Recuperar la vivienda alquilada por necesidad
Muchos propietarios se preguntan cómo recuperar la vivienda en caso de alquilarla y posteriormente necesitarla.
¿Puedo recuperar la vivienda que dejé en alquiler si la necesito?
Hoy vamos a hablar de la posibilidad de que el arrendador recupere la vivienda que dejó en alquiler por necesidad suya o de sus familiares antes de la finalización del plazo pactado en el contrato.
Esta necesidad de recuperar el uso de la vivienda alquilada puede venir motivada por un cambio de las circunstancias personales del arrendador. En estos supuestos y siempre que se cumplan con los requisitos establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos, es posible que se deniegue la prórroga forzosa establecida en dicha ley para el arrendador.
¿Cuánto debe durar un contrato de arrendamiento?
La duración del contrato de arrendamiento de vivienda se acuerda libremente por las partes. No obstante, la Ley de Arrendamientos Urbanos impone al arrendador una serie de prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar un mínimo de:
- 5 años si éste es una persona física o
- 7 años, si se trata de una persona jurídica, es decir empresa.
Para aquellos contratos celebrados antes del 6 de marzo de 2019, la duración mínima era de 3 años.
La prórroga forzosa es la que tiene lugar hasta que se cumple este plazo mínimo de duración del contrato siempre que el inquilino así lo quiera.
La posibilidad de recuperación de la vivienda alquilada por el arrendador se contempla como una excepción a la prórroga forzosa. Y se basa en la necesidad que ha surgido al propietario.
El Real Decreto Ley 7/2019 introdujo una serie modificaciones relativas a esta cuestión, por lo que hemos de diferenciar dos regímenes distintos para que el arrendador pueda ejercer su derecho a recuperar por necesidad según la fecha en que se haya firmado el contrato de arrendamiento:
- Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019.
- Y los contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019.
Recuperar la vivienda arrendada por necesidad en contratos celebrados desde el 6 de junio de 2013 hasta el 5 de marzo de 2019
Este derecho se regula en el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de la siguiente forma:
Se puede recuperar la vivienda alquilada por necesidad del arrendador siempre que sea para las siguientes personas:
- El mismo arrendador.
- Cualquier familiar en primer grado de consanguinidad o por adopción (es decir, hijos o padres)
- Para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
La recuperación de la vivienda por necesidad no requiere que se hubiese hecho constar esta causa en el contrato de arrendamiento.
Este derecho no podrá ejercitarse hasta que no haya transcurrido el primer año de duración del contrato.
Es necesario que el contrato de alquiler se encuentre en situación de prórroga obligatoria. Es decir, que si se encuentra en el plazo contractual pactado en el contrato, el propietario no podrá extinguirlo por necesidad hasta que no haya transcurrido este período.
¿Y cómo se debe comunicar al inquilino?
El arrendador deberá comunicar al inquilino al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar. Por su parte, el inquilino estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo. Salvo que las partes lleguen a un acuerdo distinto.
No es suficiente con la comunicación para recuperar la vivienda arrendada por necesidad. Además la causa ha de ser real y debe poder acreditarse.
Por ejemplo: con la resolución movilidad laboral por un traslado profesional o con la sentencia de separación o divorcio.
¿Tienes una vivienda dada en alquiler que necesitas recuperar y no sabes cómo?
¿Y qué plazos debemos tener en cuenta?
El plazo que tiene el arrendador o alguno de sus familiares para ocupar la vivienda recuperada es de tres meses.
Si no se ocupa el inmueble en este lapso de tiempo, el arrendatario podrá solicitar en el plazo de treinta días:
- volver a la vivienda y retomar el arrendamiento por un período de tres años
- o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.
En todo caso, si el arrendador no ocupa la vivienda en el plazo de tres meses, el inquilino podrá pedir una indemnización por los gastos que le hubiese ocasionado el tener que desalojar el inmueble (gastos de mudanza, otro alquiler, etc.).
Recuperar la vivienda alquilada por necesidad en contratos celebrados desde el 5 de marzo de 2019 en adelante:
El artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ha sido modificado por el Real Decreto Ley 7/2019, por lo que el nuevo régimen se aplicará a los contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019 en adelante.
El cambio más importante introducido por la reforma de este precepto estriba en que, en el contrato debe constar expresamente una cláusula que permita al arrendador recuperar la vivienda por necesidad. Si no aparece expresamente dicha cláusula, no tendrá derecho a la recuperación de su inmueble.
Para recuperar su vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en la ley (necesidad de la vivienda él mismo para familiares de primer grado o bien para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial).
Esta comunicación, como ocurre en el régimen anterior, debe realizarse con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
¿Qué sucede si el arrendador no ocupa la vivienda alquilada tras recuperarla?
En caso de no ocuparse la vivienda alquilada por el arrendador o sus familiares o cónyuge dentro del plazo de 3 meses, sin que concurra fuerza mayor, el inquilino tendrá derecho a:
- Derecho a un nuevo contrato de arrendamiento con las mismas condiciones contractuales y con una duración de hasta 5 años. También tendrá derecho a reclamar los gastos ocasionados por el traslado (mudanza, diferencia de alquiler pagado por el nuevo contrato de arrendamiento etc…).
- En caso de no optar para retornar en la vivienda, el inquilino tendrá derecho a una indemnización consistente en el importe de una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir hasta llegar al plazo de 5 años.
¿Qué podemos hacer si el inquilino no desaloja la vivienda alquilada en el plazo concedido y poderla recuperar?
En este caso no quedará otro remedio para el arrendador que ejercitar una acción judicial de resolución de contrato por necesidad para poder recuperar su vivienda.
Tanto si eres arrendador como inquilino, es importante estar asesorado por un profesional especializado a la hora de suscribir un contrato de arrendamiento para que queden salvaguardados de la mejor forma tus intereses.
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