Vicios ocultos en la compraventa de vivienda o de coche. ¿Qué hago?

¿Has realizado una compraventa de un coche o una vivienda y te has encontrado con vicios ocultos, fallos o defectos?

¿Qué son los vicios ocultos en la compraventa?

¿Qué ocurre cuando realizamos una compraventa de un bien mueble o inmueble, es decir, de una vivienda, un coche, un televisor, y con el tiempo nos damos cuenta de que padece algún problema, defecto o daño que nos impide utilizarlo con normalidad? La ley los denomina ‘vicios ocultos‘.

¿Qué son los vicios ocultos?

Son defectos, desperfectos o daños en las cosas, de cierta gravedad, que impiden su utilización de forma completa, y que no pueden detectarse en el momento de la compraventa.

¿Qué requisitos se exigen para reclamar vicios ocultos en la compraventa?

Para poder reclamar por vicios ocultos por la compraventa de una vivienda, un coche u otro bien mueble, como máquina, electrodomésticos, etc:

1. Pueden existir tanto en compraventas de bienes muebles como de bienes inmuebles, un coche, una casa, un televisor, etc.
2. El vicio o defecto tiene que ser de cierta entidad o relevancia, que impida el uso natural de la cosa. No se trata de un vicio que haga la cosa inservible, pero tampoco un defecto de escasa relevancia. El vicio o defecto tiene que ser de suficiente magnitud para que dificulte la utilización de la cosa y que, sobre todo, FUNDAMENTAL que de haberse conocido, o no se hubiese adquirido, o se hubiese exigido una rebaja en el precio, o se hubiesen exigido condiciones de compraventa distintas. Por tanto, se excluyen aquellos desperfectos menores que no afectan a la integridad o funcionalidad del bien.
3. El vicio debe ser oculto: Significa que, el vicio debe permanecer oculto en el momento de entrega del bien mueble o inmueble, sin que deba poder ser detectado en ese momento. No debe ser perceptible a simple vista
4. El defecto, vicio o daño debe ser previo a la compraventa. En caso de que el defecto haya surgido tras la adquisición del bien mueble o inmueble, no podremos reclamar por vicios ocultos.

¿Qué no es vicio oculto?

No se considera un vicio oculto aquellos defectos que el comprador no ha visto por un descuido o por no haber aplicado la diligencia debida. Sino que, deben haber sido difícilmente detectables.

Incluso se tienen en cuenta las características subjetivas del comprador para determinar si el vicio estaba oculto o no.

Es decir, que se tiene en cuenta la experiencia profesional u oficio del comprador para determinar si el vicio permaneció oculto o no o si el comprador pudo detectarlo en base a estas características profesionales.

Por ejemplo, un fallo en el motor de un coche, para un mecánico, se entiende que no es un vicio oculto. O bien un defecto estructural en un inmueble puede no ser un vicio oculto para un arquitecto.

En caso de que el vicio o defecto fuera fácilmente detectable, el comprador no tiene derecho a reclamar por la vía de vicios ocultos (lo que no impide que pueda reclamar por otra vía, como pueda ser por incumplimiento contractual si es que procede).

Con independencia del tipo de vicio oculto o defecto, la viabilidad de la reclamación dependerá de que el comprador consiga acreditar todos estos requisitos, dado que la carga de la prueba recae en este caso en el comprador.

¿Qué puedo hacer? ¿Cómo reclamar?

El comprador que reclame este tipo de vicios podrá optar por alguna de las siguientes acciones (todas ellas comprendidas en el Código Civil):

1. Desistir del contrato. Acción redhibitoria. En este caso el comprador podrá recuperar los gastos de la compraventa entregando el bien objeto de la compraventa. Además, podrá exigir una indemnización a cargo del vendedor, en caso de que este hubiera sido consciente del vicio del que adolece la cosa y aun así la hubiese vendido ocultándolo.
2. Disminución o rebaja en el precio de la compraventa. Quanti minoris. El comprador podrá valorar el daño o vicio del que adolece la cosa, bien sirviéndose de un presupuesto o bien mediante pericial, que sería lo ideal, y reducir dicho importe del precio de la compraventa.
3. Consiste en que el propio vendedor proceda a reparar el defecto o vicio que padece la cosa objeto de la compraventa. En este caso, el comprador obliga a que el vendedor proceda a adecuar la cosa al fin para la que se la destina.

¿Qué plazo tengo para reclamar por vicios ocultos desde la compraventa de vivienda o de coche?

El plazo para reclamar este tipo de vicios ocultos o defectos es de 6 meses desde que tuvo lugar la compraventa o desde la entrega del bien. Este plazo, como cualquier otro de prescripción, puede ser interrumpido mediante un requerimiento extrajudicial en el que concretemos la reclamación.

El problema que nos encontramos con este tipo de plazo es que es demasiado corto y que en muchas ocasiones no nos permite conocer el bien objeto de la compraventa o que, una vez transcurrido dicho plazo, detectamos la existencia de algún vicio oculto. En ese caso aconsejamos igualmente encomendarse a un abogado especialista, por si pudiera ejercitarse una reclamación por la vía del incumplimiento contractual.

