Traspaso de local o cesión de unidad de negocio

Cuando pensamos en montar un negocio, en ocasiones la idea es coger el traspaso de un local o la cesión de una unidad de negocio. Pero… ¿Sabemos lo que es cada cosa?

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Diferencia entre traspaso de local y cesión de unidad de negocio

Cuando se “traspasa” un local comercial existen varias formas de hacerlo en base a qué es lo que adquirimos.

Si nos encontramos con un local comercial, esté o no en funcionamiento, con un contrato de arrendamiento vigente de un local comercial, con o sin una licencia de actividad acorde a nuestra idea de desarrollo (restauración, comercio al por mayor, panadería, etc…), podemos hablar de TRASPASO DE LOCAL COMERCIAL.

En este caso se “traspasan” los derechos y obligaciones de un contrato de arrendamiento de local. Es una subrogación del nuevo inquilino en el contrato de arrendamiento. Si además, dispone de un licencia de actividad sobre el local, el traspaso tendrá mayor valor.

Si nos encontramos con un local comercial, en pleno funcionamiento, con su contrato de arrendamiento sobre el local, con su licencia de actividad, con su mobiliario, existencias, clientela, su marca, su know how, sus trabajadores, etc, podemos hablar de CESIÓN DE UNIDAD DE NEGOCIO O DE ACTIVIDAD.

Los estancos y las farmacias tienen otra regulación.

¿Quiénes intervienen el un traspaso de local o cesión de unidad de negocio?

El Cedente: El inquilino actual que cederá sus derechos de arrendamiento y de la licencia de actividad si fuera el titular.
- Puede ser persona física o persona jurídica (empresa).
El Cesionario: El interesado, el que se subrogará en el contrato de arrendamiento y en la licencia de actividad.
- Puede ser persona física o persona jurídica (empresa).
El Arrendador o la Propiedad: El propietario del local y, en su caso, el propietario de la licencia.
- Puede ser persona física o persona jurídica (empresa).

¿Cómo valoro si es rentable el traspaso de local o cesión de negocio?

En primer lugar hay que tener claro:

la actividad que queremos desarrollar
y si su ubicación es la idónea.

Una vez tengamos esto claro debemos valorar:

Si el local cuenta con la licencia de actividad necesaria para la actividad que quiero desarrollar.
- Esto será un plus, ya que tendrá más valor y será más rápido iniciar la actividad.
- Si no dispone de licencia, habrá que tramitarla en el Ayuntamiento correspondiente.

**Muy importante analizar la compatibilidad del lugar y de las condiciones del local en el Ayuntamiento previamente**

Duración del contrato de arrendamiento.
- Valorar los años que quedan por cumplir del contrato de arrendamiento para ver si es rentable.
- Siempre se puede renegociar con la propiedad del local la ampliación de la duración del contrato.
Precio o inversión económica que hay que hacer según todo lo anterior.
Si se incluye la cesión del mobiliario, stock, clientela, su marca, su know how, sus trabajadores.
- Habrá que comprobar y valorar que todo esta en regla, sino nos derivarán responsabilidades.
- Es interesante obtener información fiable sobre la facturación o ingresos de la actividad que se traspasa, así como todos los bienes que se ceden para llegar a un acuerdo sobre el precio del traspaso.

¿Dónde se regula la cesión de contrato de arrendamiento de local de negocio o comercial?

La cesión de un contrato de arrendamiento de local de negocio está regulado por el artículo 32 de la ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), que permite la cesión sin el consentimiento previo de la propiedad o arrendador. Pudiendo este, incrementar la renta y obtener unos derechos del traspaso, pero es práctica habitual en la mayoría de los contratos de arrendamiento incluir una cláusula en la cual el arrendatario no puede ceder o subarrendar el contrato sin el consentimiento expreso y por escrito de la propiedad.

Por ello, en la mayoría de las cesiones se tiene que negociar a parte del precio del traspaso, nuevas condiciones de contrato, rentas y derechos de la propiedad.

Cuidado con usar una plantilla de contrato de alquiler de local comercial

¿Cómo tributan las cesiones o traspasos de local comercial?

Según el artículo 7.1 de la Ley 37/1992, en el caso de transmitir la totalidad del negocio para continuar con la actividad, el importe de la cesión del traspaso no estaría sujeto al impuesto del IVA ni al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

No obstante, la fiscalidad se ha de estudiar pues hay transmisiones que no quedan excluidas también reflejadas en el mismo artículo apartados a), b) y c).

¿Vas a realizar el traspaso de local o la cesión de una unidad de negocio y necesitas asesoramiento?

Es muy importante, que tu abogado sea especialista en derecho inmobiliario y contratación que pueda asesorarte previamente y durante todo el proceso.

En Marín y Mateo Abogados, podemos ayudarte a solventar esta cuestión y cualquier otra relacionada con el traspaso de local comercial o cesión de unidad de negocio.

Contamos con abogados especializados en la materia del derecho inmobiliario y contratación, con amplia experiencia profesional y judicial.