El problema de comprar una Vivienda de Protección Oficial en la Comunidad Valenciana
Tras la numerosa normativa que el anterior Consell de la Comunidad Valenciana ha ido aprobando durante los últimos años, el nuevo Consell se ha visto en la necesidad de reunificar toda esta normativa, través de la aprobación de un nuevo decreto que regule la Vivienda de Protección Oficial, VPO, en la Comunitat Valenciana.
Este nuevo decreto , que se encuentra en fase de información pública, sustituirá el que aprobó el anterior Consell del Botànic en mayo de 2023 y generará mayor seguridad jurídica al unificar en un único texto jurídico todas y cada una de las disposiciones que existen en la actualidad aplicables a las viviendas de protección oficial o protección pública, ya sean de iniciativa pública como privada, y dar solución a los dispares criterios interpretativos con el fin de:
- Determinar la calificación de las vivienda protegidas.
- Determinar su régimen de uso.
- La fijación de los precios de compra o precios máximos de venta.
- Determinar los requisitos de acceso a la vivienda pública.
- Funcionamiento y acceso al registro de vivienda pública para los ofertantes de viviendas
- Obligatoriedad de inscripción en el registro como demandante de vivienda pública.
Hasta que esto ocurra, ¿qué normativa se aplica a día de hoy con la Vivienda de Protección Oficial?
A día de hoy esta en vigor el DECRETO 68/2023, de 12 de mayo, del Consell, por el que se aprueba el Reglamento de vivienda de protección pública y régimen jurídico de patrimonio público de vivienda y suelo de la Generalitat [2023/5211] y entró en vigor el 16 de junio de 2023.
Este decreto, vino a unificar las diferentes normativas sobre vivienda publica de 2007, 2009 y 2013.
Con este decreto en vigor, que ha generado mas dudas que claridad interpretativa se ha establecido:
1. La revisión de los precios de los módulos de precio máximo de venta, y eliminación de las zonas geográficas, Ahora el precio máximo de venta por metro cuadrado de VPO de promoción privada es de 2.200 € /m2 de superficie útil y de 1.530 € / m2 de superficie útil para las viviendas de promoción pública.
2. También, establece la calificación permanente de las viviendas de protección pública para «evitar la especulación« . Solo se podrán descalificar las VPO de promoción privada.
Planes que se regulan de diferente manera
Tenemos varios planes que se regulan de diferente manera:
- Para las viviendas protegidas acogidas al Plan de Vivienda 2009-2012 la duración de su régimen de protección, sin posibilidad de descalificación voluntaria, se extenderá a toda la vida útil de la vivienda, considerando como tal un periodo de 30 años, contado desde su calificación definitiva.
- Las viviendas sujetas a regímenes de protección pública acogidas al Plan de Vivienda 2005-2008 tendrán un régimen de protección, sin posibilidad de descalificación voluntaria, que se extenderá a toda la vida útil de la vivienda, considerando como tal un periodo de 30 años, contado desde su calificación definitiva, salvo las viviendas protegidas de precio concertado destinadas a venta, cuyo período de protección durará 15 años desde su calificación definitiva, transcurridos los cuales quedará descalificada automáticamente.
- Las viviendas de protección oficial calificadas con anterioridad al Real Decreto Ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de vivienda, tienen el precio de venta libre y, por tanto, no se precisa la descalificación para poder proceder a su venta por precio superior al establecido para las viviendas protegidas (artículo 1 del Real Decreto 727/1993, de 14 de mayo (BOE nº 130, de 1/06/1993).
- En las viviendas protegidas acogidas a la financiación cualificada del Plan de Vivienda 2002-2005, para poder solicitar y obtener la descalificación voluntaria de la vivienda debe haber transcurrido un plazo de quince años desde que fue concedida la calificación definitiva a la vivienda. No obstante, si concurren causas suficientemente justificadas, se puede con anterioridad a dicho plazo solicitarse la descalificación; en la normativa aplicable existe una enumeración o lista de las causas que pueden entenderse suficientemente justificadas.
- Las viviendas protegidas acogidas a planes de vivienda anteriores al 2002-2005 podrán solicitar la descalificación, que podrá concederse o no por la Administración con carácter discrecional, siempre que no se deriven perjuicios para terceros.
¿Quién puede solicitarlo?
Los titulares de una vivienda protegida de nueva construcción (VPNC) o de una vivienda de protección oficial (VPO).
3. Obligatoriedad de todo solicitante de VPO de estar inscrito en el registro de demandantes de Vivienda de la Generalitat Valenciana.
- Declaración responsable.
- Cumpliendo todos los requisitos exigidos.
4. Obligatoriedad de inscripción de todas las viviendas de protección pública en el registro de oferta de vivienda de la Generalitat Valenciana.
5. Obligatoriedad de crear una reserva preferente del 40% de las promociones públicas para alquiler asequible a jóvenes menores de 35 años.
6. Derecho de adquisición preferente de la Generalitat sobre las transmisiones de Viviendas Públicas. Los derechos de tanteo y retracto sobre las viviendas de promoción pública o del patrimonio público de vivienda de la Generalitat y sus anejos vinculados, deberán hacerse constar expresamente en los contratos de compraventa y escrituras de las viviendas de patrimonio público de la Generalitat y se podrán ejercer en los supuestos y en los términos y condiciones establecidas en el Decreto ley 6/2020, de 5 de junio, del Consell, para la ampliación de vivienda pública en la Comunidad Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto.
¿A qué se aplica esta norma?
Toda esta normativa, ha generado falta de claridad a la hora de su aplicación por parte de los notarios y los registradores, ya que la norma no concreta si se aplica a:
- Las nuevas viviendas de VPO
- o a las que ya estaban calificadas con anterioridad a su aprobación (16 de junio de 2023).
Esta cuestión jurídica está sujeta a la interpretación jurídica que realice cada registrador.
Se deja a la interpretación de la norma de cada registrador bajo su responsabilidad en la calificación registral.
Esperamos que con la nueva normativa se aclaren todos estos puntos, mientras tanto, estamos ante una inseguridad jurídica absoluta.
Te lo contamos más en detalle en el siguiente vídeo:
¿Qué aconsejamos desde Marín y Mateo Abogados a la hora de valorar la compra de una Vivienda de Protección Oficial?
Desde Marín y Mateo Abogados aconsejamos:
- valorar, con carácter previo a la firma de cualquier contrato de arras o compromiso de venta o de compra,
- analizar si el inmueble que se quiere transmitir esta limitado por su protección pública
- y, por ende, sus consecuencias con el fin de que no se den incumplimientos contractuales tanto de la parte compradora como la parte vendedora, ya que la calificación de vivienda pública puede considerarse una carga, que debe ser cancelada previamente a la compraventa.
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