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plantilla contrato local comercial

Cuidado con usar una plantilla de contrato de alquiler de local comercial

Buscar una plantilla de contrato de alquiler comercial es, en muchos casos, una temeridad, pues la Ley de Arrendamientos Urbanos da tanta libertad a las partes que las posibilidades son casi infinitas.

En muchos casos, usando una plantilla de contrato de alquiler de local comercial se renuncia a derechos sin saberlo. La Ley los denomina genéricamente: arrendamiento para uso distinto de la vivienda.

Arrendamiento para uso distinto de vivienda. Aspectos concretos

En este artículo vamos a realizar un breve pero concreto y práctico análisis de la regulación de los arrendamientos llamadospara uso distinto de vivienda”.  Así clasifica la ley a todos los contratos de alquiler que no son de vivienda habitual.

contrato alquiler local

Como por ejemplo:

  • los contratos de alquiler de local comercial
  • campas en solares urbanos
  • de vivienda de temporal o vacacional
  • etc.

¿Por qué decimos que los derechos de los arrendatarios o inquilinos son irrenunciables?

Esencialmente porque así lo establece la Ley de Arrendamientos Urbanos en el artículo 4.1, al indicar que

“los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo”

Lo que traducido a un lenguaje sencillo implica que todo lo que se acuerde en contra de lo establecido en ello será nulo por incumplir una obligación legal.

No en vano, el artículo 6 de la LAU indica claramente que son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.

Por ello se basa en la norma o normas que con carácter obligatorio establece prioridad en su aplicación.

Así por ejemplo, en las viviendas indica la ley de arrendamientos urbanos (llamaremos LAU) que rigen por este orden:

  1. la ley de arrendamientos urbanos,
  2. los acuerdos de las partes y
  3. el Código Civil, incluyendo una excepción para las viviendas de más de 300 metros o una renta de 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional -SMI-.

En  cambio para el contrato de alquiler de local, uso distinto de vivienda, indica la ley que rige, por orden de prioridad:

  1. los acuerdos entre las partes
  2. la LAU y
  3. el Código Civil

Y así expuesto reiteramos, ¿en que me afecta ese orden regulatorio?

Imaginemos que se establece en un contrato de arrendamiento, una cláusula de plazo que contradice la regulación legal del artículo 9 de la LAU,

  • en el caso de viviendas sería nula y se aplicaría la ley por perjudicar al inquilino
  • y para el caso de un local se aplicaría lo establecido en el contrato.

Por otro lado, la ley excluye expresamente algunos arrendamientos especiales que por su especialidad se regular por su propia normativa, tales como:

contrato arrendamiento local

  • porterías
  • asalariados
  • militares
  • aprovechamiento agrícola
  • universitarias como tal calificadas
  • apartamentos vacacionales, etc.

¿Por qué decimos que el arrendamiento de viviendas es proteccionista?

De la regulación legal observamos tal aspecto, así:

  • Plazo mínimo de 5 años, con la salvedad de manifestar que lo necesita el propietario y acordarse en el momento del contrato.
  • Desistir (“echarse atrás”) tras 6 meses, con la “posibilidad” de establecer una indemnización a favor del propietario del porcentaje de una mensualidad por los meses, por ejemplo si quedan 6 meses, sería la mitad de una mensualidad de renta y además si no se establece no se tiene derecho a ello por el propietario.
  • Posibilidad de que el cónyuge mantenga el uso tras desistir el arrendatario.
  • Derecho a seguir en el uso 5 años tras una subasta judicial ejecución hipotecaria, un retracto, etc.
  • Obligación del nuevo propietario de quedar subrogado en el contrato 5 años o 7 para empresas.
  • Derecho a subrogación en caso de muerte del arrendatario.
  • Imposibilidad exigir más de un mes de renta por adelantado.
  • La no actualización en caso de no constar expresamente, y en su caso no podrá superar el IPC.
  • Necesidad de pacto expreso para imputación de gastos generales.
  • Derecho de adquisición preferente, salvo renuncia expresa.

¿Pero los contratos de alquiler de local comercial no tienen protección?

Lamentablemente y salvo alguna cuestión que comentaremos, apenas ninguna puesto que rige el acuerdo con prioridad sobre la normativa, lo que motiva que apenas hay regulación.

Por eso, es conveniente no usar una plantilla de contrato de local comercial sin pactar exactamente lo que necesitas.

¿Cómo distingo un contrato de vivienda de uno de uso distinto?

Aunque parece evidente, en ocasiones no es tan sencillo, o incluso se hace uso mixto, por ello, hay que acudir caso a caso y valorar la finalidad y destino real del inmueble. La cuestión es en ocasiones relevante, puesto que la normativa aplicable cambia radicalmente.

plantilla contrato de alquiler

¿Cuáles son las diferencias sustanciales de ambas regulaciones?

Las esenciales son:

1. regulación de la venta (enajenación), y la determinación de tercero de buena fe.

