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Dación en Pago

Dación en Pago: entregar las llaves al banco

¿En qué consiste el acuerdo de Dación en Pago?

Quizás en algunas ocasiones hayamos escuchado hablar de la ‘Dación en Pago’ como forma de salida para dar solución a un problema de solvencia hipotecaria. Te explicamos algún ejemplo.

En la coyuntura económica actual es bastante habitual encontrarnos con situaciones en las que el deudor hipotecante no puede hacer frente al pago de las cuotas o mensualidades de la hipoteca, arrastrando así una deuda relevante a la que prevé que difícilmente podrá hacer frente, incluso hasta el punto de colocarlo en una insolvencia permanente conocida como la muerte civil.

Antes de llegar a este extremo, conviene asesorarse de forma adecuada y tratar de buscar soluciones que eviten esta insolvencia permanente del deudor.

¿Qué es la Dación en Pago?

La Dación en Pago puede definirse como aquel negocio jurídico mediante el cual, el deudor entrega un bien o una prestación al acreedor en pago o compensación de la deuda que tiene contraída con este.

La Dación en Pago puede darse en cualquier tipo de deudas. No obstante, hoy en día es común que se de en el supuesto actual de las deudas por préstamo hipotecario. En este caso:

  • Consiste en que el deudor hipotecante entrega al banco la vivienda hipotecada en pago y cancelación del préstamo que tenía pendiente con éste.

El deudor entrega la vivienda habitual al banco y este a cambio le cancela la deuda que tenía por el préstamo hipotecario.

O lo que popularmente se conoce como entregar las llaves de tu casa al banco para cancelar las deudas.

Requisitos generales para que pueda tener lugar una Dación en Pago:

  • Para saldar la deuda se ha de entregar un bien del deudor o realizar una prestación. Ese bien o prestación ha de ser distinto a lo inicialmente pactado.
  • Debe haber acuerdo entre las partes. Acreedor y deudor deben llegar a un acuerdo para saldar o comenzar la deuda a cambio de lo entregado. En el caso de las hipotecas, es fundamental contar con el acuerdo del banco, lo que se puede alcanzar tras unas negociaciones adecuadas con la entidad financiera.

Dicho acuerdo se puede alcanzar si se hace un estudio previo sobre la solvencia y al banco se le plantea un escenario alternativo negativo. De esta forma no tendrá otro remedio que alcanzar el acuerdo de Dación en Pago.

Dación en Pago

Ejemplos Prácticos o concretos de Dación en Pago mediante entrega de la vivienda habitual para compensar el pago de la deuda hipotecaria:

Tener una deuda vencida

Aunque esto pueda parecer obvio, realmente no lo es tanto. Significa que, mientras se esté al día en las cuotas hipotecarias, el banco no va a negociar ninguna dación en pago, porque se le está pagando la hipoteca que es lo que realmente le da rentabilidad. Solo va a negociar una dación en pago cuando exista determinado impago de al menos varias cuotas y, además vea frustradas sus expectativas de cobro. Esto no quiere decir que animemos a dejar de pagar los préstamos, sino que, mientras no exista deuda vencida, el banco no va a aceptar una dación en pago.

No tener un avalista solvente u otra vivienda que avale el préstamo

Como decíamos, si el banco ve que tiene expectativas de cobro, es decir, que va a poder embargar la deuda de otro patrimonio que le resulte solvente u otro bien que concurra garantizando la deuda como otra segunda vivienda, por ejemplo, no va a querer aceptar una dación, porque va a ver satisfechas sus expectativas de cobro de este otro lugar.

No tener un salario demasiado alto

Si el deudor percibe un salario notablemente superior a la cuota hipotecaria (La cuota de la hipoteca debe ser superior al 50% de los ingresos) y notablemente superior al salario mínimo interprofesional, el banco no va a aceptar una dación en pago, en primer lugar, porque con el salario obtenido se puede satisfacer la cuota y en segundo lugar porque va a poder embargar parte del salario, y con ello cubrir el importe de la cuota o similar.

No tener una carga trabada sobre el inmueble

En este caso, el banco tendría que asumir y satisfacer dicha carga. Por ello, a no ser que la carga sea relativamente irrelevante, el banco no va a aceptar una dación en estas condiciones. Algún caso hemos tenido muy excepcional, donde el banco ha hecho un préstamo personal para satisfacer este tipo de cargas, pero no es lo habitual.

