Comprar una vivienda sobre plano: Documentación a revisar

Cada vez está más en auge comprar una vivienda sobre plano.

El aumento de los precios de las viviendas ha conllevado a que muchas constructoras se encuentren promocionando viviendas de obra nueva, lo que supone que muchos interesados, ante el riesgo de no poder acceder a ellas una vez terminada la obra, se animen a comprar la vivienda sobre plano.

Este tipo de compras tiene sus ventajas como puede ser la personalización de la vivienda o el ahorro económico, pero también tiene una serie de desventajas.

Por ello es conveniente analizar de forma previa a la inversión, a la empresa constructora y el proyecto en sí a realizar.

¿Qué documentación hay que revisar antes de comprar una vivienda sobre plano?

En esta situación han de tenerse en cuenta una serie de consideraciones distintas a la compra de una vivienda de obra nueva ya construida y a la compra de una vivienda de ‘segunda mano’.

Se expone a continuación los extremos que deben ser analizados y han de ser tenidos en cuenta antes de comprometerse con la compra de una vivienda sobre plano:

Certificado del Registro Mercantil

Se debe comprobar, en primer lugar, toda la información acerca de la mercantil encargada de la ejecución de la obra, promotora.

Con ello, debemos verificar:

• la razón social de la empresa,
• su situación económica (solvencia),
• y ante todo, la inscripción de la misma en el Registro Mercantil.

Con ello nos aseveraremos de que la empresa encargada de la ejecución es solvente y con cierta trayectoria en el sector, ya que vamos a tener que realizar un desembolso económico importante.

Es conveniente asegurarnos de que todo llegará a buen fin.

Licencia de obras

Antes de dar comienzo a la ejecución de la obra, la constructora deberá haber obtenido la correspondiente licencia de obra, concedida por el Ayuntamiento de la localidad en que se sitúa la misma.

Es la propia constructora quien se encarga de solicitarla. La concesión de la misma puede demorarse en el tiempo.

Una vez la misma comunica la obtención y con ella el comienzo de la obra, es conveniente verificarlo ya que de dar comienzo a la misma sin la licencia podría acarrear problemas en todo el proceso posterior.

Ello puede verificarse con la solicitud de la nota simple que se detalla a continuación.

Nota Simple. Inscripción y cargas

Es primordial solicitar Nota Simple del solar donde se va a realizar la construcción.

Nos informará sobre quién es el titular de la parcela sobre la que se está construyendo.

Aunque pueda parecer una incongruencia edificar y, por ende, realizar una inversión económica en un solar que no es de tu propiedad, lo cierto es que puede darse con frecuencia por ser, por ejemplo, titular de una entidad, por lo que es importante revisarlo.

En la misma podremos encontrar si existieran cargas, gravámenes y servidumbres sobre el propio solar, que pudieran perjudicar en la posterior ejecución y adquisición de la vivienda.

Comprar un piso parece sencillo pero… ¡no lo es!

 Situación urbanística

Dado el gran desembolso económico que se va a realizar en la compra de la vivienda, para que en el futuro no nos puedan sorprender situaciones urbanísticas ya existentes en el momento de la compra, es relevante asegurarse de una serie de extremos, como que:

• Cumple con la normativa urbanística vigente
• No exista sobre el solar ningún plan urbanístico proyectado,
• así como corroborar que no existe ninguna infracción urbanística
• y que, efectivamente, el solar tiene la calificación correspondiente al destino que va a dársele (urbano).

Si la empresa no facilita datos urbanísticos sobre el mismo, se podrá acudir al Ayuntamiento del municipio para aseverarse de lo expuesto.

Análisis de cargas urbanísticas

Plano de la vivienda

En no pocas ocasiones el proyecto final dista de lo que en un primer momento se aseguró.

Es conveniente, antes de comprometerse, solicitar a la empresa constructora un plano de la vivienda que vas a adquirir para asegurarte que, en la entrega, la vivienda cumple con las particularidades plasmadas en el plano de la vivienda.

Si no fuera así, corroborar que ello se deba a supuestos ya previstos en el propio contrato.

Memoria de calidades

Con la revisión de la memoria de calidades se permite conocer los materiales que se emplearán en la edificación, en los interiores y en las zonas comunes.

Con ello se accede a la información sobre los instrumentales empleados para la ejecución de la obra:

• materiales de la cimentación, cubiertas, aislamientos, carpintería, fachada, equipamiento de los interiores de la vivienda y sus instalaciones (fontanería, electricidad, climatización…).

En caso de que las calidades se modifiquen deberán ser igual o superiores a las que se plasmaron en un primer momento.

Contrato de arras/reserva en la compra de una vivienda sobre plano

Una vez revisada toda la documentación expuesta y se tenga decidido comprometerse con la compra de la vivienda, es recomendable, aunque no obligatorio, firmar un contrato de arras.

Dicho contrato supone la ‘reserva’ del inmueble, y compromete a ambas partes.

El incumplimiento del mismo acarrea una serie de consecuencias.

En otros post se han detallado los tipos de contratos de arras, por lo que quizás te pueda interesar alguno de estos temas:

• Cuidado con el Contrato de Arras: Pincha aquí

¡CUIDADO con el CONTRATO DE ARRAS! | Tipos de arras

Aunque no sea obligatorio firmar este contrato, es recomendable ya que con el mismo se asegura, en cierta forma, que el vendedor se compromete con dicha transacción con el vendedor.

Así mismo, en dicho contrato se determinan los plazos de finalización de la ejecución de la obra.

Será el momento en que se formalice la compraventa del inmueble y la forma de pago.

Con la firma de este contrato el comprador abonará una cantidad por la ‘reserva’ del inmueble, asegurándose así su entrega.

Es recomendable que se exija una póliza de seguro o un aval solidario que garantice la recuperación de las sumas de dinero entregadas.

Con esto, el comprador se asegurará de que, si ese dinero entregado no va destinado a la edificación, tenga garantías de poder recuperarlo.

Contrato de compraventa de una vivienda sobre plano

Una vez finalizada la obra, se firmará el contrato de compraventa en el que se plasmarán las condiciones de la operación, como por ejemplo, el precio de la compraventa.

Aunque no es obligatorio, es recomendable elevar a público dicho contrato, ya que ello acarrea una serie de derechos frente a terceros.

Tras la firma del contrato de compraventa, la titularidad del inmueble pasa a ser del comprador.

Es aquí cuando se produce la formalización de la compra tras la entrega de llaves.

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Autora: María Chantal Nieto García

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