He comprado un piso en subasta y está ocupado ¿Qué hago?

Muchas de las consultas que recibimos en las subastas son con relación a la ocupación y a la posesión de un piso tras la subasta. Cómo saber si el bien que se está subastando se encuentra ocupado o no. O qué se puede hacer en caso de que, una vez haya sido adjudicado, nos encontremos con que existen terceros ocupantes… Esto puede ser una carga oculta de gran importancia.

¿Esta obligado el Juzgado a entregarme el piso en subasta libre de ocupantes y arrendatarios?

Lo cierto es que la autoridad judicial o gestora de la subasta no certifica si el inmueble objeto de la subasta se encuentra en posesión u ocupado por un tercero. Esto ocasiona que podamos llegar a adquirir un inmueble sin conocer que existen terceros ocupantes.

En el portal de subastas se nos puede indicar si se trata de la vivienda habitual o no. Sin  embargo, en relación a la ocupación, lo más habitual es que se nos indique que “no consta”.

Ello es así porque es relativo certificar si existen o no ocupantes dado que, por ejemplo:

• En el caso de haberlos, durante la publicación de la subasta o desde que se cierra y hasta que se dicta el decreto de adjudicación, el hipotético ocupante puede haber abandonado el inmueble.
• O bien puede suceder al contrario, que la vivienda o inmueble se encuentra desocupado durante todo el proceso de ejecución y es justo al momento previo en el que el adjudicatario tome posesión cuando un tercero ocupa el inmueble.
• También puede ocurrir que exista un contrato de arrendamiento, que la autoridad gestora tenga conocimiento de ello, y así lo haga constar en la subasta.

En estos casos, la forma de proceder será distinta según el tipo de subasta en el que hemos sido adjudicatarios.

SEGÚN EL TIPO DE SUBASTA

Subasta Judicial

Los juzgados cuentan con mecanismos propios para poder lanzar a los ocupantes y entregar la posesión al nuevo propietario.

En estos casos, ya se trate de ejecución de un título judicial o no, o ejecución hipotecaria, si el inmueble adjudicado se encuentra ocupado, bien por el deudor o bien por un tercero ajeno, podremos solicitar el lanzamiento.

¿Quién puede solicitar el lanzamiento?

1. El adjudicatario (quien lo compra). Si hemos sido adjudicatarios podremos solicitar del juzgado que proceda al lanzamiento. El Juzgado oirá a los ocupantes mediante la celebración de una comparecencia judicial, por si tuvieran derecho a ocupar y, en caso contrario, acordará el lanzamiento.

Plazo: 1 año desde la adjudicación. En caso de no solicitar el lanzamiento dentro del año, deberemos acudir al proceso ordinario de desahucio.

2. El ejecutante (quien lo subasta). Si el ejecutante tiene conocimiento de que existen ocupantes del bien que se va a subastar, puede solicitar en la ejecución que se resuelva el derecho a ocupar con la adjudicación tras la subasta. Para ello, se celebrará una comparecencia igual que en el supuesto anterior y, si el ocupante no goza de derecho a ocupar, resolverá en este sentido. De esta forma, el adjudicatario únicamente tendrá que solicitar el lanzamiento.

Subasta de Agencia Tributaria o de La Seguridad Social 

Ninguno de estos dos organismos tienen autoridad o mecanismos para entregar al adjudicatario la posesión, ni para ordenar el lanzamiento de los ocupantes del bien.

En estos casos, toca acudir al auxilio de los Juzgados y tribunales civiles e instar el proceso de desahucio de que se trate.

• Desahucio por precario.
• Resolución de contrato de alquiler y desahucio.
• Denuncia por usurpación.

Por ejemplo, recuerdo el caso de un cliente que adquirió un bien en subasta de Agencia Tributaria por una deuda con la administración pública y, una vez le fue notificada la adjudicación, se encontró con que la vivienda se encontraba ocupada por sus antiguos propietarios, que eran los avalistas de la deuda tributaria. En este caso, como la administración pública no tiene potestad para instar el lanzamiento, no quedó otro remedio que instar un proceso de desahucio por precario.

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SEGÚN EL TIPO DE OCUPANTE O POSESIÓN

Okupas o antiguo propietario

• Si se trata de una subasta judicial, podremos instar los mecanismos de lanzamiento dentro del propio proceso de ejecución. O bien instar los mecanismos propios de desahucio que encontramos en el ordenamiento jurídico, que son:
  • Desahucio por precario.
  • Denuncia penal por usurpación.

¿Cuál recomendamos?

Desde luego no el penal, puesto que es un medio inapropiado para resolver este tipo de cuestiones, al ser demasiado gravoso para el asunto de que se trata y existir una doble regulación.

