Subastas judiciales ¿Qué podemos encontrarnos?
En las subastas judiciales podemos encontrarnos con obstáculos con los que no contábamos.
En este artículo vamos a tratar la inseguridad jurídica de los adjudicatarios en subastas públicas judiciales.
El motivo suele ser la existencia de terceros ocupantes de inmuebles, arrendatarios y deudores y sus problemas procesales y registrales.
Analizaremos los problemas que podemos encontrarnos tras la adjudicación de un bien inmueble en subastas judiciales.
Estos problemas pueden ser por:
- la falta de información en relación con la situación posesoria sobre el inmueble adjudicado, es decir, cual es el título, derecho o contrato que justifica al ocupante su posesión.
- y los problemas, tanto procesales como registrales que ello genera para el adjudicatario.
1. Información sobre la situación posesoria en el decreto de subasta
Una vez publicado en el Portal de Subasta del BOE el bien inmueble a enajenar y en cumplimiento de lo dispuesto en el Título IV, capítulo IV, sección sexta de la Ley 1/2007 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil (LEC), es obligación legal, informar de forma veraz y completa, sobre la situación posesoria del inmueble objeto de la enajenación forzosa.
En el apartado de la situación posesoria, tanto en la información de la subasta como en el decreto de subasta que se acompaña, normalmente reza, situación posesoria “NO CONSTA” y con ello, el letrado de la administración de justicia salva esta obligatoriedad de facilitar la información a los posibles licitadores.
Todo ello genera una gran inseguridad jurídica a los licitadores quienes deben lidiar con la incertidumbre de la situación posesoria en la que pudieran verse inmersos en caso de ser adjudicatarios del bien inmueble subastado.
2. Existencia de ocupantes, inquilinos o deudores. Problemas para la toma de posesión tras las subastas judiciales
Situaciones jurídicas que podemos encontrarnos en el inmueble adjudicado en subastas judiciales:
OKUPAS
La existencia de ocupantes o ignorados ocupantes en el inmueble que no sean poseedores con justo título conlleva que el adjudicatario deberá comparecer en el procedimiento judicial de ejecución del inmueble e instar el incidente de lanzamiento previsto en el artículo 675 LEC.
Es de obligado cumplimiento en el plazo de un año desde la fecha de emisión del decreto de adjudicación acudir a esta vía del incidente de lanzamiento del artículo 675 LEC.
Transcurrido el plazo de un año, podrá instar el procedimiento de desalojo previsto en la Ley 5/2018 de 11 de junio para el desalojo de ocupantes ilegales.
EL DEUDOR / EJECUTADO SE MANTIENE EN EL INMUEBLE
Una vez solicitado el lanzamiento del deudor/ejecutado por el adjudicatario en subasta, aquel podrá oponerse a su lanzamiento de la vivienda por situación umbral de exclusión social en virtud de la Ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
En caso de cumplir todos los requisitos, los lanzamientos están en suspenso hasta el 14 de mayo de 2024.
¿Has adquirido un inmueble en una subasta judicial y estás teniendo problemas?
CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO
Muchas veces la información que consta en el Portal de Subasta en relación con la situación posesoria del inmueble es incompleta porque:
- el ejecutado no ha manifestado la situación posesoria de un tercero ni ha aportado el contrato de arrendamiento a los autos de ejecución
- no se ha recogido en la LEC que el Letrado de la Administración debiera requerir al ejecutado sobre la situación posesoria del inmueble a subastar.
La ley faculta al ejecutado para omitir dicha información con los perjuicios que ello conlleva para los licitadores y a los adjudicatarios en subasta.
¿Vives en un piso de alquiler que van a subastar?
¿Qué ocurre si tras la adjudicación en las subastas judiciales nos encontramos con inquilinos en el inmueble que acrediten su título (contrato de arrendamiento)?
Situaciones:
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Contratos arrendamiento de vivienda anteriores al 6 de marzo de 2019
Los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos con anterioridad al 6 de marzo de 2019 (regulados por la reforma de la LAU por Ley 4/2013 de 4 de junio, vigentes entre el 6 de junio de 2013 hasta el 5 de marzo de 2019).
En estos casos sólo subsistirá el arrendamiento si el contrato hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos que se hubieran ejecutado en la subasta judicial.
Esto es, con anterioridad a la constitución de la hipoteca o a la anotación preventiva del embargo, en cuyo caso subsistiera por la duración pactada.
En los demás casos, el adjudicatario tiene la facultad de resolver el contrato anticipadamente con los preavisos pactados o regulados en la LAU.
-
Contratos arrendamiento de vivienda posteriores al 6 de marzo de 2019
El Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, modificó los artículos 13 LAU y 14 LAU.
Esto es, los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos a partir del 6 de marzo de 2019 son de obligado cumplimiento para el adjudicatario y deberá subrogarse en las obligaciones del arrendador hasta la finalización de este.
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Contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda. Local de negocio.
Estos contratos de arrendamientos para uso distinto de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, por la LAU, capítulo de arrendamientos para uso distintos de vivienda, y supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
En los arrendamientos de uso distinto de vivienda, en caso de enajenación forzosa (subasta) se extinguirá el contrato si:
- no consta inscrito en el registro de la propiedad,
- o si la inscripción fuera posterior a la anotación preventiva del embargo o a la constitución de la hipoteca que se ejecute.
He comprado un piso en subasta y está ocupado ¿Qué hago?
TITULAR DE DERECHO DE USO DE VIVIENDA EN PROCESOS DE FAMILIA
La atribución del uso de la vivienda al cónyuge custodio y a sus hijos hasta que alcancen la mayoría de edad o la independencia económica recogido en sentencia firme de separación, divorcio o de medidas paternofiliales de los hijos, es un derecho oponible frente a terceros y por lo tanto inscribible en el registro de la propiedad correspondiente.
- Si no consta inscrito el derecho de uso de la vivienda no podrá negarse la condición de tercero de buena fe al adjudicatario en subasta.
- Si consta inscrito el derecho de uso con posterioridad a la constitución de la hipoteca o anotación preventiva de embargo sobre el bien que se ejecuta en subasta, el adjudicatario gozará de su estatus preferente al derecho de uso del inmueble.
Por el contrario, si este derecho de uso consta inscrito en el registro de la propiedad, con anterioridad a la constitución de la hipoteca o anotación preventiva de embargo sobre el bien que se ejecuta en subasta, tiene plenos efectos de oponibilidad a terceros adquirentes, pues son conocedores de las cargas previas a la que se ejecuta y se mantendrán en su derecho de uso.
Hemos de decir, que rara vez se inscriben.
DERECHO DE USO DE HABITACIÓN, USUFRUCTO, PROHIBICIÓN DE DISPONER A FAVOR DE LA AEAT, ETC.
En este caso, rige el mismo criterio que en el supuesto anterior.
La inscripción registral condicionará si este derecho es oponible a terceros.
En este caso, el adjudicatario en subasta siempre y cuando el derecho real inscrito sea previo a la inscripción de la constitución de la hipoteca o la anotación del embargo que se ejecuta.
A mi entender, la omisión normativa del legislador a la hora de exigir al Letrado de la Administración de Justicia la investigación y certificación de la situación posesoria del inmueble a subastar, conlleva gran inseguridad jurídica para los licitadores, que se ven obligados a aventurarse y asumir los riesgos y sobrecostes de los posibles derechos de terceros sobre el inmueble que se adjudican en subasta.
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Artículo: Sandra Aurrecoechea Ríos
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