Comprar la hipoteca antes de la subasta (Cesión de Créditos)
Para asegurarte un inmueble en subasta en una ejecución hipotecaria, lo mejor es comprar antes de la subasta la hipoteca, mediante cesión de crédito.
La compra o cesión de deuda, ya sea hipotecaria o no, es una práctica habitual en el sistema financiero, y en muchas ocasiones una gran oportunidad de inversión. Y una forma de sanear los balances de los bancos, vendiendo préstamos morosos a precio inferior, asumiendo pérdidas.
Normalmente este tipo de transacciones se realizan en grandes operaciones entre bancos y fondos de inversión.
Sin embargo, también se puede acceder a la banca, fondos de inversión y otras plataformas para adquirir o comprar deuda a precios con descuentos muy elevados.
Qué es la cesión de crédito
Es sencillamente la compraventa de una deuda, de tal forma, aquel que la compra es el nuevo acreedor, y el deudor sigue debiendo la misma deuda, con sus intereses, gastos y costas al nuevo acreedor.
Ello ha sido así siempre, en virtud del Artículo 1112 del Código Civil:
«Todos los derechos adquiridos en virtud de una obligación son transmisibles con sujeción a las leyes, si no se hubiese pactado lo contrario.»
Además viene regulado en el CAPÍTULO VII del Código Civil sobre «De la transmisión de créditos y demás derechos incorporales», que entre otros artículos establece en el 1528 que:
«La venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio.»
Además, nuestro Tribunal Supremo tiene asentada jurisprudencia amparando la legalidad de la cesión de crédito regulada en el artículo 1112 del Código Civil.
Como por ejemplo la Sentencia de fecha 14 de junio de 1966: «todos los derechos adquiridos en virtud de una obligación son transmisibles, con sujeción a las leyes, si no se hubiere pactado lo contrario».
En el asunto que nos ocupa: la venta de hipotecas en mora, el que adquiere la deuda como acreedor también es dueño de la garantía.
Es decir, es dueño de la hipoteca y por tanto es quien insta la subasta o en definitiva quien controla el proceso.
¿Es obligatorio notificarle al deudor hipotecario?
A diferencia de la subrogación hipotecaria, que supone una novación y nueva relación jurídica, en la cesión de crédito no es necesario la notificación al deudor hipotecario.
De hecho, las hipotecas cambian de titularidad en grandes cantidades y no hay notificación previa. Tras la transacción, el nuevo acreedor se pondrá en contacto con el deudor para buscar soluciones o proseguir con la reclamación judicial de ejecución hipotecaria.
¿Cómo se compra una hipoteca en situación de impago?
Es aconsejable por seguridad jurídica que la transmisión se realice mediante escritura pública, con aportación del acta notarial de la deuda, e inscripción en el Registro de la Propiedad. Si bien, no es constitutiva su inscripción, al no ser novación.
Tras la adquisición o compra de la hipoteca, en caso de que ésta ya estuviera incursa en un procedimiento de ejecución hipotecaria, habrá que comunicar al Juzgado la sucesión procesal.
¿Dónde está el negocio de comprar la hipoteca antes de la subasta?
Comprar la hipoteca antes de la subasta es muy interesante por tres posibilidades:
- Seguir con la subasta y obtener el precio que se obtenga.
- Se vende el inmueble, pactando con el deudor un descuento de la deuda y se obtiene el precio.
- Adquirir el inmueble hipotecado bien por que se lo adjudica en la subasta o bien porque llega a un acuerdo de dación en pago con el deudor.
Vamos a explicarlo un poco más:
Negocio Financiero
El inversor que decide comprar la hipoteca antes de la subasta puede tener un objetivo de rentabilidad financiera, es decir, multiplicar su inversión.
En este caso, puede solicitar la celebración de la subasta y fijarse una estrategia de rentabilidad y si alguien puja por ese precio o superior obtendrá la ganancia deseada.
También puede, siempre que la situación de otros embargos y cargas sobre la finca lo permitan, acordar con el deudor y propietario la venta a terceros por un precio que convenga a todos.
Negocio Inmobiliario
También es una manera excelente para adquirir una cartera de inmuebles a buen precio.
¿Cómo? Muy fácil:
- Pidiendo la subasta y solicitar la adjudicación del inmueble por la deuda.
- Mediante la dación en pago, siempre que no haya cargas posteriores muy elevadas.
En realidad se dan operaciones en ocasiones muy rentables, con ventas de hipotecas con descuentos sobre la deuda de entre el 50% y el 80%.
¿Necesitas asesoramiento?
¿Qué riesgo tiene este tipo de inversión?
Actuando bajo la supervisión y asesoramiento de un abogado especilizado en derecho inmobiliario e hipotecario como Marin & Mateo Abogados, el riesgo es mínimo, pues filtramos las operaciones y sólo aconsejamos las que son seguras.
Aún así les explicamos qué riesgos debemos analizar siempre antes de una inversión para comprar antes de la subasta la hipoteca.
Retracto del crédito litigioso
Establece el Código Civil en su Artículo 1535:
«Vendiéndose un crédito litigioso, el deudor tendrá derecho a extinguirlo, reembolsando al cesionario el precio que pagó, las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho.
Se tendrá por litigioso un crédito desde que se conteste a la demanda relativa al mismo.
El deudor podrá usar de su derecho dentro de nueve días, contados desde que el cesionario le reclame el pago.»
Esto significa que el deudor y demandado judicialmente puede comprar la deuda por el mismo precio que lo hizo el inversor, pero tiene el plazo de 9 días desde que se le notificó la sucesión procesal.
