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Vivienda Inversa, una alternativa a la Hipoteca Inversa

Hoy os vamos a hablar de la vivienda inversa, un producto alternativo a la hipoteca inversa que es muy común en Europa. Una solución para recibir ingresos complementarios a la jubilación, por tanto con un claro fin social.

Durante toda nuestra vida hemos ido capitalizando nuestros ahorros en una vivienda. A más capital de ahorro, mejor vivienda. Toda nuestra liquidez la tenemos en ladrillo, esa vivienda, nuestra casa, a la que tenemos mucho cariño, donde nos sentimos seguros y por la que hemos luchado tanto.

Todo mi capital está dentro de esa vivienda.

Ha llegado la hora de jubilarme, estoy en lo que se denomina, la tercera edad.

Mi gran preocupación: ¿Cómo voy a mantener mi nivel de vida con la pensión que me ha quedado? ¿Cómo voy a hacer frente a las nuevas necesidades que voy a ir teniendo según cumplo años?

No quiero vender mi casa e irme a otra vivienda de alquiler.

¿Qué opciones tengo?

Aparece en España, tras el éxito que está teniendo en Europa la VIVIENDA INVERSA.

¿Qué es la vivienda inversa?

Es la venta de la vivienda por el precio real de mercado. Es una compraventa en firme con todas las garantías jurídicas.

Para calcular el precio real de mercado se realiza una tasación de la vivienda por empresa tasadora adscrita al Banco de España y se hace un estudio según la edad del vendedor y su previsión de vida así como del precio de alquiler medio de la zona.

Del precio acordado se realiza una retención de una bolsa de dinero de un plazo de alquiler estimado (bolsa de arrendamiento).

Se trata de la venta de la vivienda pero permanecerás en tu vivienda de por vida sin tener que preocuparte de las rentas de alquiler. No tendrás que preocuparte por nada y dispondrás de liquidez para poder complementar tus ingresos.

Los gastos de comunidad de propietarios y los consumos de los suministros serán a cargo del inquilino (antiguo propietario).

¿Cómo tengo la seguridad de que no me van a echar de “mi casa” tras la venta con la vivienda inversa?

Una vez realizado el estudio de viabilidad y realizada la propuesta de compra y alquiler con el proveedor de vivienda inversa, se firman dos contratos de forma simultánea:

  1.  Escritura de compraventa de la vivienda ante el notario. En la propia escritura de compraventa se retiene un dinero en concepto de bolsa de alquiler.
  2. Contrato de alquiler de vivienda, amparado por la Ley de Arrendamientos Urbanos y con inscripción en el registro de la propiedad para garantizar el derecho del ahora inquilino a permanecer en la vivienda.

¿A quién va destinada la opción de la vivienda inversa?

Normalmente a personas de más de 75 años que tengan una vivienda en propiedad. Al ser un producto novedoso, de momento solo está destinado a viviendas en zona prime, pero se irá abriendo poco a poco a todas las zonas y tipos de viviendas.

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¿Cómo funciona?

Pongamos un ejemplo:

Si la vivienda tiene un precio de mercado de 600.000 € (según tasación oficial) y la propietaria de la misma es una mujer de 80 años, el inversor interesado realizará un estudio.

Se calcula la esperanza media de vida de las mujeres en España que actualmente según el INE es de 85 años. Se calcula el valor medio de un alquiler en la vivienda durante los 5 años de esperanza de vida.

Por ejemplo, establecemos un alquiler medio de 1500 €/mes x 60 meses = 90.000 € (bolsa de alquiler que retiene el comprador).

Entrega de un capital de 600.000 – 90.000 = 510.000 €.

El vendedor, dispondrá de 510.000 € por la venta y los 90.000 € a cuenta del alquiler. (bolsa de alquiler).

Si, una vez transcurridos los años de duración del contrato de alquiler, el inquilino sigue con vida, únicamente tendrá que abonar los gastos de comunidad de propietarios, IBIs y los suministros… pero nada más de renta de alquiler.

Si por el contrario, fallece antes del plazo establecido, se devuelve a sus herederos el importe que conste en la bolsa de alquiler y que reste hasta el plazo establecido en el contrato.

trámites para abrir testamento

En el momento del fallecimiento se hará entrega de la vivienda a su nuevo propietario.

Así, hemos podido seguir viviendo en nuestra vivienda y hemos dispuesto de la liquidez del valor de la misma para poder hacer frente a nuestras nuevas necesidades o plan de vida.

¿Qué diferencia tiene con respecto a la venta de la nuda propiedad o a la hipoteca inversa?

Se ofrece por el inversor un mayor importe del valor de mercado que en el caso de compra de nuda propiedad con reserva de derecho de usufructo.

La venta de la nuda propiedad, el valor del bien se deprecia según la edad del vendedor-usufructuario, por lo que el importe de la venta será inferior al valor de mercado.

En cuanto a la hipoteca inversa, solo es factible si hay un interés muy especial en mantener la vivienda para los herederos. La hipoteca inversa es un préstamo que hay que pagar. Aunque no lo haga usted, lo tendrán que devolver sus herederos. Los bancos no tienen interés en quedarse con la vivienda por lo que el importe que prestarán será muy poco con respecto al valor de la vivienda y con unos intereses muy altos para rentabilizar el riesgo de la operación.

Cuando fallece el titular, a los herederos les corresponde tanto la propiedad de la vivienda como la deuda acumulada con la entidad financiera, teniendo dos opciones:

  1. Quedarse con la vivienda: para ello deben liquidar la deuda con la entidad, devolviendo el dinero prestado así como el interés pactado. Si no disponen de patrimonio para hacerlo pueden financiarse mediante la constitución de una hipoteca normal sobre la vivienda, por el importe de la deuda.
  2. Vender la vivienda: en este caso el importe de la venta se utiliza para saldar la deuda contraída por los titulares de la hipoteca inversa. Si la cantidad no es suficiente para satisfacer la deuda acumulada, la entidad puede instar la venta de otros bienes de la herencia.

En definitiva, la hipoteca inversa constituye una alternativa para complementar la pensión. Si bien hay opciones mucho mejores para cubrir esta creciente necesidad social: la nuda propiedad o la vivienda inversa.

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