¿Qué es un Proindiviso y cómo se extingue?
Se dan muchas situaciones de propiedades en proindiviso, siendo las mismas una fuente de conflictos entre los comuneros, por lo que en muchas ocasiones, ante el desconocimiento, se permanece en dicha comunidad. Pero esto no debe ser siempre así, ya que se puede proceder con la extinción del mismo.
¿Qué es un PROINDIVISO o un CONDOMINIO?
Los términos condominio y proindiviso son sinónimos, y son utilizados para referirse a la comunidad de bienes o copropiedad.
Existe un proindiviso cuando una persona tiene un derecho de propiedad sobre una parte de un bien, no sobre la totalidad, compartiendo la misma con otras personas.
El término jurídico queda regulado en el Código Civil, de la siguiente forma:
“Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.”
Te lo contamos mejor en el siguiente vídeo:
Autora: María Chantal Nieto García
¿En qué SITUACIONES existen proindivisos?
Las situaciones en que puede darse un proindiviso son muy amplias.
Las más comunes son las que suelen darse cuando los herederos en una sucesión comparten una copropiedad, y también es recurrente el hecho cuando se liquida una sociedad de gananciales tras un divorcio o por el cambio del régimen económico matrimonial.
¿Qué tipos de Proindiviso existen?
Existen, proindivisos que son divisibles y otros indivisibles.
¿Qué es un proindiviso divisible?
Un proindiviso divisible sería, por ejemplo, un depósito en una entidad bancaria.
En este caso, resulta más sencillo proceder con su disolución, entregando a cada comunero una parte, y en caso de que no hubiera acuerdo, se podrá iniciar un procedimiento judicial para su determinación.
¿Qué es un proindiviso indivisible?
Se trata de bienes que no pueden ser divididos, por cuanto perderían su valor y dejarían de ser útiles.
En este caso, se procede a la venta del bien.
Ejemplos de esto serían la copropiedad en una obra de arte, o la copropiedad sobre un inmueble.
¿Existe OBLIGACIÓN de PERMANECER en dicha comunidad?
La convivencia en un régimen de copropiedad puede generar conflictos, y más incluso cuando las relaciones entre el resto de propietarios se han roto.
Además, se debe tener en cuenta que cuando se tiene un bien en copropiedad se tiene que respetar al resto de comuneros en su derecho, no pudiendo usar dicho bien sin el consentimiento del resto.
No se puede gravar el bien (hipotecarlo), realizar una donación, o incluso vender el proindiviso sin que el resto de propietarios haya dado su aprobación.
Por las dificultades que tiene la gestión de una copropiedad, en la mayoría de ocasiones siempre resulta un comunero que pretende disolver dicho proindiviso, pero…
¿Se debe permanecer de forma obligada en el proindiviso?
Conforme establece el artículo 400 del Código Civil, ningún copropietario está obligado a permanecer en dicha indivisión, pudiendo pedir en cualquier momento que se proceda a la división de la cosa común.
¿Puedo vender mi propiedad o copropiedad libremente?
¿Qué FORMAS existen para EXTINGUIR un proindiviso?
El condominio se puede extinguir por tres causas, reguladas en el código civil:
- Renuncia: cualquier de los comuneros puede renuncia a su derecho sobre la cosa común, a favor de otro copropietario
- Venta: la venta de la totalidad de la propiedad o de una cuota a una tercera persona.
- Adjudicación: uno de los propietarios se adjudica la propiedad de otro, a cambio de una indemnización.
¿Cómo se realiza la DIVISIÓN de la COSA COMÚN indivisible?
Nos referimos, por ejemplo, a un bien inmueble, desde un piso en la ciudad hasta una casa en el pueblo o en la playa: se trata de bienes que no se pueden dividir de forma física porque perderían su valor y el destino para el que han sido construidos.
En este caso, se debe proceder con la separación de la comunidad, ya bien de común acuerdo, o vía judicial.
¿Qué formas hay de dividir una copropiedad?
Existen varias formas de dividir una copropiedad:
- Adjudicación de una parte de la copropiedad por el otro copropietario: Ejemplo, dos hermanos tienen en propiedad una casa familiar, cada uno tiene el 50% de propiedad, siendo que uno de ellos no quiere permanecer en esa situación de condominio, le propone al otro se adjudique su parte, compensándole por la adjudicación.
- Venta a un tercero de una parte de la copropiedad: para el caso de que los copropietarios no lleguen a un acuerdo, el propietario que quiera extinguir el proindiviso puede vender su parte, libremente, a un tercero. No obstante ello, se debe tener en cuenta que el margen de beneficio que se obtendrá por la venta de una parte de la vivienda no será tan elevado como si se vendiese el inmueble en su totalidad y tras ello se procedería al reparto de los beneficios. La persona que vende su parte saldría de la comunidad de bienes, pero el proindiviso permanecería.
- Venta a un tercero de la totalidad de la propiedad: como ya se adelantaba, esta solución es más beneficiosa para todos los copropietarios, ya que al venderse el bien en su totalidad se obtendrán unos mayores ingresos, que serán luego repartidos. Esta sería la situación ideal, no obstante, conlleva el llegar a un entendimiento con el resto de copropietarios, lo que no siempre es sencillo.
- Venta en pública subasta: Para el caso de que por parte de los comuneros no se llegue a un acuerdo, se puede acudir a la vía judicial para que, tras la subasta del bien, se extinga el proindiviso. Se denomina como “acción de división de cosa común”.
¿En qué consiste la “acción de división de cosa común”?
Este procedimiento de división de cosa común se inicia mediante la interposición de una demanda, en que se notifica al resto de copropietarios y se seguirán las normas que regulan estos procedimientos.
El bien será tasado por un perito judicial, si no hay acuerdo entre las partes, y se subastará el bien inmueble en el portal de subastas del BOE. Los propietarios podrán participar en la subasta.
Se seguirán las reglas establecidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
Se adjudicará el inmueble si las posturas ofrecidas en la subasta son superiores al 70% del valor de tasación.
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