Cambio de uso de local comercial a vivienda o apartamento turístico
Hoy en día es bastante común encontrarnos con qué hacer con nuestro local comercial, para darle uso o sacarle rentabilidad.
Se suelen barajar dos opciones:
- Transformarlo en vivienda
- Convertirlo en apartamento turístico
¿Cómo puedo transformar un local comercial en una vivienda?
En primer lugar debemos conocer el uso o naturaleza del inmueble en el Registro de la Propiedad. Su descripción se iniciará con ‘Urbana’: local comercial…..
En segundo lugar, debemos solicitar la ficha urbanística o comprobar los usos permitidos en el Plan General de Ordenación Urbana de cada municipio. Estos pueden ser:
- Uso residencial
- Vivienda unifamiliar
- Vivienda plurifamiliar
- Vivienda colectiva (coliving)
- Hotelero
- Uso industrial
- Comercial
Con esta información, comprobaremos si es posible el cambio de uso de local comercial a vivienda.
¿Qué es el cambio de uso de un inmueble?
Es la transformación física y administrativa del inmueble, dotándole de unos usos hasta ahora no permitidos.
¿Cómo se lleva a cabo?
1. Solicitamos el informe de compatibilidad urbanística al Ayuntamiento correspondiente. Este informe nos indica:
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- El PGOU vigente y si hay en tramitación alguna modificación que paralice las licencias urbanísticas.
- Régimen urbanístico vigente que afecta al edificio objeto de licencia, con su clasificación del suelo, su protección, su uso dominante, y cuales son los usos compatibles.
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Nos indicará si solo se pude destinar a vivienda o si cabe el uso turístico o uso residencial colectivo u hotelero. Con ello sabremos qué destino podremos darle al inmueble.
2. Con este informe de compatibilidad, el proyecto de la obra, visado por el colegio de arquitectos correspondiente y la licencia de obras, podremos iniciar las obras para el cambio de uso y adecuación a la normativa urbanística correspondiente y solicitar la alteración o modificación de la información registral y catastral.
3. Nos hará falta la autorización de la comunidad de propietarios para el cambio de uso, siempre y cuando no este ya previsto en los Estatutos de la Comunidad.
El permiso de la Comunidad de Vecinos solo será necesario cuando queramos realizar un cambio de uso en un local comercial y está prohibido en el Título Constitutivo o Estatutos; o pudiera afectar a elementos comunes o estructurales.
4. Una vez finalizadas las obras, según el proyecto presentado, se emitirá el certificado final de obra y con ello se obtendrá la cédula de habitabilidad, necesaria para la contratación de los suministros y acreditar que la vivienda cumple todos los requisitos exigidos en la licencia.
5. Finalmente, hay que actualizar registros y escrituras: Realiza los trámites necesarios para adecuar al nuevo uso tanto en el Registro de la Propiedad como en la Gerencia del Catastro.
¿Por qué llevamos a cabo este cambio de uso de un local comercial?
Puede ser por necesidades de adaptación del propietario, por darle otra rentabilidad por saturación de locales comerciales en la zona, para buscar rentabilidad con los alquileres turísticos, para que sea un hotel, un hostal o un coliving…
ANTES DE TOMAR CUALQUIER DECISION, siempre hay que realizar un estudio previo de viabilidad y de costes, tanto a nivel administrativo (proyecto, tasas, licencias, obra a acometer….) así como en cuanto a su fiscalidad.
¿Cuál es la diferencia entre traspaso de local y cesión de unidad de negocio?
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Autora: Sandra Aurrecoechea Ríos
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