Cuidado en la compra o venta de un inmueble heredado o recién inscrito
Para la compra y la venta de un inmueble no sólo basta con inscribir en el Registro de la Propiedad. Es necesario que la inscripción sea definitiva.
La Ley Hipotecaria, que es la ley que regula el registro de los bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad, establece varios supuestos en los cuales la inscripción permanece en suspensión durante 2 años.
Los más significativos y que causan más problemas son los art. 28 y 207 de la Ley Hipotecaria.
Especialmente debemos de tener cautela en los siguientes casos:
- Venta de una propiedad heredada
- Cuando una finca se inscriba por primera vez en los siguientes casos:
- inscripción de fincas por doble título traslativo de dominio
- fincas aportadas a expedientes de transformación o equidistribución urbanística y se pretenda la inmatriculación en virtud de los documentos en cuya virtud se proceda a la inscripción de las fincas de resultado.
- en fincas de reemplazo resultantes de expedientes de concentración parcelaria.
- Cuando se trate de fincas que hubieran sido objeto de expropiación forzosa.
- O cuando se trate de fincas de titularidad pública resultantes de procedimientos administrativos de deslinde.
Cuidado con la compra o venta de un inmueble heredado del tío o tía, de un hermano u otro pariente lejano…
Dice en artículo 28 de la Ley Hipotecaria:
Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.
Esto significa que cualquier inmueble heredado por heredero no legitimario, estará en suspensión durante dos años. Es decir, que salvo que la herencia sea de los padre o abuelos, los hijos o nietos o del cónyuge, el resto de herencias estarán bajo vigilancia durante 2 años, por si apareciera alguien que la reclamase.
Los casos más habituales son cuando se hereda de:
- Tios o tía a sobrinos
- Entre hermanos
- De la pareja de hecho
- Amigos
- O fundación, ONG, etc.
Debemos de tener en cuenta que una persona que en apariencia pueda no tener hijos, pudiera no ser cierto, o que a un hombre le demanden por filiación, por paternidad.
¿QUIERES COMPRAR O VENDER UN INMUEBLE HEREDADO?
Las casas y tierras en el pueblo que no tenían escrituras
Otro de los casos más comunes es el de la compra o venta de un inmueble en el ámbito rural que no tiene escrituras. Cuando nos disponemos a hacerlas hay varias formas de inscribirlas:
- Expediente de Dominio
- Doble titulación translativa de dominio
Sin entrar en detalles, lo cual nos llevaría horas, y quizás no sea de tu interés, debes saber que cuando una finca se inscribe por primera ver o se aumenta su superficie inscrita en el Registro de la Propiedad, puede que alguna persona lo impugne por que alegue es el su legítima dueña.
Por ese motivo la Ley prevé, por cautela, que se publique en edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento y del Registro de la Propiedad, y además su inscripción permanezca en suspensión durante dos años.
¿Qué problemas pueden surgir?
El primer problema es que aparezca una persona que demuestre que es su verdadero propietario y anule tu venta. Entonces los problemas son enormes.
Si eres comprador no podrás decir que eres comprador de buena fe, pues ya sabías que no habían transcurrido dos años.
Si además para comprar la propiedad necesitaste un préstamo hipotecario, el banco te seguirá reclamando que le devuelvas el dinero prestado. Tú se lo exigirás al que te lo vendió, pero…. ¿y si este es insolvente o ha desaparecido?
Y si eres el vendedor deberás devolver el dinero si aparece una persona con un mayor derecho… El problema estará en el caso de que te hayas gastado el dinero obtenido.
En conclusión antes de la compra o la venta de un inmueble heredado o recién inscrito…
Es aconsejable, antes de vender o comprar en los casos comentados en este artículo, asesorarse con un abogado especializado en derecho inmobiliario.
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