciones registrales que, en su caso, correspondan.

Lo más importante de una subasta de pro indiviso

El estudio previo de cada una de las subastas de pro indiviso, es fundamental para conocer qué es lo que sale a subasta:

  • que limitaciones tiene la propiedad
  • la asunción de las cargas previas
  • los costes fiscales de la subasta (impuestos, gastos comunidad, etc…)

Por lo tanto, para poder asesoraros, es necesario acceder a cada subasta para analizar las condiciones especificas para cada una de las subastas.

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En Marín y Mateo Abogados podemos asesoraros desde el inicio, seas copropietario, acreedor, deudor o tercero interesado.

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Te lo explicamos en este video:

 

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