En tal caso, deberá pagar la deuda más todos los gastos producidos. Realmente no es un riesgo de pérdida de la inversión, pues se recupera todo el dinero, sino una pérdida de oportunidad.
Si bien es cierto que son muy pocas las ocasiones que el deudor tiene posibilidad.
Además no todo «préstamo litigioso» es retractable, nuestra jurisprudencia es restrictiva ya que sólo considera crédito litigioso a los efectos del artículo 1535 a aquel que
«habiendo sido reclamada judicialmente la declaración de su existencia y exigibilidad por su titular, es contradicho o negado por el demandado, y precisa de una sentencia firme que lo declare como existente y exigible; es decir el que es objeto de un «litis pendencia», o proceso entablado y no terminado, sobre su declaración».
Sucede algo parecido al derecho de adquisición preferente del inquilino en los arrendamientos de vivienda.
La enervación de la deuda
Al igual que en los procedimientos de desahucio de alquiler, el inquilino puede ponerse al día en el pago de las renta atrasadas, los prestatarios puede pagar todas la cuotas impagadas y rehabilitar el préstamos.
Esto es muy inusual que suceda, pero si sucede también es muy rentable pues siguen pagando la deuda que compramos por un valor muy interior. Además, es señal de solvencia y mucho más fácil llegar a un acuerdo satisfactorio para ambas partes.
Retraso en los desahucios
Es sabido por todos que se han dictado normas con el fin de retrasar los lanzamientos o desalojos de familias en situación de vulnerabilidad, cuando se trata de vivienda habitual.
No obstante, como el objetivo es en muchas ocasiones la rentabilidad y llegar a acuerdo, en muchos casos se pactan dación en pago y permanecer en alquiler
Moratoria en la Ejecuciones Hipotecarias
Desde la Sentencia de TJUE que estableció la abusividad de la cláusula del vencimiento anticipado, muchos deudores hipotecarios han planteado oposición a la ejecución hipotecaria, argumentando que no se puede reclamar la totalidad de principal del préstamos por el impago de unas cuantas cuotas. Actualmente esto ya se ha regulado por la mal llamada Nueva Ley Hipotecaria. Es decir la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario., que establece el número de cuotas que se deben impagar para poder demandar.
¿Qué impuestos se pagan en la cesión de crédito?
Al comprar antes de la subasta la hipoteca debemos tener claro el coste fiscal.
Y este se debe diferenciar según el coste de:
- comprar la hipoteca
- Adjudicarse el bien en subasta o en dación en pago
- y sobre la ganancia obtenida de la inversión.
Si el transmitente del crédito es sujeto pasivo del IVA y la cesión se produce en el ejercicio de su actividad, la cesión está sujeta a IVA, si bien exenta de IVA y no sujeta a TPO.
Es decir, en el caso de las hipotecas tributa por AJD siempre que se documente en escritura pública. Oscila entre el 1 y 2% sobre el total de responsabilidad hipotecaria, según cada CCAA. Pues es un impuesto de gestión autonómica.
Si el transmitente del crédito es un particular, la cesión queda sujeta a TPO al tipo del 1% y no exenta.
Debemos de tener atención que, a diferencia de otras transmisiones, que la fiscalidad la determina el adquiriente, en este caso es el transmitente.
En cuanto a la base imponible…
Respecto a la base imponible en la cesión de créditos hipotecarios, antes de la consulta vinculante V0966-15 de 26 de marzo de 2015, la Dirección General de Tributos fijaba como base imponible el importe total de responsabilidad hipotecaria. Ahora lo pondera según el importe pendiente de amortización.
No obstante, en la practica pese a que diga que “la obligación garantizada va disminuyendo a medida que se amorticen parcialmente los préstamos, puesto que el principal pasa a ser el que quede pendiente de pago en cada momento, debiendo calcularse a tal momento el importe de los intereses, costas y gastos que se hubieran pactado”. Lo cierto es que en la mayoría de operaciones la deuda sigue siendo muy elevada.
Impuestos de la adquisición y de la ganancia
En esta caso, es tener en cuenta los impuesto como en un compraventa, con IVA (10% ó 21%) o ITP-AJD al 10%.
Luego la venta tributara por plusvalía municipal y por IRPF o Impuesto de sociedades según si es persona física o jurídica el inversor.
Entonces…. ¿conviene invertir en deuda hipotecaria?
Desde nuestro punto de vista es un mercado de alta rentabilidad que requiere profesionalización. Únicamente se pueden realizar de la mano de abogados muy especializados en el sector hipotecario e inmobiliario.
Por ese mismo motivo, por su necesidad de gran especialización no llega al pequeño o mediano inversor.
Sobre los números de oferta de venta de la hipoteca suelen aparecer unas rentabilidades muy altas, pero nosotros hacemos un estudio preliminar donde informamos a inversor de los riesgos, los costes y sólo aceptamos los encargo en los que hay muy alta seguridad de que la inversión salga bien.
Descartamos los mediocre, es decir, «separamos el grano de la paja».
¿Te interesa invertir en la compra de deuda hipotecaria? ¿Necesitas asesoramiento para comprar la hipoteca antes de la subasta?
En Marín y Mateo Abogados podemos asesoraros desde el inicio, seas acreedor, deudor o tercero interesado.
Si vas a comprar en subasta judicial una vivienda o local y necesitas un abogado que estudie tu situación, estamos a tu disposición.
Ponte en contacto con nuestro despacho de abogados de Valencia, Madrid y Barcelona.
Llámanos al 963 202 876, o realiza tu consulta a través de nuestro formulario ONLINE, y resolveremos tus dudas en la mayor brevedad posible.
Te lo explicamos en es siguiente video.
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