Inmueble libre de cargas pero con limitaciones urbanísticas
Un inmueble libre de cargas en el Registro de la Propiedad no garantiza que no existan limitaciones administrativas o urbanísticas.
Cuando estemos interesados en adquirir un suelo o un inmueble, con carácter previo a tomar cualquier decisión y sobre todo, formular oferta económica, debemos solicitar y analizar la nota simple del registro de la propiedad correspondiente.
¿Qué información nos da una NOTA SIMPLE REGISTRAL?
Nos da seguridad jurídica sobre, los siguientes puntos:
- Nos indica la calificación urbanística, si es un inmueble o suelo rústico o urbano.
- Su número de referencia o nº de finca registral.
- La descripción de la finca o inmueble: Ubicación, metros cuadrados, lindes, distribución interior, calificación urbanística. Ahora se coordina con el catastro para que exista concordancia entre los datos registrales y los catastrales.
- Los datos del titular o propietario actual, y el título por el que es propietario.
- La fecha en la que se adquirió, el notario en el que se llevó a cabo la operación.
- Afecciones fiscales: Toda transmisión de la titularidad de un inmueble conlleva una afección de la finca al pago de los impuestos.
- Cargas:es el apartado más importante y el que debe ser analizado por un abogado especializado. Refleja la situación del inmueble, en cuanto a las cargas que nos puede afectar y las limitaciones que tiene.
- Asientos pendientes de inscripción: Refleja si hay pendiente de inscripción alguna transmisión del inmueble o anotación de un embargo que pueda frustrar nuestra intención de compra.
Una vez tengamos el estudio previo de la nota simple registral, aconsejamos solicitar el certificado urbanístico o ficha urbanística y el certificado de no infracción urbanística, en el Ayuntamiento correspondiente.
¿Qué información nos da el CERTIFICADO URBANÍSTICO DEL AYUNTAMIENTO?
- Calificación urbanística del suelo según en vigente PGOU del municipio: suelo urbano o suelo rural.
- Características del inmueble tales como ubicación, tipología, uso principal, superficie de ocupación, superficie construida, número de plantas y programa funcional, limitaciones.
- Año de construcción.
- Plano de ubicación del inmueble en la parcela catastral.
- Si dispone de cédula de habitabilidad o segunda ocupación.
- Autorizaciones para vertidos, fosa séptica, alcantarillado si está afecto al impacto medioambiental.
¿Qué información nos da el CERTIFICADO DE INFRACCIÓN URBANÍSTICA?
- No existe anotación preventiva de incoación de expediente disciplinario urbanístico.
- No existe un expediente de restauración de la legalidad urbanística no orden de demolición.
Ejemplo de un inmueble libre de cargas pero con limitaciones urbanísticas:
Podemos tener un inmueble en una ciudad, en la que, según el PGOU, en la zona en la que se encuentra el inmueble, solo se permiten viviendas de uso residencial en edificios de bajo + 3 alturas, pero en este caso el edificio es de 5 alturas y el piso que me interesa está en el 5 piso.
Según la nota simple, esta todo correcto, sin carga alguna, pero si pido la ficha urbanística y el certificado de no infracción urbanística, me indicarán que el inmueble se encuentra fuera de ordenación urbanística, pero consolidado por la edificación.
No podrán obligarme a demoler, pero tendré limitación a la hora de solicitar licencia de mejoras o de ampliación, solo podré hacer obras de mantenimiento necesario.
Esta limitación sobre la propiedad tiene connotaciones negativas.
En primer lugar, puede ser que la valoración del inmueble se deprecie por las limitaciones que conlleva, o que no sirva como garantía a la hora de pedir un préstamo hipotecario.
Además, debemos tener en cuenta LOS USOS ADMINISTRATIVOS PERMITIDOS sobre el inmueble.
Debemos valorar previamente el uso que le vamos a dar al inmueble: si es para uso personal o es para alquiler vacacional.
¿Sabías que algunas cargas no constan en el Registro de la Propiedad?
Es muy importante conocer si, según la normativa autonómica o normativa municipal, esta permitido el uso de la vivienda como vacacional o de alquiler turístico.
Cada municipio tiene limitados estos usos a determinados pisos. Según la zona en la que se encuentra, los requisitos necesarios para hacerlo y en su caso, las penalizaciones y sanciones administrativas… todo ello con independencia de que el inmueble esta libre de cargas registrales.
Una vez, analizados todos estos datos, explicados y entendidos por el interesado, este podrá decidir, con toda la información previa necesaria, sobre su interés en la compra o en su caso, la oferta económica que puede realizar.
Pero, sobre todo, saber con qué incidentes o perjuicios se puede encontrar durante la operación de la compra o cuando el quiera vender la vivienda en un futuro.
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Autora: Sandra Aurrecoechea Ríos
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