¿Puedo vender mi propiedad o copropiedad libremente?
¿Has oído hablar del tanteo y retracto o del derecho de adquisición preferente?
Pues antes de vender cualquier propiedad deberías leer esto.
La inmensa mayoría de las personas entendemos que con nuestra propiedad o porcentaje de propiedad podemos hacer lo que queramos y cuando queramos. Pero esto no es así.
Muchas veces tengo limitada mi facultad de venta a un tercero sin la autorización del tercero y si lo hago, pueden anularme la compraventa.
Estamos ante lo que se denomina DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE: TANTEO Y RETRACTO.
¿Qué es el Derecho de Adquisición Preferente: Tanteo y Retracto?
El derecho de adquisición preferente es aquel que otorga a su titular la facultad de adquirir una cosa determinada con preferencia a cualquier otro cuando su propietario ha decidido venderla.
¿Qué derechos son?
Son instrumentos que se denominan de distinto forma si se ejercitan antes de la venta o después de la venta a un tercero.
1. Derecho de Tanteo
Es el derecho para adquirir con preferencia una cosa que proyecta vender su propietario. Éste debe ejercitarse antes de que se haya originado el contrato traslativo que lo origina.
“La facultad de que goza una persona para adquirir preferentemente una cosa que va a ser vendida a un tercero, abonando la misma cantidad y en las mismas condiciones pactadas entre el transmitente y el tercero. Es anterior a la venta.”
El derecho de tanteo otorga a su titular (tanteante) la facultad de adquirir el derecho de propiedad sobre una cosa ajena, pagando el titular del derecho de tanteo el mismo precio y en las mismas condiciones que lo iba a pagar el tercero, cuando se había proyectado enajenar la cosa a título oneroso.
El propietario comunica su intención de venta y el precio de venta a un tercero determinado. Debe comunicárselo al tanteante para que pueda decidir si lo quiere adquirir para si por ese importe. Éste tendrá que contestar por escrito si le interesa o no. Se entenderá que no quiere ejercitar su derecho si no dice nada en el plazo establecido.
- Si ejercita su derecho, tengo la obligación de venta a él.
- Si no quiere ejercitar su derecho o renuncia expresamente tengo libertad de vendérselo a un tercero con las mismas condiciones que le he presentado.
2. Derecho de Retracto
Es el derecho que tiene su titular para subrogarse en las condiciones establecidas en el contrato en el lugar del que haya adquirido una cosa a título oneroso: por compra o dación en pago. Y éste se ejercita después, es decir, una vez perfeccionado dicho contrato.
“La facultad de preferente adquisición de una cosa reconocida a su titular para que, abonando el precio, deje sin efecto la transmisión realizada en favor de un tercero. Es posterior de la venta.”
El retrayente titular del retracto se coloca en la misma posición que el tercer adquirente, manteniéndose el resto de circunstancias y condiciones de la enajenación realizada entre propietario y tercero.
Dice el artículo 1.521 del Código Civil que:
«el retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago».
En realidad, el retrayente, al ejercer su derecho, no resuelve la venta entre el propietario y el adquirente. Lo cierto es que el que retrae adquiere siempre del comprador.
Por todo lo expuesto, sería más apropiado pensar que al retrayente lo que le otorga la ley es una facultad de opción para que adquiera el bien en las mismas condiciones o bajo las mismas estipulaciones en que se transmitió al adquirente.
3. Derecho de Opción de Compra
El concedente de la opción de compra se obliga a vender al optante, quien decidirá si compra o no, en el plazo establecido con unas condiciones pactadas con anterioridad en el contrato de opción de compra.
Condiciones, contrato, precio y plazo máximo de 4 años. Se puede inscribir en el Registro de la Propiedad, con escritura pública para que tenga fuerza frente a terceros.
Es muy habitual vincularlo al contrato de arrendamiento, el famoso alquiler con opción de compra.
Características del contrato de alquiler con opción de compra
La Ley concede a una persona la facultad de adquirir preferentemente el bien que el propietario pretende enajenar. Ahora bien, siempre que dicha enajenación tenga lugar a título oneroso (con precio), quedando totalmente excluidas las transmisiones a título gratuito (donación).
¿De dónde viene?
