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legalizar vivienda por antigüedad

Falso mito: legalizar una vivienda en suelo rústico por antigüedad

La gente confunde y se alimenta una creencia errónea o falso mito, en parte por que algunos abogados y notarios no informan correctamente, entre tener escrituras de una casa en suelo rústico con legalizar la vivienda por antigüedad. En muchas ocasiones cree poder legalizar por el simple paso del tiempo, por el pago de la multa o sanción por infracción urbanística.

Lo que realmente hacen es declararla en el ámbito del Registro de la Propiedad, inscribirla.

Inscribir la casa, es decir, tener escrituras es aconsejable, pero insuficiente. No regulariza la situación urbanística en caso de que no se cumplan:

  • las Leyes de Ordenación del Territorio,
  • el Plan General de Ordenación Urbana del municipio,
  • y demás leyes de importancia en el suelo rústico, tales como de montes, actividad agrícola y ganadera, de cuencas hidrográficas, espacio marítimo terrestre, de infraestructuras, etc.

Hay casas con escrituras que son y seguirán siendo ilegales y otras sin escrituras que son legales.

Diferencia entre declaración en el Registro de la Propiedad por antigüedad y Legalizar la vivienda, conforme la las normas urbanísticas.

El sistema que tenemos de los Registros de la Propiedad nos procura una seguridad jurídica respecto a:

  • quién es el dueño de una propiedad,
  • sobre su ubicación y características como superficie, alturas, distribución, etc.
  • estado de cargas civiles o hipotecarias, embargos.

Sin embargo, no nos da ni quita derechos, uno es dueño de una propiedad con independencia de si lo inscribe o no en el Registro de la Propiedad, lo cual mayoritariamente hacemos todos, y es muy aconsejable para proteger nuestros derechos.

Pero no es obligatorio, ni constitutivo de derechos, salvo excepciones, como la hipoteca.

legalizar vivienda suelo rustico

La expresión vivienda o construcción ilegal suena muy fuerte, como si el que la posee o la construyó hubiese cometido un delito. Aunque a veces si son actos delictivos, no es así en el 99%.

Cuando decimos que una vivienda es ilegal, mayormente, nos referimos a que no cumple con las normas urbanísticas, o lo que es lo mismo: está fuera de ordenación urbana.

Como norma general, en la Comunidad Valenciana y resto de CCAA, no se puede edificar vivienda en parcelas clasificadas como rústico común con una superficie inferior a una hectárea (10.000m2). Y además, para el caso de cumplir lo anterior, la vivienda no puede superar el 2% de la parcela.

En consecuencia, es notorio que la inmensa mayoría de chalets y casas en el campo, incumplen la norma.

Incluso una edificación, puede ser hoy legal y mañana quedar fuera de ordenación urbana, y por tanto, ser “ilegal”, por un cambio de la Ley.

Por ejemplo:

Si donde tengo una casa se aprueba la construcción de una carretera, línea de ferrocarril, la construcción de un embalse, o se declara parque natural, dicha edificación quedará fuera de ordenación urbana, pues su suelo o terrenos ha cambiado de uso.

Sin perjuicio de que tendremos derecho al precio justo por la expropiación y o pérdida de valor, pero por decisión gubernamental y legal, no se podrán destinar al uso habitacional que tenían, así como tampoco podrá edificarse nuevas.

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Qué necesitamos para inscribir (que no legalizar) una vivienda por antigüedad en una parcela rústica:

La antigüedad de la vivienda necesaria para su declaración depende de la zona, pero en general tiene que ver con la situación de alegalidad, es decir, construcciones anteriores al planeamiento urbanístico del municipio, y en general anterior a las Leyes Estatales y Autonómicas que regulan en suelo rústico.

Certificado Técnico suscrito por un arquitecto o arquitecto técnico/aparejador, en el cual se certifique:

  • Características del inmueble tales como ubicación, tipología, uso principal, superficie de ocupación, superficie construida, número de plantas y programa funcional.
  • Año de construcción
  • Plano topográfico con las coordenadas georreferenciadas tanto del solar como de la edificación en ella.

Certificado del Ayuntamiento (Administración local)

  • Informe urbanístico
  • Certificado de infracción urbanística. Que no existe anotación preventiva de incoación de expediente disciplinario urbanístico

Certificación Descriptiva y Gráfica del Catastro (emitido por el Catastro)

  • Características del inmueble tales como ubicación, tipología, uso principal, superficie de ocupación, superficie construida, número de plantas y programa funcional.
  • Año de construcción
  • Plano de ubicación del inmueble en la parcela catastral

Legalizar obra vivienda

Novedad en la Comunidad Valenciana: la verdadera legalización.

Cambio en la Comunidad Valenciana, en la Ley de Ordenación de Territorio, Urbanismo y Paisaje (LOTUP), por que el se regula el Procedimiento de Minimización del Impacto Territorial o Ambiental.

En resumen, abre la posibilidad de verdaderamente legalizar un gran número de viviendas ubicadas en suelo rústico común, en parcelas inferiores a una hectárea que haya sido construidas con anterioridad a 20 de agosto de 2014.

¿Por qué es conveniente legalizar la vivienda?

Esencialmente para:

  • evitar sanciones
  • cumplir con el medio ambiente
  • pero sobre todo para revalorizar nuestra propiedad

Has de tener en cuenta, que quizás un día quieras o necesites vender. Será importante, tenerlo todo en regla para cuando el comprador revise la situación, o su abogado haga las comprobaciones legales antes de realizar la compraventa.

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Muy fácil. Ponemos a tu disposición los siguientes canales:

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Te lo explicamos también en este video:

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Autor: Abel Marín Riaguas

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