En caso de subasta ¿qué pueden hacer los copropietarios? ¿Y los inquilinos?

¿Existe el derecho de retracto en una subasta por los copropietarios?, ¿y por los arrendatarios o inquilinos?

¿Qué es el derecho de retracto?

No hay una definición de retracto en nuestro Código Civil como tal.

La Real Academia Española de la Lengua (R.A.E.) lo define como el derecho de adquisición preferente que se tiene para dejar sin efecto una venta o una enajenación hecha a favor del otro, y recuperar o adquirir para sí la cosa, por el mismo precio pagado.

Es decir, el derecho de una persona para igualar el precio pagado por un comprador a un vendedor, y adquirir ese derecho. Es por tanto un derecho a “subrogarse” en las mismas condiciones de otro en un contrato de compraventa.

Hay que diferenciarlo del derecho de Tanteo. El tanteo que es alternativo, es decir en muchas ocasiones si comunico de forma previa las condiciones de venta, dándole al beneficiario su derecho a optar o tantear. De esa forma le excluyo del posterior derecho de retracto. Son, por así decirlo, derechos alternativos.

¿Qué tipos de retractos hay?

Esencialmente hay de dos tipos:

1. Contractual (pactado por las partes en un contrato) o
2. Legal (establecido por una norma o artículo de una ley)

Centrándonos en el segundo tipo, los más relevantes y comunes son el retracto:

• Entre cotitulares. Un cotitular de un bien vende a un tercero, ostentando los otros titulares derecho de retracto sobre dicho % que se ha vendido.
• Entre colindantes. Derecho de un vecino a subrogase en la venta a un tercero de una tierra colindante.
• Retracto de herederos o socios. Derecho que ostentan los coherederos si uno de ellos vende su derecho a un tercero sus derechos hereditarios.
• Y retracto de los arrendatarios urbanos o rústicos.

Cada uno tiene unas especialidades muy concretas.

De hecho, el de cotitulares tiene un brevísimo plazo de nueve (9) días desde la inscripción en el registro de la propiedad, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.

El de coherederos o arrendatarios urbanos o rústicos, en cambio tiene un plazo de un mes el primero, treinta días el segundo y sesenta el tercero, desde que se tenga conocimiento. En este artículo nos centraremos en el de cotitulares y haremos una breve referencia al de arrendatarios.

¿Es aplicable el retracto en una subasta entre cotitulares o comuneros?

La complicación y lo que motiva este artículo es valorar si cabe en las subastas entre cotitulares, especialmente en las judiciales. Y la discusión viene motivada por el hecho de que generalmente cuando un inmueble que pertenezca a dos o mas personas sale a subasta, es porque previamente ha tenido necesariamente que existir un procedimiento judicial que acuerde la disolución del proindiviso.

Tras dicha Sentencia, se debe haber iniciado un procedimiento de ejecución y en base a la Ley de Jurisdicción Voluntaria, establecerse por acuerdo entre las partes o por imposición judicial, unas condiciones de la subasta. Es derecho legalmente reconocido de los cotitulares comparecer en la subasta, en igual de condiciones que los cotitulares y que los terceros que quieran pujar, de hecho la única diferencia es que están exonerados de ingresar el depósito, generalmente del 5%, que le es exigible a los demás terceros que quieran pujar.

Y si llegado el momento se adjudica uno de los copropietarios, es al menos comprensible dudar que el cotitular o cotitulares tengan derecho de retracto, o igualar la oferta puesto que no en vano tuvieron los mismos derechos a pujar que los cotitulares finalmente adjudicatarios y terceros.

¿Qué dice el Tribunal Supremo en estos casos?

En palabras del Tribunal Supremo Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 605/2007 de 25 de Mayo de 2007, Recurso 1490/2000, no se plantea problema alguno en la aplicación del artículo 1521 del Código civil, es decir, el derecho de retracto, a la subasta judicial pues, las posibles dudas no impiden el rechazo de dicho derecho en el curso de una subasta judicial, no sólo porque estas segundas ofrezcan respecto a las primeras notoria semejanza, sino debido, principalmente, a la esencial e idénticas consecuencias que existen entre una compraventa y una subasta.

Es decir, a pesar de las dudas, los cotitulares ostentan derecho de retracto aún a pesar de haber comparecido en la subasta, o haberlo podido hacer si era su deseo.

¿Tienen los inquilinos derecho de retracto en una subasta?

