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Venta ficticia de padre a hijo

¿Sabes de un caso de hacer una venta ficticia de padres a hijos? ¿Conoces la expresión de poner el piso a nombre de un hijo con la simulación de una compraventa?

¿Es válida la compraventa que se hace a otra persona con la finalidad de “encubrir” una donación o regalo?

¿Cómo debemos actuar cuando alguien con quien tenemos relación, general -pero no necesariamente- un padre o una pareja o expareja, de quien se puede tener algún interés, ha “simulado” una venta ficticia a otra persona para encubrir una donación o en su caso para no tener bienes a su nombre?.

En este artículo no vamos a hablar de toda la nulidad de todos los contratos, pues es una materia amplísima, sino que queremos concretar mucho más la concreto. Queremos explicar y que entiendan, qué es una compraventa nula por falta de causa o dicho de forma coloquial, que es una compraventa simulada o venta ficticia.

¿Qué es la causa de los contratos? ¿Cuál es el de compraventa? 

En nuestro país, los contrato (en este caso hablamos del de compraventa) tienen unos requisitos establecidos por ley, y son tres:

  1. consentimiento
  2. objeto y
  3. causa

Los dos primeros quizás sean más sencillos (a priori) de entender.

1. En primer lugar debe haber una voluntad de querer contratar, el consentimiento.

Algunos ejemplos:

  • parece que todos entendemos que si vende alguien con grave Alzheimer que no sabe lo que firma,
  • o si alguien suplanta nuestra personalidad, faltará ese “consentimiento” y por tanto será esa venta nula,

Al menos en principio pues en ocasiones la cosa es algo más compleja.

2. En segundo lugar hay objeto.

Parece lógico que si no hay vivienda, no puede haber compraventa.

Sin embargo, la cosa a veces se complica. En algunos casos los tribunales equiparan si lo que se entrega no era titularidad de quién vende (o no en su totalidad), se asimila la entrega distinta a lo que realmente se pactó. En algunos de esos supuestos se aplica también la teoría de la nulidad del contrato por falta de objeto.

3. Y el tercero, quizás más abstracto y que nos ocupa, es la “causa”.

Nuestro sistema jurídico, es causal, es decir, los contratos tienen que tener un motivo o causa. En los países anglosajones no son tan complejos, los contratos no son causales, ellos son así, qué le vamos a hacer.

En la compraventa, la causa del contrato es la entrega de bien a cambio de un precio. Por consiguiente, si no ha habido pago real, faltaría un requisito esencial de la compraventa y podría considerarse nulo. Lo realmente complejo de acreditar en estas cuestiones es la acreditación del pago del precio.

Una compraventa sin pago del precio es una venta ficticia y por tanto nula.

¿Qué es una compraventa simulada o sin causa?

Como ya entendemos que es la causa, se entiende que una compraventa “simulada” es aquella en la que bien en contrato privado o en escritura notarial, se “simula” que se entrega el precio, cuando en realidad no ha existido tal pago. Es decir, una venta ficticia.

Los casos son tantos como la imaginación humana.

A veces, la forma más burda, es hacer constar la entrega de dinero efectivo (sin ser cierto).

En otras ocasiones se documenta el pago simulado, con un cheque, pagaré o transferencia, que no se ha entregado realmente a los vendedores.

Incluso hemos visto en nuestro despacho situaciones en los que se ha incluido una copia del cheque que luego:

  • nunca se ha cobrado
  • o se ha cobrado y se ha devuelto el dinero a los compradores por otros medios, o
  • se ha falseado un precio aplazado, etc.

Como decimos la imaginación humana es infinita, en particular para el fraude.

¿Por qué motivo se hacen estas ventas ficticias o compraventas simuladas?

Pudiera alguien preguntarse dónde está el sentido de “simular” una venta con lo complejo que supone al tener que pagar a:

  • notarios
  • registro de la  propiedad
  • asumir un impuesto importante como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (que ronda el 6 a 11% del valor de la compra)
  • pagar el impuesto de plusvalía municipal y en ocasiones ganancias en renta (IRPF).

Vamos a traer a colación tres supuestos que vemos habitualmente y se comprenderá:

  1. Tengo un heredero a quien por ley tengo que dejarle legítima y no tengo relación con él, y “simulo” que le vendo a mi nueva pareja o un amigo. O un padre que simula la venta a otro hijo para “vaciar” su herencia de contenido.
  2. Quiero evitar el pago del impuesto de sucesiones y donaciones de una donación o herencia a mi mejor amigo, por los enormes costes fiscales que suponen tales impuestos entre amigos o parejas no matrimoniales, y en lugar de hacerlo, “simulo” la venta de la vivienda.
  3. Quiero proteger mi patrimonio y tengo riesgo de una reclamación frente a alguien a quien debo dinero, y “simulo” una venta a un amigo o familiar.