El derecho de propiedad es el más amplio poder reconocido por el ordenamiento jurídico sobre una cosa, que se define por la reunión de tres facultades:
- gozar de una cosa
- disponer de ella y…
- reivindicarla.
La función social de este derecho implica que no es ilimitado. Constituye un conjunto de derechos y obligaciones cuyo contenido está delimitado, no sólo por el interés individual, sino también por el interés general o colectivo.
La facultad de disposición constituye una de las notas características de la propiedad y permite, como regla, que el propietario enajene a otro el bien que le pertenece cuando y como guste, con total libertad y disposición, es lógico que el principio de la propiedad libre conlleve que la existencia estos derechos de adquisición preferente, con tanteo y retracto, sean excepcionales pero hay que saber cuando existe esta limitación.
Te lo resumimos en este breve vídeo:
¿Estoy obligado a estar en copropiedad si no quiero?
¿Qué tipos de Retracto hay?
No existe una lista cerrada sino que hay muchos y de muchos tipos, a título de ejemplo los más conocidos son:
1. Retracto de Colindantes
El artículo 1523 del Código Civil establece un derecho de adquisición preferente a favor de los propietarios de las tierras colindantes cuando se produzca la venta de una propiedad rústica cuya extensión sea inferior a una hectárea.
Ello se debe a la idea de concertar la propiedad en los latifundios con el fin de aumentar la rentabilidad de la explotación de los recursos agrarios.
Se ha de tener en cuenta que conviven dos tipos de retracto de colindantes:
- El regulado en el Código Civil.
- El regulado en la Ley de 19/1995, la cual, en su artículo 27, exige que el retrayente sea el titular de la explotación prioritaria y establece en un año el plazo para ejercitarlo desde su inscripción en el Registro.
2. Retracto en los arrendamientos urbanos
Como os explicamos en nuestro post de vender piso con inquilino, no remitimos al mismo en el siguiente enlace.
¿Puedo vender un piso con inquilino?
3. Retracto de comuneros
Se puede ejercitar tanto ante bienes muebles como bienes inmuebles, aunque la mayoría de los casos en los que se ejecuta es referente a fincas.
El copropietario de una cosa común podrá hacer uso del retracto en el caso de que se venda a un extraño. Incluso si ha sido mediante subasta judicial, la parte de todos los demás condueños o de algunos de ellos.
4. Retracto de herederos o coherederos
No son extraños los casos en los que por falta de liquidez un heredero busca financiarse vendiéndole a un tercero, que puede ser una empresa, los derechos de una herencia por cobrar.
El retracto de herederos es el derecho que protege, a los otros coherederos, de la entrada de un tercero extraño en el reparto de la herencia.
El artículo 1.067 del Código Civil lo define:
«si alguno de los herederos vendiera a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, podrán todos o cualquiera de los coherederos subrogarse en lugar del comprador, reembolsando el precio de la compra, en las mismas condiciones pactadas, con tal que lo verifique en término de un mes, a contar desde que esto se les haga saber.»
5. Retracto arrendaticio rústico
Mediante el mismo, el arrendatario tendrá un plazo de sesenta días hábiles, desde que haya tenido conocimiento de la enajenación de la finca rústica, para ejercer su derecho de adquirir la finca con las mismas condiciones y con el mismo precio que el comprador.
Puede concluirse que el derecho de retracto otorga una posición preferente adquirida por lo legalmente dispuesto o por lo pactado entre las partes.
Por esto, antes de proceder a plasmar las intenciones en un contrato o aceptar las que le impone otra persona, consulta con un abogado especialista qué derechos y obligaciones conlleva el mismo.
6. Retracto de colitigantes o créditos litigiosos
Entendemos por retracto de un crédito litigioso la facultad de un deudor para extinguir su crédito -siempre que éste haya sido cedido por un precio a un tercero- reembolsando al cesionario el precio que pagó por esa cesión más las costas que se le originaron y determinados intereses.
7. Retracto en materia urbanística
8. Los derivados de ciertas leyes administrativas como Ley de Costas, Ley de Montes, Ley de Puertos, etc.
9. Otros retractos legales en los diversos Derechos Forales
¿NECESITAS MÁS INFORMACIÓN SOBRE EL TANTEO Y RETRACTO O DEL DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE PARA VENDER TU PROPIEDAD?
Caso especial de la Comunidad Valenciana: Retracto administrativo a favor de la Generalitat
Ejercicio de los derechos de adquisición preferente, tanteo y retracto, por parte de la Generalitat Valenciana en las transmisiones de viviendas contempladas en el Decreto Ley 6/ 2020, de 5 de junio, del Consell, para la ampliación de vivienda pública en la Comunidad Valenciana.
Afecta en primer lugar a las compraventas, daciones en pago o ejecuciones hipotecarias ya que es necesario el certificado de que la Conselleria no va a ejercitar su derecho de adquisición preferente.
En las Viviendas de Protección Oficial, (VPO) es necesario también el certificado de precio máximo de venta (PMV) por el que se pueda vender la vivienda afecta, y del certificado de renuncia a ejercitar su derecho de adquisición preferente.
Es fundamental que tanto el vendedor como el comprador sean conocedores de estos dos certificados cuando se trate de VPO. Así evitarás retrasos innecesarios, y desagradables sorpresas.
La Conselleria tiene un plazo de 60 días para contestar al tanteo. Si nada dice en este plazo es que renuncia a su derecho de adquisición preferente.
Lo mismo ocurre en las subasta de ejecuciones hipotecarias de VPO, una vez se cierre la subasta con una puja, la Consellería tiene derecho de adquisición preferente, igualando la puja.
En las daciones en pago, lo mismo, para firmar la dación en pago, es necesario el certificado de la Conselleria que no va a ejercitar su derecho de adquisición preferente.
Ventas singulares
Determinadas viviendas, libres o protegidas, cuando se den una serie de requisitos vinculados con las operaciones de transmisión de las mismas (los llamados supuestos de transmisiones singulares).
Esto se aplica igualmente en el caso de viviendas protegidas con independencia de su fecha de calificación definitiva.
Emplazamiento de la vivienda en un área con necesidad de vivienda (ANHA). Para que surjan los derechos de tanteo y retracto en estas transmisiones es necesario que las viviendas estén ubicadas en las Áreas de Necesidad de Viviendas (ANHA). Transitoriamente, hasta la aprobación del Catálogo correspondiente, se aplicará sobre los municipios incluidos en los Anexos I y II del Decreto Ley 6/2020. Pinche aquí para ver el listado de municipios.
- Las transmisiones de viviendas que hubieren sido adquiridas mediante dación en pago de deuda hipotecaria.
- Las transmisiones de viviendas que hubieren sido adquiridas en un proceso judicial de ejecución hipotecaria o en un procedimiento de venta extrajudicial.
- Las ventas de edificios residenciales, con un mínimo de cinco viviendas, cuando se transmita un porcentaje igual o superior al 80 % de dicho edificio a un único comprador.
- Las transmisiones de 10 o más viviendas y sus anejos a un único comprador.
¿Qué es lo que hay que comunicar a Conselleria?
- Datos de la persona titular o personas titulares de la vivienda objeto de transmisión.
- Datos de identificación de la vivienda y, en su caso, de sus anejos, incluyendo el estado de cargas y estado de ocupación.
- Precio de la transmisión y forma de pago proyectada, salvo que la transmisión sea a título gratuito.
- Datos de la persona interesada en la adquisición. Así mismo, se indicará si la persona interesada en la adquisición se encuentra en alguna situación de vulnerabilidad.
- Cualquier otra condición esencial de la transmisión.
La notificación de las circunstancias anteriores deberá ir acompañada de los correspondientes documentos acreditativos. Firmada tanto por la parte transmitente, como por la parte adquirente.
¿Qué tenemos que hacer para saber si tenemos total libertad de disponer (vender) o en caso de tener limitaciones, como procedemos?
En primer lugar, dadas las características de la propiedad, debes saber qué actos previos has de llevar a cabo para que la venta a un tercero sea segura. Evita sorpresas de retractos o problemas a la hora de escriturar la compraventa.
Si crees que tienes algún tipo de limitación en cuanto a tu propiedad, en Marín y Mateo Abogados somos expertos en derecho inmobiliario y administrativo, podemos ayudarte a solventar esta cuestión y cualquier otra relacionada con la compraventa
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