Sin duda este supuesto es mucho más conflictivo y frecuente, puesto que alguien comparece a subasta y desconoce la existencia incluso del estado del inmueble, entre ello si está o no arrendado.

En cualquier caso, el Tribunal Supremo en Sentencia de 30 de junio de 1994 (recurso 2233/1991) indicó que con total certeza tienen ese derecho los inquilinos, reiterando otras muchas sentencias anteriores de 2 de marzo de 1959, o 11 de julio de 1992. Si bien debemos tener en cuenta que según la normativa actual de la Ley de Arrendamientos, no tiene dicho derecho el inquilino si renunció al mismo en el contrato de arrendamiento, según indica el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

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¿Cómo se debe ejercer?

Las dificultades son esencialmente de dos tipos:

• el cómputo del plazo -y su brevedad-, y
• la forma de ejecución.

Respecto del plazo y su cómputo

Suelen ser plazos muy breves puesto que entre comuneros en los casos de compraventa, el plazo es de nueve días desde la inscripción en el Registro (o desde que se tuvo conocimiento).

Sin embargo, en subasta se computaría desde que se dicte el Decreto de Adjudicación. Por prudencia recomendaríamos se ejercitara sin esperar a su firmeza a los 20 días tras dictarse si no es objeto de recurso.

Plazos para los inquilinos en el retracto en una subasta

La situación se complica mucho en el caso de retracto de una subasta de inquilinos puesto que el cómputo de 30 días (o 60 para rústicas), se computaría desde que se dicte el Decreto de Adjudicación.

Resulta a nuestro juicio un total absurdo esa diferencia de criterio, y para mayor complicación tampoco se acaba de aclarar el criterio de si se computa desde que se dicta el Decreto o desde que es firme, puesto que al ser el Decreto una resolución judicial, se dicta un día pero se convierte en firme a los 20 días hábiles que es cuando se emite el Testimonio que se lleva al Registro.

Analizando precedentes judiciales, se encontrarán todo tipo de opiniones, lo que como es habitual solo genera indefensión y confusión entre los profesionales, nada nuevo a bordo, sin embargo, es de generalizado consenso que el plazo se computa “con el del auto de adjudicación, por ser el momento en que la venta queda consumada”, si bien se encuentran sentencia de todo tipo donde se interpreta el hecho de si el inquilino tuvo o no conocimiento cabal de la situación, es decir, un despropósito jurídico.

Y en cuanto la forma de ejercer el retracto en una subasta…

La forma de ejercitar ese derecho de retracto en una subasta (con independencia del tipo) exige obligatoriamente la necesidad de interponer una demanda judicial (249.1.7º de la Ley de Enjuiciamiento Civil) ordinaria que exige necesariamente abogado y procurador, y junto con la demanda en el exiguo plazo aportar el pago de la cantidad por la que el adjudicatario se quedó el inmueble, o en su caso se han incluso venido flexibilizando por algunos juzgados, mediante alguna garantía de pago o compromiso de pago cierto, si bien no recomendaríamos nunca esta opción a nuestros clientes dada la inseguridad que conlleva.

Conclusiones

Resulta por tanto una materia compleja que exige tener muy claros los conceptos y ser extremadamente diligente en su gestión.

Pero esencialmente podemos resumir lo siguiente:

1. Sí cabe el derecho de retracto entre copropietarios tras una subasta, incluso si alguno o alguno de ellos compareció en la subasta o formalizó pujas.
2. El plazo para el retracto de copropietarios es de 9 días naturales, desde que se dicte el Decreto de Adjudicación. No recomendamos esperar a su firmeza.
3. El retracto exige demanda de procedimiento ordinario e ingresar o consignar judicial o notarialmente el importe pagado por el tercero y que es ejercicio del retracto, comprometiéndonos a pagar el resto de gastos que aún se desconocen (notaría, registro, impuestos, etc.).
4. Los inquilinos, que no renunciaron al derecho de adquisición preferente en el contrato, tienen un plazo de 30 días naturales (en arrendamientos urbanos). En caso de arrendamientos rústicos son 60 días naturales desde que se dicte el Decreto de Adjudicación en subasta para ejercitar el derecho de retracto. El resto de requisitos son iguales a los de comuneros.
5. Si se desconoce el Decreto de Adjudicación, el arrendatario podrá defender (no sin dificultad) el desconocimiento de la subasta y del procedimiento.

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