Los motivos son variados pero todos ellos tienen algo en común, la intención “o causa” no es la entrega de bien a cambio de un precio, sino por este orden:

Lo único que es común a todos esos supuestos es que no hay causa, pues ni hubo entrega “real” al comprador de la vivienda, ni el vendedor recibió el dinero como contraprestación.

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Si encubre una donación, ¿Por qué no vale como donación?

El argumento parece razonable y nos lo plantean habitualmente. Históricamente los tribunales consideraban que aún siendo que no es una venta real, no vale como compraventa pero vale como donación, que al fin y al cabo es lo que se pretendía.  Sin embargo, esa línea de argumentación de los tribunales varió sustancialmente en un par de sentencias, en particular mediante la sentencia del TS de 11.01.2007.

De hecho el Tribunal Supremo, dice con gran elocuencia y claridad -y no abunda esa claridad en el Alto Tribunal-:

“Esta Sala considera que la nulidad de la escritura pública de compraventa impide que se considere válida la donación de inmuebles que se dice encubría. Aunque se probase que hubo «animus donandi» del donante y aceptación por el donatario del desplazamiento patrimonial, lo evidente es que esos dos consentimientos no constan en la escritura pública sino en los autos del pleito seguido sobre la simulación”.

Y finaliza:

“En consecuencia, una escritura pública de compraventa totalmente simulada no cumple los requisitos del artículo 633, pues el negocio disimulado de donación que se descubra no reúne para su validez y eficacia aquéllos.»

¿Cómo se reclamar una donación encubierta por una venta ficticia o simulación de una compraventa?

Es complejo el sistema de reclamación pues hay figuras jurídicas que a ojos de un lego en derecho son “parecidas” pero que en realidad son muy complejas, pues diferentes son su finalidad, características, plazos, legitimación, etc. Así por ejemplo, existen contratos nulos de pleno derecho (como en los que no hay causa), anulables, contratos rescindibles, o simplemente incumplimiento de contratos.

En este supuesto, al faltar un requisito esencial (la causa) se califican tales contratos como nulos, y esencialmente -entre otras muchas- las consecuencias de ello son tres:

  1. No hay plazo para reclamar, pues al faltar un requisito esencial nunca han existido.
  2. No se pueden “convalidar” ni con actuaciones posteriores ni con el tiempo, es decir, si se simuló una donación, no cabe posteriormente considerar que vale la donación, o que una vez recibida la reclamación de los herederos, entonces pago y convalido.
  3. Deben ser demandados todos los que intervinieron o sus herederos o sucesores.

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Lo importante es la prueba de la simulación de la compraventa

Resulta importante en este aspecto como se podrá entender, que en muchas ocasiones la dificultad está en la prueba, y a este respecto es importante destacar:

  1. Que la prueba del pago corresponde a quien lo defiende, por tanto si mi padre simula que vende un piso a su nueva pareja para desheredarme a mí, deberán ser ellos dos, quienes prueben la existencia del pago, es decir que se efectuó realmente. La ausencia de prueba del pago a ellos perjudicará.
  2. Que en muchas ocasiones, más allá de la inexistencia de prueba del pago, se acude a pruebas indiciarias, por ejemplo: el parentesco de los que intervienen, pues se presume contra natura cobrarle a un hijo pudiendo donarle, la imposibilidad de demostrar que se tenían ingresos para tener dicho importe, los extractos bancarios donde no constan movimientos, el aplazamiento injustificado de pagos, el precio muy inferior al valor de mercado, etc.
  3. Con la actual situación de control de medios de pago, se hace harto difícil defender un pago en efectivo pues el notario se le debe justificar el medio de pago o cumplimentar los preceptivos formularios de procedencia de los fondos de cuentas o bienes.

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Una última reflexión sobre la venta ficticia…

Cuidado con actuaciones similares a las indicadas, pues el riesgo de impugnación por los perjudicados por dichas compraventas falsas o simuladas nos podría hacer tener que responder, y además haber asumido unos importantes costes (impuestos, notaría, gestiones, etc.) que de nada servirán en la práctica.

Con un buen asesoramiento, podemos modificar testamentos, justificar desheredaciones, hacer contratos que sin ser compraventas, nos generen una importante protección, etc.

Hacer las cosas bien, de eso nunca se arrepienten los clientes. Por cierto, por si alguien se preguntaba qué significa “animus donandi” es la voluntad o intención de querer donar o regalar algo, que el Supremo aquí hablo claro pero no nos olvidemos quienes son.

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