Incumplimiento del contrato privado de compraventa
El incumplimiento del contrato privado de compraventa es uno de los miedos que tienen tanto el comprador como el vendedor de un inmueble.
En ocasiones nos encontramos con que por cualquier motivo las partes realizan un contrato de compraventa privado de inmueble, ya sea de vivienda o local comercial.
Al igual que cualquier otro contrato, cualquiera de las partes puede incumplir con lo pactado. El incumplimiento puede deberse a múltiples cuestiones, tanto por parte del comprador como por parte del vendedor.
Cualquiera de las partes, que ha firmado un contrato de compraventa privado confiando en la otra parte, ya sea el comprador o vendedor, puede encontrarse agobiado por el incumplimiento del contrato y por el desconocimiento del proceso legal que existe al respecto para tratar de dar solución a este problema en el que las partes han realizado el contrato de forma privada.
Diferencias entre el contrato privado y el contrato público de compraventa
Contrato público de compraventa
Es el que se realiza en escritura notarial.
El propio notario comprueba que el inmueble reúne los requisitos jurídicos necesarios, su inscripción y advierte de las posibles consecuencias que pueda tener.
La propiedad se adquiere en el momento de otorgar la escritura pública, con independencia de que se inscriba en el registro o no.
En este caso, será la escritura pública de compraventa lo que nos permita inscribir nuestra titularidad en el registro de la propiedad.
- La inscripción en el registro no es el momento en el cual se supone que se adquiere la propiedad, sino que es con la escritura pública de compraventa. La inscripción en el registro sirve para que de forma pública y notoria podamos oponer esa titularidad o propiedad frente a terceros.
La inscripción es importante para tratar de evitar casos de embargos.
Por ejemplo, si no inscribimos nuestra titularidad, puede que con el transcurso del tiempo algún acreedor del antiguo propietario embargue el bien que recientemente hemos adquirido.
Comprar un piso parece sencillo pero… ¡no lo es!
Contrato privado de compraventa
Aunque pueda no parecerlo, el contrato de compraventa privado es completamente válido en derecho. Se requiere que conste identificado el bien objeto del contrato a transmitir, el precio, y que conste el acuerdo de voluntades de las partes.
La principal diferencia es que el contrato privado, por si mismo, no sirve para adquirir la propiedad de un inmueble. Cuando se vende un inmueble, la propiedad se adquiere con lo que se conoce como la ‘tradittio’ (en derecho romano).
La traditio es el acto mediante el cual se transmite la propiedad. En este caso es la entrega de llaves o la entrega de la posesión. En cambio, si hubiera escritura pública, la traditio es la misma escritura en sí.
Tampoco sirve para inscribir la titularidad en el registro de la propiedad. Para ello, deberá elevarse a público.
El comprador deberá requerir o ponerse de acuerdo con el vendedor para elevar a público dicho contrato. En caso de que el vendedor se niegue a ello o por cualquier defecto jurídico no sea posible, el comprador podrá reclamar judicialmente o bien el cumplimiento del contrato o bien una indemnización en caso de imposibilidad de cumplimiento.
¿En qué casos puede darse que sea imposible elevar a público?
Por ejemplo, puede darse que el inmueble todavía este a nombre de los herederos y no del vendedor. Si la herencia no está hecha, no podrá elevarse a público dado que primero hay que cumplir con este trámite e inscribir la titularidad del vendedor en el registro.
Diferencias entre el contrato de compraventa privado y el contrato de arras
Ambos contratos se hacen en documento privado donde las partes acuerdan el precio, el objeto de la compraventa y plasman el acuerdo de voluntades.
Realmente podríamos decir que es el mismo contrato, salvo que en uno existe un pacto de arras.
Las arras, según el sentido que quieran darle las partes, podemos decir que es un contrato de compraventa privado donde se establece un plazo para dar cumplimiento total, un pago a cuenta del precio y un pacto para desistir o resolver. Además, por norma general, con el contrato de arras no se hace entrega de las llaves o de la posesión.
Y digo como norma general porque no son pocos los casos en los que vemos que, negligentemente, con el contrato de arras se hace entrega de la posesión de la vivienda.
En cambio, con el contrato de compraventa privado estas posibilidades no existen, sino que se debe pagar el precio (a no ser que se establezca un aplazamiento del pago) y no existe una posibilidad de desistir del contrato. Además, normalmente se hace entrega de la posesión y con ello se transmite la propiedad.
¡CUIDADO con el CONTRATO DE ARRAS! | Tipos de arras
Incumplimiento del contrato privado de compraventa por parte del comprador
Las posibilidades de incumplimiento del comprador se reducen al pago del precio. Puede que el precio se haya estipulado a plazos, o que, aunque en el contrato se establece el precio, simplemente que el comprador en ese momento no paga la totalidad de lo acordado.
En este caso, el vendedor deberá interpone una demanda exigiendo:
- O bien el cumplimiento del contrato, exigiendo el pago del precio ya sea total o parcial.
- O bien exigiendo la resolución contractual y devolución de las prestaciones. En este caso, el comprador deberá devolver el inmueble y el vendedor la parte del precio que le haya sido pagada, si fuere el caso.
Incumplimiento del contrato privado de compraventa por parte del vendedor
En este caso los tipos de incumplimiento aumentan:
- INCUMPLIMIENTO DEL PLAZO
Puede que se haya pactado un plazo para elevar a público y que el vendedor lo incumpla.
- INCUMPLIMIENTO EN CUANTO A LA TITULARIDAD
Puede que el vendedor no sea el titular registral o que no sea el titular real del inmueble. Incluso que haya vendido varias veces el mismo inmueble.
- INCUMPLIMIENTO EN CUANTO AL OBJETO
En este caso, el inmueble no reúne los requisitos pactados, o adolece de defectos que lo hacen inservible o imposibilitan el destino que el comprador le quiso dar. Por ejemplo, filtraciones pluviales, vicios ocultos, etc.
- INCUMPLIMIENTOS EN CUANTO AL PLAZO DE ENTREGA
Este es el clásico supuesto en el que compramos un inmueble a una promotora que esta en fase de construcción y no entrega las viviendas dentro del plazo pactado. Podremos reclamar la resolución contractual y la devolución de las cantidades.
¿Qué ocurre si la promotora se declara insolvente?
Hoy en día casi con toda probabilidad esas cantidades deberán estar garantizadas por aval o seguro.
No obstante, con anterioridad, resultaba frecuente este supuesto y que dichas cantidades no estuvieran garantizadas.
En este caso el responsable de su devolución es el banco que financió la promoción, porque debió asegurarse de que dichas cantidades estuvieran garantizadas y, al no estarlo, él es el responsable por la negligencia.
El Procedimiento Judicial
En todos estos casos, tanto comprador como vendedor podrán reclamar de forma extrajudicial primero, para tratar de solucionar la controversia de forma amistosa y sin necesidad de incurrir en más gastos y tiempo.
En caso contrario, deberán interponer una demanda.
Por lo general, ambas partes podrán optar entre:
- Exigir el cumplimiento del contrato en su integridad. Si esto fuera posible. En caso de que no pueda ser posible el cumplimiento, optar por una indemnización.
- Reclamar la resolución contractual y devolución de las prestaciones.
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