¿Te has encontrado con vicios ocultos en una compraventa y necesitas ayuda?

Veamos ejemplos de vicios ocultos…

Vicios ocultos en los coches

Defecto concreto en el motor de un vehículo que, si bien al momento de la compra no se aprecia, con el paso de los días se percibe que el coche no funciona con normalidad.

En caso típico de Aluminosis

La aluminosis es un defecto en el hormigón, lo que se conoce como la fiebre del hormigón, que hace que se deteriore paulatinamente, haciéndose poroso, perdiendo sus propiedades y comprometiendo la estabilidad del edificio.

En el edificio en el que se encuentra el inmueble adquirido. Siempre y cuando no hayan aparecido manchas o fisuras visibles, en cuyo caso ya no se trataría de un vicio oculto.

Por ejemplo, un caso en el que se vendió un inmueble y el comprador, al poco tiempo de adquirirlo, encomendó la realización de un informe sobre el inmueble y resulto que el edificio padece de aluminosis. Bien, pues dentro del plazo de los 6 meses decide enviar un requerimiento extrajudicial al vendedor exigiendo el desistimiento de la compraventa. No obstante, la viabilidad de la reclamación consistirá en probar que ese defecto permaneció oculto al momento de la compra, y la oposición consistirá en demostrar precisamente lo contrario.

La derrama extraordinaria de la comunidad de vecinos (como el cambio de ascensor, u otros gastos elevados)

En la adquisición de un inmueble, la comunidad de propietarios del edificio se encontraba afectada por una derrama extraordinaria anterior a la conclusión del contrato de compraventa que no se puso en conocimiento del comprador en el momento de la adquisición de la venta

Ejemplos de defectos que NO se consideran vicios ocultos:

En una compraventa de un inmueble en el que dentro del cuadro eléctrico no estén los componentes eléctricos, porque al momento de ver el inmueble podríamos haber abierto el cuadro para ver si están o no los componentes, o haber encendido las luces. Otra cosa muy distinta sería que el vicio se encontrara en el sistema eléctrico o cableado que permanece oculto tras los muros, en este caso el vicio sí podría ser objeto de reclamación.

¿Qué ocurre cuando se entrega una totalmente rota, defectuosa o incluso una cosa distinta a lo pactado. “ALLUD PRO ALLIO”?

Imaginemos el supuesto en el que hemos comprado un sofá de determinada piel excepcional y exclusiva en el mercado, y cuando lo recibimos resulta que, aunque es del mismo color y tacto, al tiempo, transcurridos más de 6 meses, comienza a pelarse o cuartear radicalmente y deteriorarse, haciéndolo inservible.

Nos encontramos ante el supuesto que se conoce como allud pro allio, que consiste o significa ‘entregar una cosa por la otra’. Nos referimos a cuando el vicio es de tal entidad o magnitud que lo entregado es distinto a lo pactado. Ya no estamos ante un vicio propiamente dicho, sino más bien ante una cosa distinta a la pactada o ante un vicio de tal magnitud que hace la cosa inservible para el uso que se pretende darle.

En tal caso, el plazo de prescripción para reclamar este tipo de daño o defecto es de 5 años.

Vicios ocultos en el Alquiler

Mencionar que, aunque no es el supuesto que más se da en la práctica, es posible que también existan vicios ocultos en los contratos de alquiler.

En tal caso, los requisitos son los mismos, pero aplicados al caso del arrendamiento.

Diferenciar los vicios ocultos de los defectos en la construcción

Por último, tenemos que hacer mención a la diferencia que existe entre los vicios ocultos anteriores, que encuentran su regulación en el Código Civil, y los vicios ocultos de las viviendas o inmuebles de nueva construcción o edificación, que encuentran su regulación en la ley de Ordenación de la Edificación.

En este caso, nos referimos a los siguientes defectos constructivos:

• Estéticos: consisten en daños en los acabados de la edificación, tales como decolorados o grietas. El plazo para reclamar es de 1 año.
• Habitabilidad: Son un tipo de daños o defectos que reducen las condiciones de habitabilidad del edificio. Son, por ejemplo, humedades, goteras o fallos en la instalación eléctrica. El plazo para reclamar es de 3 años.
• Estructurales: Se trata de defectos graves que influyen o disminuyen la estabilidad del edificio, tales como desprendimientos, o derrumbes. El plazo para reclamar es de 10 años.
• Estos plazos empiezan a computar desde la terminación del edificio, con independencia de la adquisición del concreto inmueble o de si ha habido segundas transmisiones.

¿Has realizado una compraventa de un coche o una vivienda y te has encontrado con vicios ocultos?

En primer lugar, debes tener en cuenta los plazos.

En Marín y Mateo Abogados somos expertos en derecho inmobiliario, y podemos ayudarte a solventar esta cuestión y cualquier otra relacionada con la compraventa de vivienda, coche u otros objeto con defectos o vicios ocultos.

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