El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que indica que se presume tercero de buena fe el que compra o adquiere algo pagando por ello (no por donación o herencia), con facultades para transmitirlo, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

En el caso de viviendas la regulación consideramos se hace difícil justificar, puesto que aún adquiriendo de buena fe una vivienda que el vendedor me oculta, me veo obligado a respetar un contrato 5 o 7 años (según si soy particular o gran tenedor).

En el caso de las empresas podría justificarse en que hay un riesgo empresarial, pero en el de particulares parece tener poca justificación.

No ocurre ello en el caso de arrendamientos para uso distinto de vivienda, donde se exige para protección, la inscripción del contrato de arrendamiento en el registro, cosa que no se suele hacer, pero sería recomendable hacerlo, sobre todo en contratos de larga duración.

2. Regulación de la cesión o subarriendo.

A diferencia de las viviendas donde se consideran prohibidas y son causa de resolución la cesión o el subarriendo sin el consentimiento del propietario, en el de uso distinto de viviendas si nada se indica se puede ceder total o parcialmente a un tercero. Al propietario únicamente le quedaría el derecho a exigir una elevación de la renta del 10% (para cesiones parciales) y el 20% para totales.

Se exige por ello si el propietario quiere asegurarse cesiones o traspasos que le perjudiquen pues el nuevo inquilino pudiera no tener la solvencia exigida al inquilino inicial, establecer cláusulas de protección o prohibición en el contrato.

3. En caso de muerte del arrendatario/inquilino.

Se regula que se subroga su heredero o legatario si ejerce la actividad, a diferencia de las viviendas donde la ley establece la regulación legal basada en el parentesco. La clave es que el heredero o legatario no tiene porque necesariamente ser un familiar, pudiendo nombrarse heredero a una empresa, o a un socio por ejemplo.

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4. Indemnización por no querer renovar. Por clientela.

Esta indemnización no se establece en el caso de viviendas.

El supuesto es aquel en el que yo he venido ejerciendo una actividad económica en el local -al menos durante 5 años- y llegado el vencimiento del contrato, el propietario no me quiere renovar si le propongo estar al menos cinco años más y por un precio de mercado (que fijaría un perito). Es decir, el propietario no quiere por motivos personales o simplemente pretende abusar pues sabe que necesito el local y he hecho una clientela.

En este caso, la ley establece una indemnización a favor del inquilino, la cual dependerá de dos supuestos:

  1. Si el arrendatario inicia en el mismo municipio en el plazo de seis meses la misma actividad, en cuyo caso será los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior. Calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
  2. En cambio si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.

5. Fianza.

Otra diferencia es que en los arrendamientos de vivienda se exige un mes de renta como fianza, y de dos meses en el caso de uso distinto de vivienda.

 

plantilla contrato riesgo

Dos breves comentarios y un GRAN consejo

De nuestra experiencia profesional consideramos que, la regulación proteccionista de los derechos de los inquilinos está sin duda justificada en una mayoría casi unánime de casos, puesto que las condiciones que impondrían los propietarios generarían abusos inaceptables.

Las normas de regulación están marcadas y establecidas y el propietario tiene pleno conocimiento para aceptarlas o no, no puede negar su existencia. En su mano está procurarse garantías:

  • seguros de impago
  • exigencia de garantías y avales
  • asesoramiento previo profesional en la redacción de garantías
  • anexos de mobiliario, etc.

Sin embargo, en la regulación del contrato de alquiler de local comercial, o para uso distinto de vivienda, se deja casi toda la regulación a la libre competencia, de la cual sin duda soy acérrimo defensor pero que por la experiencia considero no es tal, y al no existir normativa mínima se dan en demasiadas ocasiones situaciones de contratos abusivos a favor de los propietarios que hacen muy complejo establecer un plan de negocio o tan siquiera amortizar las inversiones realizadas.

Consideramos con ello que unas normas que garantizaran un mínimo plazo para el desarrollo de un negocio serían más que recomendables, es incoherente que una obra o inversión se amortice en un número de años y que no exista una garantía de plazo de mínimo cumplimiento. En cualquier caso, es sin duda un derecho y diría obligación del propietario exigir las garantías que considere en defensa de sus derechos de cobro, pero no así considero imponer un plazo o condiciones abusivas en los contratos.

Un gran consejo: la finalización del contrato

Por último, y respecto de todos los contratos, quizás con más insistencia en los de vivienda, es esencial cerrar bien las finalizaciones. Nos estamos encontrados una gran cantidad de problemas en personas que resuelven y finalizan los contratos sin documentos de entrega de posesión, o por medio de medios tan poco fehacientes como whatsapp.

Tales actuaciones y por seguridad, pueden impedir al propietario que entre en la vivienda sin una previa autorización judicial -y exigiría procedimiento judicial previo con los gastos, plazo y molestias que ello conlleva- y para el propietario tener que responder de las rentas hasta su entrega.

Asesórense y cierren los asuntos, y si hay problemas hay formas diversas de cerrar las entregas sin que ello les suponga tales problemas.

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Te lo explicamos en este video: