Condición resolutoria: garantía de cobro del precio aplazado
¿Qué es una condición resolutoria en la compra y venta de inmueble?
Tanto si estás pensando de la venta o en la compra de un inmueble a plazos, debes conocer lo que es una condición resolutoria.
Es decir, si se plantea el pago de una cantidad inicial y el resto bien:
- a plazos periódicos (mensuales, trimestrales, anuales…)
- o todo el resto en un momento posterior.
Debes saber que existe la posibilidad legal de garantizar el cumplimiento del pago del precio aplazado de un inmueble mediante condición resolutoria.
El impago del precio aplazado en una compraventa de inmueble no la anula o resuelve, sino que da derecho a exigir el precio debido, salvo que expresamente se pacte que dicho impago anulará la compraventa. Incluso en esos casos el retraso en el pago podrá evitar la resolución del contrato salvo que ya haya sido requerido por el vendedor, bien judicialmente, bien por acta notarial, tal y como establece el artículo 1504 del Código Civil:
En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.
La condición resolutoria es una garantía de pago cuando en la compraventa se acuerda o conviene un precio aplazado y el vendedor lo que pretende es asegurarse el cobro de dicho precio.
La condición resolutoria expresa o explícita en la compra de un inmueble acordada supone que en caso de impago del precio, total o parcial, o de alguno de sus plazos, se anulará la compraventa y el vendedor recuperará el inmueble.
¿Qué requisitos necesitamos para ejercer la condición resolutoria?
Primero, que se impague el precio pactado, o uno de sus plazos. No obstante, en la práctica se pactan distintas condiciones, pues al tener unas consecuencias tan importantes la condición resolutoria, en muchas ocasiones se pacta que para resolver el contrato se deben de incumplir al menos un par de mensualidades consecutivas, o cierto importe relevante…
En segundo lugar, debe haber una voluntad del comprador de incumplir. Cabe la posibilidad de que el impago se produzca por un error en la transferencia bancaria, o por un retraso puntual. Por ello, en el párrafo anterior señalábamos que se suele pactar como causa de incumplimiento un par o más de impagos consecutivos.
También el vendedor debe haber cumplido sus obligaciones. En la mayoría de casos la obligación esencial del vendedor es entregar la posesión del inmueble, o quizás otorgar escritura notarial del venta. Pero también pudiera ser que se obligue a cancelar cargas del inmueble, como hipotecas, embargos, servidumbres, etc.. y cuidado no todas las cargas constan en el Registro de la Propiedad.
Y es imprescindible el requerimiento judicial o notarial. Es decir, no basta con que el comprador no haya pagado, debemos de forma fehaciente reclamarle. De lo contrario, podría interpretarse que tácitamente ambas partes lo consienten.
¿Qué pasa una vez anulado el contrato?
Esto es de suma importancia. El vendedor recupera el inmueble y el comprador debería recuperar el precio pagado… ¿o no?
Lo cierto es que para evitar estos problemas en muy importante pactar expresamente qué sucede en caso de impago. Nuestro consejo es pactar indemnizaciones muy elevadas para garantizar al máximo el cumplimiento.
En los casos de la venta de la nuda propiedad con reserva del usufructo vitalicio, nuestro consejo es que en caso de impago por el comprador, el usufructuario recupere la propiedad plena y el comprador pierda todo lo pagado. ¿Por qué? pues porque las personas mayores que venden su casa por una renta mensual no pueden devolver el dinero recibido ya que lo ha gastado en su propio sustento.
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¿Cómo se garantiza plenamente?
Nuestro consejo es siempre inscribir la condición resolutoria en el Registro de la Propiedad. Así tendrá efectos frente a terceros, y tendrá preferencia ante posibles embargos posteriores, o cargas sobrevenidas.
Como establece el artículo 11 de la Ley Hipotecaria, que garantiza frente a terceros que cuando «se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita».
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En Marín y Mateo Abogados, somos especialistas en derecho inmobiliario por lo que podemos asesoraros desde el inicio.
Si estas interesado en un inmueble, o vas a repartir una herencia con inmuebles…. debes analizar las cargas o situación urbanística además de la nota simple del Registro de la Propiedad.
ANTES de comprometerte con el vendedor o el comprador, hay que analizar la situación del inmueble.
Estamos a tu disposición para acompañarte a lo largo de todo este trámite hasta la compra en la notaría y tramitación hasta su inscripción registral.
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Te lo explicamos en este video:
Autora: Abel Marín Riaguas
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