Algunas cargas no constan en el Registro de la Propiedad

COMPRAVENTA: Análisis previo de la situación de cargas civiles/fiscales y la situación urbanística para comprar con seguridad.

No todas las cargas constan en la nota simple que pedimos al Registro de la Propiedad.

Nos gusta una vivienda, ¡¡por fin nos decidimos a compararla!!

Antes de realizar cualquier propuesta o firmar cualquier documento tenemos que asegurarnos de que en el inmueble que vamos comprar este todo dentro de la legalidad.

Para ello, debes asesorarte previamente con un abogado especializado en derecho inmobiliario, quien te acompañará en todo el proceso de compra.

El abogado comprobará:

1. Cargas Civiles: nota simple del Registro de la Propiedad

Solicitamos la nota simple del Registro de la Propiedad correspondiente. Con ella podemos analizar la situación civil del inmueble, es decir:

1. Descripción del inmueble: metros cuadrados, lindes, cuota de participación en el edificio.
2. La titularidad: quién es el propietario actual.
3. El título por el que adquirió el actual propietario (compraventa, herencia, extinción de condominio, adjudicación en subasta, por liquidación gananciales, etc..).
4. Limitaciones a la propiedad: Las cargas que tiene el inmueble (nuda propiedad, pleno dominio, usufructos, servidumbres, VPO, prohibiciones de disponer, etc).
5. Cargas: Préstamos con garantía hipotecaria, embargos judiciales, de la Seguridad Social, de la AEAT, afección a la liquidación y comprobación de impuestos, etc.

Una vez hemos verificado todo esto con la información que consta en la nota simple del Registro de la Propiedad, y conocemos las características físicas del inmueble que nos interesa comprar, el siguiente paso es comprobar la posible existencia de afecciones urbanísticas, que no constan en el Registro de la Propiedad y que tiene gran relevancia en el aprovechamiento y uso que podamos hacer del inmueble en cuestión.

2. Situación Urbanística: Cargas y Limitaciones administrativas en el Registro de la Propiedad

Ahora nos toca comprobar si la edificación o inmueble cumple con la legalidad urbanística/administrativa.

Analizaremos el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) para conocer la calificación del suelo (rural o urbano). Para ello, tu abogado especializado en derecho inmobiliario deberá analizar también la situación urbanística:

1. Solicitará la ficha urbanística en el Ayuntamiento. En ella constará la siguiente información:

• Los datos catastrales para confirmar datos y correlacionarlos con los datos catastrales que constan en el Registro de la Propiedad.
• De la partición urbanística, superficie del edificio.
• Información urbanística,

2. De la partición urbanística, superficie del edificio.

3. Información urbanística:

• Plan General de Ordenación Urbana al que se acoge
• Instrumento de desarrollo urbanística
• Calificación del suelo (usos permitidos: residencial, dotacional, industrial, hotelero… y los usos prohibidos).
• Condiciones para edificar: parcela mínima o superficie mínima de cada vivienda, metros de fachada mínimos alturas, alineaciones permitidas, etc.
• Si es un edificio protegido o no.
• Observaciones especificas del edificio o de la vivienda en cuestión.

Todo ello es distinto en zonas urbanas consolidadas (ciudades) que en los pueblos y sobre todo en las parcelas con viviendas unifamiliares o parcelas rústicas.

Si la edificación ya está construida (fuera de ordenación) pero consolidada por la edificación (más de 4 años construida y sin ningún expediente de infracción urbanística) no nos obligarán a derruirla o adecuarla a la legalidad.

Pero no obtendremos licencia de reforma ni de ampliación ni modificación. Únicamente nos autorizarán a realizar las obras de mera conservación y las que tienen como finalidad la seguridad e higiene del inmueble. Es decir, pequeñas obras de mantenimiento necesario para que el edificio o inmueble no entre en ruina.

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3. Correspondencia con los datos de Catastro

Además, el abogado especializado en derecho inmobiliario, analizará la correspondencia de datos del catastro con los datos urbanísticos y los datos registrales.

Con ello, comprobará que haya concordancia entre todos ellos y puedas comprar con la tranquilidad de que no habrá problema alguno.

El catastro es el inventario o censo, debidamente actualizado y clasificado, de los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares con el objeto de lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica.

Todos los pisos, apartamentos, casas y locales tienen una referencia catastral. Dicha referencia consiste en un código alfanumérico que es asignado por el Catastro. Es una especie de matrícula o carnet de identidad para tu piso o propiedad.

Cada inmueble tiene una referencia catastral única, de manera que cuando des este número se pueda situar tu piso en un punto exacto e inequívoco dentro de la cartografía catastral.

Esto quiere decir que la referencia catastral apunta directamente a una dirección física. Es como poner el número de calle en el que vives, pero de una manera alfanumérica más precisa y sin margen de error.

¿Y qué puedes saber con la referencia catastral?

Pues prácticamente todos los datos del piso sobre el que la has consultado. Puedes saber su superficie exacta en metros cuadrados, la superficie construida en el piso o el año de la construcción. También puedes saber la clase y el uso principal del inmueble, así como la superficie gráfica del edificio en el que esté.

Si no existe correlación entre los datos de los tres puntos anteriormente relacionados:

• datos civiles,
• administrativos y
• fiscales

… Existe un grave riesgo para el comprador del inmueble que verá limitados sus derechos.

Cuando se vende un inmueble ilegal de origen por:

• falta de licencia de obra o
• viciado de ciertas irregularidades: construido con más plantas de las permitidas o realizada una ampliación de la obra que no ha sido inscrita.

Su valor se reduce considerablemente, por cuanto los inmuebles pueden ser incluso demolidos.

Para que todo ello no ocurra, siempre hay que solicitar al vendedor que nos facilite toda la documentación necesaria del:

• Registro de la propiedad (nota simple), aunque no constan las cargas y limitaciones urbanísticas.
• Ayuntamiento (ficha urbanística) y
• Del Catastro (ficha catastral) para que tu abogado especializado en derecho inmobiliario compruebe que todo esté bien y puedas iniciar los trámites de la compraventa.

¿Vas a comprar, heredar o vender un inmueble y quieres hacerlo con seguridad?

En Marín y Mateo Abogados, somos especialistas en derecho inmobiliario por lo que podemos asesoraros desde el inicio.

Si estas interesado en un inmueble, o vas a repartir una herencia con inmuebles…. debes analizar las cargas o situación urbanística además de la nota simple del Registro de la Propiedad.

ANTES de comprometerte con el vendedor, hay que analizar la situación del inmueble a comprar.

Estamos a tu disposición para acompañarte a lo largo de todo este trámite hasta la compra en la notaría y tramitación hasta su inscripción registral.

Ponte en contacto con nuestro despacho de abogados de Valencia, Madrid y Barcelona.

Llámanos al 963 202 876, o realiza tu consulta a través de nuestro formulario ONLINE, y resolveremos tus dudas en la mayor brevedad posible.

Te lo explicamos en este video:

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