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compra y venta de nuda propiedad y usufructo vitalicio

Compra y Venta de nuda propiedad y usufructo vitalicio

¿Sabes lo qué es la compra o venta de la nuda propiedad con reserva del derecho de usufructo vitalicio? 

La compra y venta de nuda propiedad y usufructo vitalicio, es un buen modo de tener un complemento a tu jubilación o a tu pensión sin necesidad de cambiar de casa.

Como también es una buena forma de invertir, además con una función social que cada vez va a ser más necesaria.

¿Qué es la nuda propiedad?

La propiedad plena, o pleno dominio, se compone de dos derechos:

  1. Nuda propiedad
  2. Usufructo

El usufructo es el derecho al uso y disfrute de una propiedad. En consecuencia, si a una propiedad le restamos el derecho de usufructo, de usar y disfrutarla, nos quedará la propiedad desnuda, o nuda propiedad.

Dicho de forma más mundana, la nuda propiedad sería como la mera titularidad. Es dueña, la puede vender, incluso hipotecar, pero no la puede ni usar ni alquilar.

Por tanto en la compra y venta de la nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio, los derechos se separan entre el vendedor (usufructuario) y el inversor (nudo propietario)

En la práctica es muy habitual en los asuntos hereditarios, pues en muchas ocasiones al viudo o a la viuda se le adjudica en la herencia el usufructo vitalicio, y a los hijos la nuda propiedad.

La nuda propiedad y el usufructo son derechos reales, que inscribibles en el Registro de la Propiedad y que pueden ser objeto de transacciones.

¿Qué es el derecho de usufructo?

El usufructo se regula en el Código Civil, en los artículos 467 y siguientes.

El artículo 467 define el usufructo como aquel que “da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.”

El derecho de usufructo da al usufructuario, el derecho a usar y a obtener los frutos (disfrutar) de un bien pero no tiene la propiedad en sí.

En el caso que no ocupa, el propietario que vende la nuda propiedad a cambio de un precio o una renta vitalicia o temporal, y se reserva el derecho de usufructo, podrá vivir en el piso como siempre lo hizo, e incluso alquilarlo y cobrar las rentas por el alquiler

¿Qué ofrece el inversor y como lo plantea? 

El inversor tendrá en cuenta varios factores como:

  1. el valor de la vivienda
  2. la edad del vendedor o vendedores, si son marido y mujer.
  3. su estado de salud.

El inversor hará un estudio de todos los factores y calculará una horquilla de la esperanza de vida del propietario y una valoración del inmueble. En función de esos factores ofrecerá una cantidad al propietario por su nuda propiedad.

invertir en comprar casa

El dueño de la vivienda, generalmente de edad superior a 75 años, y con necesidades económicas deberá valorar si le conviene o no la operación.

Si vende la nuda propiedad conservando el usufructo vitalicio podrá seguir viviendo allí, ahorrándose algunos de los gastos de la propiedad.

El Código Civil establece un criterio general:

  • Los gastos ordinarios corresponden al usufructuario.
  • El nudo propietario asumirá los gastos extraordinarios y los del capital.

Y ahí se genera la confusión que nuestros Tribunales han aclarado de la siguiente manera.

Los gastos regulares, que normalmente son para pago de luz, limpieza, mantenimiento del ascensor, son a cargo del usufructuario.

En cambio, la derramas aprobadas para obras o reparaciones del inmueble son a cargo del nudo propietario.

Ejemplos:

  • impermeabilización de terrazas o tejados
  • sustitución de bajantes aguas residuales
  • instalación o sustitución de ascensor
  • Reparación de fachada, estructura
  • Obras de reforma o mejora

En general, aquellas que dan valor al inmueble, o que quedarán en beneficio del mismo cuando el usufructo finalice.

Es una buena solución para conseguir un complemento a la jubilación además de reducir gastos.

Si el usufructuario quiere irse a otro domicilio de un hijo o a una residencia, puede hacerlo y alquilar la casa, por lo que tendrá doble ingresos: la renta vitalicia por la venta de la nuda propiedad y la renta del alquiler.

¿Cómo se realiza la venta y la compra de la nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio?

Se debe realizar la venta de la nuda propiedad ante Notario.

La escritura pública ante notario y la inscripción en el Registro de la Propiedad son constitutivos del derecho de usufructo: Sin inscripción, el derecho no existe.

La venta de la nuda propiedad se puede llevar a cambio mediante diferentes formas, siendo las más comunes las siguientes:

  1. Pago único al firmar. Es decir, el vendedor recibe todo el precio de una vez al momento de firmar ante notario.
  2. Renta Vitalicia. El vendedor recibe de por vida un pago, normalmente mensual.
  3. Renta temporal. Se pacta una cantidad global que se va pagando de forma fraccionada, mensualmente.
  4. Mixto un pago inicial más una renta: También y esto es muy habitual, pagar una cantidad inicia, por ejemplo 6.000€ y el resto en renta temporal o vitalicia, de pago mensual.

¿Interesa la venta de la nuda propiedad quedándome el usufructo vitalicio? 

Como todo en la vida, hay ventajas e inconvenientes, vamos analizarlos.

Herencia y nuda propiedad

Los beneficios son:

  1. Obtienes liquidez sin tener que abandonar tu casa. Sigues viviendo de por vida en tu propia casa, ningún cambio vas a notar en tu vida, más bien disfrutarás de una situación económica mejor, con más ingresos y menos gastos.
  2. También puedes alquilar el derecho de usufructo, e irte de la vivienda, en tal caso tendrás doble ingresos: por la renta de la nuda propiedad y por lo que saques de alquiler.