Tengamos en cuenta que son leyes orientadas a situaciones de vulnerabilidad social.

Básicamente, estos son los requisitos que deben concurrir para poder acogerse al código de buenas prácticas bancarias, entre los que se encuentran que:

  • se trate de vivienda habitual
  • que existan menores a cargo o se trate de familia numerosa
  • no existan más bienes que garanticen la deuda
  • y que el salario percibido no sea demasiado elevado en comparación con la cuota a satisfacer

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El código de buenas prácticas consiste en un conjunto de medidas que los bancos adheridos pueden aplicar para la reestructuración de la deuda de los deudores vulnerables, entre las que se encuentra la dación en pago.

No obstante, que concurran estos requisitos no significa que el banco deba conceder la dación en pago, dado que siempre dependerá de su decisión final. Si concurren, y a pesar de ello rechazan la aplicación del código de buenas prácticas, deberán hacerlo de forma justificada.

Tipos de Dación en Pago:

  • Total: Cuando se entrega la vivienda y el banco cancela toda la deuda existente con él. Esto es lo ideal, pero no en todos los casos se puede obtener.
  • Parcial: Se entrega la vivienda y el banco cancela parte de la deuda, restando una cuantía por satisfacer. En la práctica a veces sucede cuando el importe de la deuda es muy elevado y el valor actual del inmueble es demasiado bajo. Lo que tratamos de hacer en estos supuestos es dejar un importe pendiente relativamente bajo, alrededor de los 9.000 euros, por ejemplo, debiendo ser satisfechos en mensualidades de 100 euros sin coste o intereses aparte.
  • Venta consensuada: Consiste en que el deudor vende la vivienda a un tercero, el banco percibe el importe de la venta y cancela la deuda hipotecaria. Igual que la dación, puede ser total o parcial. En caso de que sea parcial, el deudor continuará debiendo abonar al banco el importe remanente.

Dación en Pago

Cuestiones a tener en cuenta para optar por la Dación en Pago

  • Conviene realizar un análisis previo de la situación hipotecaria, para ver cual es el
    peor escenario, que puede ocurrir en este caso y hasta dónde se puede negociar. A veces nos hemos encontrado con que, por ejemplo, el banco nos ha propuesto una dación parcial y pago de 30.000 euros a plazos. No obstante, con el análisis y cálculo previo pudimos constatar que en el peor de los casos (Ejecución hipotecaria) el banco se tendría que adjudicar la vivienda y únicamente quedaría una deuda remanente de 5.000 euros.
  • Exención fiscal. La dación en pago se asemeja a una compraventa y fiscalmente tributa igual. En resumidas cuentas, es como vender un inmueble al banco. La ganancia patrimonial deberá tributar en renta y en plusvalía. No obstante, existe exención para el caso de que se trasmita la vivienda habitual y no se cuenten con más inmuebles.

En el caso de que no concurran estos requisitos, conviene estar bien asesorado para que el abogado negocie con el banco una cantidad concreta a determinar en la valoración del inmueble en la escritura, para evitar que de esta forma se cuente con ganancia patrimonial y haya que tributar por dicho importe.

Ventajas de la Dación en Pago

Es cierto que el deudor pierde la que era su vivienda habitual hasta el momento.

No obstante, en la práctica actual y dada la trayectoria y coyuntura económico social de este país nos encontramos con que los deudores hipotecarios se hipotecaron o acordaron un precio de compraventa en los años del boom.

Dicho precio estaba notablemente inflado y, debido a la solicitud de carencias o refinanciación de los préstamos únicamente han satisfecho intereses y adeudan prácticamente todo el capital principal.

Por tanto, deshacerse de esa deuda de adquisición de una vivienda por la que pagaron o acordaron un precio desorbitado es una oportunidad que tienen no solo de volver a ser solventes sino también de enmendar una especie de error por decirlo de alguna forma que fue el comprar una vivienda por aquel precio tan inflado.

Ante la imposibilidad de satisfacer la deuda, la alternativa es la ejecución hipotecaria que, tras ella, cabe la posibilidad de que el deudor se quede sin su vivienda habitual y todavía continuar debiendo una cantidad ingente al banco. Con la dación se evita esta situación.

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