Me he adjudicado un inmueble en subasta judicial y esta ocupado ¿Qué tengo que hacer?

Una vez que sea adjudicatario de un inmueble en subasta debo tomar posesión del mismo, pero, ¿qué pasos debo seguir si está ocupado?

¿Está obligado el juzgado a entregarme el piso en subasta libre de ocupantes y arrendatarios?

Lo cierto es que la autoridad judicial o gestora de la subasta no certifica si el inmueble objeto de la subasta se encuentra en posesión u ocupado por un tercero. Normalmente en el edicto de la subasta suele aparecer “situación posesoria; no consta”.

Nosotros creemos que es una función del juzgado la de certificar, con carácter previo al edicto de la subasta, cual es la situación posesoria, pero ni la ley ni el procedimiento procesal le obliga a ello.

Esto conlleva una gran incertidumbre e inseguridad jurídica para los postores y el adjudicatario final.

Ello ocasiona que podamos llegar a adquirir un inmueble sin conocer que existen terceros ocupantes a los que hay que lanzar de la vivienda.

¿Qué situaciones pueden darse?

Podemos encontrarnos con distintas situaciones:

Okupas

La existencia de ocupantes o ignorados ocupantes en el inmueble que no sean poseedores con justo título conlleva que el adjudicatario deberá comparecer en el procedimiento judicial de ejecución del inmueble e instar el incidente de lanzamiento previsto en el artículo 675 LEC.

Es de obligado cumplimiento en el plazo de un año desde la fecha de emisión el decreto de adjudicación acudir a esta vía del incidente de lanzamiento del artículo 675 LEC.

Si bien, transcurrido el plazo de un año, podrá instar el procedimiento de desalojo previsto en la Ley 5/2018 de 11 de junio para el desalojo de ocupantes ilegales.

¿Qué hacer si ocupan tu vivienda?

Deudor/ ejecutado se mantiene en el inmueble

Una vez solicitado el lanzamiento del deudor/ejecutado por el adjudicatario en subasta, aquel podrá oponerse a su lanzamiento de la vivienda por situación umbral de exclusión social en virtud de la Ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

En caso de cumplir todos los requisitos, los lanzamientos están en suspenso hasta el 14 de mayo de 2024.

Contratos de Arrendamiento

Muchas veces la información que consta en el Portal de Subasta en relación con la situación posesoria del inmueble es incompleta, bien porque el ejecutado no ha manifestado la situación posesoria de un tercero ni ha aportado el contrato de arrendamiento a los autos de ejecución, bien porque no se ha recogido en la LEC que el Letrado de la Administración debiera requerir al ejecutado sobre la situación posesoria del inmueble a subastar.

La ley faculta al ejecutado para omitir dicha información con los perjuicios que ello conlleva para los licitadores y a los adjudicatarios en subasta.

¿Qué ocurre si tras la adjudicación en subasta nos encontramos con inquilinos en el inmueble que acrediten su título (contrato de arrendamiento)?

Puede ocurrir lo siguiente:

• Contratos arrendamiento de vivienda anteriores al 6 de marzo de 2019.

Los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos con anterioridad al 6 de marzo de 2019 (regulados por la reforma de la LAU por Ley 4/2013 de 4 de junio, vigentes entre el 6 de junio de 2013 hasta el 5 de marzo de 2019).

En estos casos sólo subsistirá el arrendamiento si el contrato hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos que se hubieran ejecutado en la subasta judicial, es decir, con anterioridad a la constitución de la hipoteca o a la anotación preventiva del embargo, en cuyo caso subsistiera por la duración pactada.

En los demás casos, el adjudicatario tiene la facultad de resolver el contrato anticipadamente con los preavisos pactados o regulados en la LAU.

• Contratos arrendamiento de vivienda posteriores al 6 de marzo de 2019

El Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, modificó, entre otros, los artículos 13 LAU y 14 LAU.

Esto es, los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos a partir del 6 de marzo de 2019 son de obligado cumplimiento para el adjudicatario y deberá subrogarse en las obligaciones del arrendador hasta la finalización de este.

• Contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda. Local de negocio.

Estos contratos de arredramientos para uso distinto de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, por la LAU, capítulo de arrendamientos para uso distintos de vivienda, y supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

• En los arrendamientos de uso distinto de vivienda, en caso de enajenación forzosa (subasta) se extinguirá el contrato si no consta inscrito en el registro de la propiedad o si la inscripción fuera posterior a la anotación preventiva del embargo o a la constitución de la hipoteca que se ejecute.

Subastas Judiciales ¿Qué podemos encontrarnos?