Ahora bien, tendrás que pagar el impuesto de la plusvalía municipal que se devenga al vender la nuda propiedad del bien inmueble. Aunque también puedes pactar que lo pague el inversor.

Una de las cuestiones que más hacen dudar a las persona mayores es que al vender su nuda propiedad, dejan sin herencia a sus hijos. Eso no siempre es así, pues si fallecen antes de agotar toda la renta que se debía cobrar, tendrán derecho los herederos.

Por otra, parte, parece un poco injusto que los hijos no se hagan cargo de las necesidades económicas de sus padres y luego pretendan recibir una herencia.

Y como inversor ¿es una inversión rentable y segura?

Es una excelente forma de inversión a medio y largo plazo. Es, además, una forma de inversión necesaria en nuestra sociedad y que en el futuro irá creciendo, pues el riesgo de quiebra del sistema de pensiones es evidente. Permite acceder a la propiedad del inmueble con descuentos sobre su precio de tasación.

No podrá tener el pleno dominio del bien hasta que no se extinga el derecho de usufructo, lo cual sucede con el fallecimiento del usufructuario o si bilateralmente acuerdan finalizarlo a cambio de un precio.

Aunque si se puede vender la nuda propiedad. Es decir, si en algún momento se necesita liquidez se puede vender la nuda propiedad a un tercero y recuperar la inversión. En nuevo nudo propietario seguirá pagando la renta y conseguirá el pleno dominio cuando se extinga el usufructo, con la muerte del usufructuario.

En general son inversiones que son muy rentables siempre y cuando se planteen a medio plazo y con un número de unidades suficiente para que la rentabilidad media sea segura.

Es decir, si inviertes en un único inmueble en nuda propiedad puede que el usufructuario fallezca antes de lo previsto y sea una inversión muy rentable. O por el contrario alcance una edad inusualmente longeva. Es una inversión de más riesgo.

Pero si se invierten en varios inmuebles, la estadística media se va cumpliendo y el mal resultado de una transacción se puede compensar con creces con otros de resultado positivo.

En realidad suelen ser compras con grandes descuentos, que convienen a las dos partes, propietario e inversor. Sólo es cuestión de encontrar el punto intermedio.

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Gastos e impuestos compraventa de nuda propiedad

Veamos los gastos de vendedor o pensionista y los del inversor:

Gastos e impuestos del vendedor y usufructuario:

  • Gastos de suministros, como la luz, el agua, el gas, etc.
  • Deberá asumir dos impuestos:
    1. La plusvalía municipal. Se calcula en función del año y el precio de la compra, así como el año y el precio de la venta y el incremento del valor del suelo (IBI).
    2. Ganancia o pérdida patrimonial en IRPF. En caso de que el vendedor tenga más de 65 años, legalmente está exento de pagar por dicha venta de la vivienda habitual.

Se debe tener asegurada la vivienda. La póliza de seguro puede pactarse quien la paga. Para evitar impagos, y puesto que el inversor debe proteger su inversión, nuestro consejo es que la pague el inversor.

Gastos e impuestos del Inversor:

  • Pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).Entre el 8 y el 10% según CCAA.
  • Gastos de Notaría, Gestoría y Registro de la Propiedad
  • IBI
  • Gastos de la Comunidad de Propietarios y otros gastos derivados de la propiedad

Si bien, hay libertad de pactos, y se puede acordar repartir ciertos gastos.

Gastos e impuestos

Cuestiones a tener en cuenta en las ventas de nuda propiedad con usufructo vitalicio

No obstante, como toda operación de inversión o de compraventa de derechos tiene ciertos riesgos que hay es necesario señalar y realizar las acciones para evitarlos.

Son los riesgos relativos a cuestiones:

Jurídicas

Al tratarse de contratos complejos y de suma importancia que se firman entre un inversor profesional y una persona mayor, debemos tener máxima seguridad jurídica.

Hay que tener especial protección con los derechos de la personas más vulnerables, comprobar que su capacidad de entender y obrar es suficiente. De lo contrario, podemos encontrarnos con nulidad de contrato y cláusulas abusivas.

Riesgo de impago

¿Qué sucede si el comprador deja de pagar la renta vitalicia?

En todos los casos recomendamos pactar una condición resolutoria, sin perjuicio de más mecanismos de protección.

La condición resolutoria es una garantía de que el vendedor recuperará su propiedad, el pleno dominio y la correspondiente indemnización el caso de impago de la renta acordada.

Económicas

El análisis de rentabilidad debe tener en cuenta varios factores:

  • valoración del inmueble,
  • precio de venta de la nuda propiedad
  • renta mensual a pagar
  • plazo de la renta
  • esperanza de vida del usufructuario

En resumen…

Es una magnifica solución para mejorar la calidad de vida de jubilados y pensionistas que necesiten un recibir un complemento de sus ingresos.

Por otro lado, en una forma de invertir muy rentable a medio y largo plazo y segura, pues siempre hay detrás un inmueble.

¿Necesitas asesoramiento para una compra o venta de nuda propiedad con usufructo vitalicio?

En Marín y Mateo Abogados podemos asesoraros desde el inicio, seas propietario o inversor, somos expertos en compraventa de inmuebles.

Si vas a realizar la venta de la nuda propiedad de tu casa a cambio de un renta y quedándote a vivir en ella necesitas un abogado que estudie tu situación, estamos a tu disposición.

Si eres inversor y te interesa esta vía de inversión, no dudes en consultarnos.

Ponte en contacto con nuestro despacho de abogados de Valencia.

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