Para el caso de que se tratara de ocupas, no cabe el desahucio exprés, porque este exige haber sido desposeído previamente y, como en este caso el propietario acaba de adquirir, no ostentaba la posesión con anterioridad.

Si se trata de una subasta de Agencia tributaria o de la Seguridad Social, necesariamente deberemos acudir a la vía judicial civil, o penal según se trate e interponer las acciones de desahucio por precario o que corresponda.

Inquilinos

En cualquier caso, la autoridad gestora de la subasta deberá requerir a los ocupantes para que manifiesten su título de ocupación. De igual forma, deberá informar de los contratos de alquiler que puedan existir y afecten a los bienes subastados. Pero puede darse que, a pesar de ello, no lo haga o simplemente se refiera que “no consta” como viene siendo habitual en las subastas.

En este caso lo normal es que la autoridad gestora nos indique que el inmueble se encuentra alquilado. Aún así, podemos encontramos que no lo indique y tengamos constancia de ello una vez que hemos adquirido el bien.

Deberemos interponer una acción o demanda de resolución de contrato y desahucio.

Lo primero que tenemos que saber en este caso es si…

¿Debe respetarse el contrato de alquiler? ¿En que casos subsiste el contrato de alquiler y cuando puede resolverse?

1. Si el contrato de alquiler está inscrito en el registro de la propiedad, con anterioridad al embargo que se ejecuta, dicho contrato subsistirá en todo caso. Si es posterior, deberemos irnos a las reglas generales que a continuación exponemos. En la enajenación forzosa de procedimiento judicial, es la LAU la que establece en su artículo 13 la forma de proceder en estos casos.
2. Si el contrato se ha celebrado entre junio de 2013 y marzo de 2019, la ley establece que en caso de enajenación forzosa quedará resuelto el derecho del arrendador y, por tanto, podremos solicitar la resolución del contrato y la posesión del inmueble.
3. No ocurre lo mismo para los contratos celebrados con posterioridad a marzo de 2019, para los que la nueva redacción del articulo 13 de la LAU establece: Para los contratos constituidos con posterioridad a la entrada en vigor en marzo de 2019, el nuevo adquiriente deberá respetar el contrato de arrendamiento.
4. Si el plazo pactado es inferior a 5 o 7 años en caso de persona jurídica, hasta un máximo de 5 años o 7 si es persona jurídica.
5. Cuando el plazo pactado es superior a 5 o 7 años, únicamente se deberá respetar durante un plazo máximo de 5 o 7 años, siempre y cuando no este inscrito en el registro de la propiedad con carácter previo a la carga que se ejecuta.

Por ejemplo, si existe un contrato de alquiler por periodo de 20 años.

¿Qué ocurre si la subasta es de la Agencia Tributaria?

En este caso, la administración que tenga constancia de la posible existencia de un contrato de alquiler requerirá a los inquilinos para que manifiesten si existe contrato de arrendamiento y en que condiciones.

Igualmente debe presentarse un proceso de resolución contractual del arrendamiento y desahucio, pero, cabe preguntarse si… ¿Es posible resolver el contrato?

Para este tipo de supuestos de subasta de la Agencia Tributaria, debe acudirse a las reglas generales de enajenación voluntaria:

• Si el contrato se ha celebrado entre junio de 2013 y marzo de 2019, la ley establece que en caso de enajenación voluntaria quedara resuelto el contrato únicamente cuando el adquiriente sea de buena fe y no conociera la existencia del contrato.
• Para los contratos constituidos con posterioridad a marzo de 2019, con la entrada en vigor de la nueva redacción de la LAU en 2019, el nuevo adquiriente deberá respetar el contrato de arrendamiento en todo caso.
• Si el plazo pactado es inferior a 5 o 7 años en caso de persona jurídica, hasta un máximo de 5 años o 7 si es persona jurídica.
• Cuando el plazo pactado es superior a 5 o 7 años, únicamente se deberá respetar durante un plazo máximo de 5 o 7 años, siempre y cuando no esté inscrito en el registro de la propiedad con carácter previo a la carga que se ejecuta.

 ¿Qué ocurre si el alquiler es distinto al de vivienda habitual?

• Si es venta forzosa judicial, podrá resolverse el contrato, pero existen decisiones judiciales contradictorias.
• Cuando es venta voluntaria o de la Agencia Tributaria, el nuevo adquiriente deberá subrogarse en los derechos y obligaciones del antiguo propietario. Por tanto el contrato de alquiler subsistirá por el plazo pactado.

Excepciones:

• Salvo que las partes no hayan pactado cosa distinta
• Que el contrato esté inscrito en el registro de la propiedad con carácter previo a la carga que se ejecuta.
• Cuando el adquiriente es de buena fe y, ni tiene ni ha podido tener constancia de la existencia del alquiler.

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