Titular de derecho de uso de vivienda en procesos de familia

La atribución del uso de la vivienda al cónyuge custodio y a sus hijos hasta que alcancen la mayoría de edad o la independencia económica recogido en sentencia firme de separación, divorcio o de medidas paternofiliales de los hijos, es un derecho oponible frente a terceros y por lo tanto inscribible en el registro de la propiedad correspondiente.

Si no consta inscrito el derecho de uso de la vivienda no podrá negarse la condición de tercero de buena fe al adjudicatario en subasta.

Si consta inscrito el derecho de uso con posterioridad a la constitución de la hipoteca o anotación preventiva de embargo sobre el bien que se ejecuta en subasta, el adjudicatario gozará de su estatus preferente al derecho de uso del inmueble.

Por el contrario, si este derecho de uso consta inscrito en el registro de la propiedad, con anterioridad a la constitución de la hipoteca o anotación preventiva de embargo sobre el bien que se ejecuta en subasta, tiene plenos efectos de oponibilidad a terceros adquirentes, pues son conocedores de las cargas previas a la que se ejecuta y se mantendrán en su derecho de uso.

Derecho de uso de habitación, usufructo, prohibición de disponer a favor de la AEAT, etc 

Rige el mismo criterio que en el supuesto anterior.

La inscripción registral condicionará si este derecho es oponible a terceros.

En este caso, el adjudicatario en subasta siempre y cuando el derecho real inscrito sea previo a la inscripción de la constitución de la hipoteca o la anotación del embargo que se ejecuta.

A mi entender, la omisión normativa del legislador a la hora de exigir al Letrado de la Administración de Justicia la investigación y certificación de la situación posesoria del inmueble a subastar, conlleva gran inseguridad jurídica para los licitadores, que se ven obligados a aventurarse y asumir los riesgos y sobrecostes de los posibles derechos de terceros sobre el inmueble que se adjudican en subasta.

¿Qué pasos debo seguir para obtener la posesión de un inmueble en subasta?

Depende del tipo de subasta.

SUBASTA JUDICIAL

Los juzgados cuentan con mecanismos propios para poder lanzar a los ocupantes y entregar la posesión al nuevo propietario.

En estos casos, ya se trate de ejecución de un título judicial o no, o ejecución hipotecaria, si el inmueble adjudicado se encuentra ocupado, bien por el deudor o bien por un tercero ajeno, podremos solicitar el lanzamiento.

¿Quién puede solicitar el lanzamiento?

El adjudicatario (quien lo compra).

Si hemos sido adjudicatarios podremos solicitar del juzgado que proceda al lanzamiento.

El Juzgado oirá a los ocupantes mediante la celebración de una comparecencia judicial, por si tuvieran derecho a ocupar y, en caso contrario, acordará el lanzamiento.

Plazo: 1 año desde la adjudicación. En caso de no solicitar el lanzamiento dentro del año, deberemos acudir al proceso ordinario de desahucio.

El ejecutante (quien lo subasta). Si el ejecutante tiene conocimiento de que existen ocupantes del bien que se va a subastar, puede solicitar en la ejecución que se resuelva el derecho a ocupar con la adjudicación tras la subasta.

Para ello, se celebrará una comparecencia igual que en el supuesto anterior.

Si el ocupante no goza de derecho a ocupar, resolverá en este sentido.

De esta forma, el adjudicatario únicamente tendrá que solicitar el lanzamiento.

Cómo echar a un okupa de la forma más rápida: desahucio express

 AGENCIA TRIBUTARIA O DE LA SEGURIDAD SOCIAL

Si la subasta es de la agencia tributario o de la seguridad social, el mecanismo es distinto.

Ninguno de estos dos organismos tienen autoridad para entregar al adjudicatario la posesión, ni para ordenar el lanzamiento de los ocupantes del bien.

¿Es posible que no consiga la posesión de un inmueble en subasta?

Efectivamente.

Si el tercero que ocupa tiene un tÍtulo valido no tendré la posesión del inmueble y por lo tanto el pleno dominio, hasta que finalicen el contrato de arrendamiento, o el plazo de suspensión de los lanzamientos si el deudor esta en situación de vulnerabilidad.

¿Qué ocurre si la subasta es de la agencia tributaria o de la seguridad social?

Los mecanismos para el lanzamiento de ocupantes, inquilinos y/o deudores son distintos. Tendremos que acudir a un procedimiento de desahucio por precario o por finalización del contrato.

¿Te has encontrado un piso en subasta o local comprado ocupado? ¿Necesitas tener la posesión de un inmueble en subasta?

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Autora: Sandra Aurrecoechea Ríos

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