Comprar la hipoteca antes de la subasta
En este artículo vamos a hablar de dos temas muy importantes. Primero trataremos en qué consiste ‘Comprar la hipoteca antes de la subasta‘ y posteriormente hablaremos sobre ‘Comprar el inmueble después de la subasta’.
Comprar la hipoteca ANTES de la subasta
¿Qué se entiende por ‘Comprar la hipoteca antes de la subasta’ (Cesión de Créditos)?. ¿Y las siglas NPL (Non Performing Loans)?
Son Préstamos con garantía hipotecaria fallidos de las entidades financieras o fondos de inversión que están liquidando sus activos, para cuadrar sus balances o por recuperar la inversión por las trabas que tienen a la hora de adquirir la posesión de los inmuebles (grandes tenedores) y lo han abierto a los pequeños inversores o consumidores.
La compra de crédito o cesión del crédito supone la adquisición por el interesado de los derechos de cobro de un préstamo con garantía hipotecaria. Una vez se adquiere el crédito hipotecario, el interesado se subroga en la posición del acreedor, esto es, ahora el comprador actúa como el banco o del fondo.
Te lo contamos mejor en el siguiente vídeo:
¿En que consiste comprar la hipoteca antes de la subasta?
Es sencillamente la compraventa de una deuda, de los derechos de cobro de un préstamo en los que hay una garantía hipotecaria, un inmueble.
Si no se paga por el deudor podré iniciar un proceso judicial para que el inmueble salga a subasta y pueda cobrarme le deuda.
«La venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio.»
¿Es obligatorio notificarle al deudor hipotecario?
A diferencia de la subrogación hipotecaria, que supone una novación y nueva relación jurídica, en la cesión de crédito no es necesario la notificación al deudor hipotecario.
De hecho, las hipotecas cambian de titularidad en grandes cantidades y no hay notificación previa. Tras la transacción, el nuevo acreedor se pondrá en contacto con el deudor para buscar soluciones o proseguir con la reclamación judicial de ejecución hipotecaria.
¿Cómo se compra una hipoteca en situación de impago?
Es una compra normal.
La transmisión se realiza mediante escritura publica notarial y su inscripción en el registro de la propiedad, en donde se cambiará el nombre del acreedor del préstamo con garantía hipotecaria.
Ello conlleva la liquidación de impuestos.
En este caso se liquida la compraventa por Actos Jurídicos Documentados.
¿En qué consiste el Impuesto por Actos Jurídicos Documentados?
Es un impuesto cedido a cada comunidad autónomo, por lo que su tipo impositivo variará en base a donde se encuentre el inmueble/garantía hipotecaria que garantiza el cobro del préstamo.
¿Dónde está el negocio de comprar la hipoteca antes de la subasta?
Comprar la hipoteca antes de la subasta es muy interesante, ya que se puede adquirir por valores muy inferiores al valor real de mercado del inmueble.
¿Cómo se recupera la inversión de comprar la hipoteca antes de la subasta y cómo se genera rentabilidad?
Se puede recuperar la inversión y generar rentabilidad al comprar la hipoteca antes de la subasta, de la siguiente manera:
- Iniciar o seguir con la subasta y obtener el precio que se obtenga.
- Se vende el inmueble, pactando con el deudor un descuento de la deuda y se obtiene el precio.
- Adquirir el inmueble hipotecado bien porque se lo adjudica en la subasta o bien porque llega a un acuerdo de dación en pago con el deudor.
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¿Cuáles son los riesgos de la compra del crédito?
Toda operación de inversión conlleva unos riesgos.
Es fundamental realizar un estudio previo de la operación para que podamos conocer los riesgos que conlleva la compra del crédito.
Los pasos a seguir son:
- Estudio de la escritura del préstamo hipotecario. Es muy importante conocer el valor a efectos de la subasta del inmueble que se fijo en la escritura del préstamo hipotecario.
- Si la demanda de ejecución esta avanzada o por el contrario, aun no se han iniciado los trámites. Esto conlleva que la subasta se celebre de manera próxima o por el contrario, a dos años vista.
- Si como ejecutante, no hay pujas en la subasta, me adjudicaré el inmueble por defecto. En este caso, ¿qué gastos tendré?
- Si el inmueble está ocupado (deudor, inquilinos, ocupas..) esto es muy importante, y se encuentran en situación de vulnerabilidad.
Es muy importante realizar previamente a la compra del crédito:
- un estudio previo de los riesgos que pueden darse
- analizar la rentabilidad
- y en su conjunto valorar si la inversión merece la pena.
Comprar el inmueble DESPUÉS de la subasta (Cesión de Remate). REO (Real Estate Owned)
¿Qué son los REOs?
Los REOs, son los activos adjudicados después de un proceso de ejecución hipotecaria.
¿Qué es la Cesión de Remate?
La cesión de remate es una figura legal que permite al ejecutante o a los acreedores posteriores ceder su derecho de adquisición a un tercero.
Las partes involucradas en la cesión de remate serán:
- el ejecutante o los acreedores posteriores (en adelante, «Cedente«)
- el cesionario
- y el ejecutado.
El Cedente se reserva la facultad de ceder el remate a un tercero en el momento de hacer la postura en la subasta o al solicitar la adjudicación directa del bien subastado.
La cesión de remate deberá:
- ser realizada mediante una diligencia judicial que cuente con el consentimiento personal del Cedente y del cesionario.
- ser previa o simultánea a la consignación del resto del precio del remate. Una vez realizada la cesión, el cesionario se convierte en el nuevo adquirente del bien subastado.
- NO DEBE perjudicar los derechos del ejecutado.
- y debe cumplir con los requisitos legales establecidos.
La cesión de remate implica una única transmisión del bien subastado, del propietario al cesionario, siempre y cuando se realice en el mismo momento en que el Cedente manifieste su intención de adquirir el inmueble. En caso contrario, se considerarán dos transmisiones.
El ejecutante, banco o fondo de inversión, o acreedor, se ha adjudicado el inmueble en subasta, por haberse quedado ésta desierta. En este caso, el acreedor ejecutante, tiene un plazo de 20 días hábiles para ceder el remate de la subasta.
Es decir, compro los derechos a ser el adjudicatario en la subasta y pongo el dinero de la subasta.
Aquí los riesgos y plazos del proceso judicial se han evitado, compro ya la adjudicación en la subasta y lo único que tengo que valorar, es el precio y la situación posesoria del inmueble.
¿Cómo realizar una valoración correcta de un REO?
Existen tres claves fundamentales para determinar el correcto valor de estos portfolios:
- El valor de los activos adjudicados o de los que sirven de garantía para los préstamos.
- El tiempo necesario para la posesión plena de los activos.
- Los costes en los que hay que incurrir para poder tener los activos preparados para su correcta comercialización.
Subastas judiciales ¿Qué podemos encontrarnos?
¿Qué riesgo tiene este tipo de inversión?
Actuando bajo la supervisión y asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario e hipotecario como Marín & Mateo Abogados, el riesgo es mínimo, pues filtramos las operaciones y sólo aconsejamos las que son seguras.
Aún así les explicamos qué riesgos debemos analizar siempre antes de una inversión para comprar antes de la subasta la hipoteca o comprar mediante la cesión de remate.
Sobre los números de oferta de venta de la hipoteca suelen aparecer unas rentabilidades muy altas, pero nosotros hacemos un estudio preliminar donde informamos a inversor de los riesgos, los costes y sólo aceptamos los encargos en los que hay muy alta seguridad de que la inversión salga bien.
Te lo contamos mejor en el siguiente vídeo:
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