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Comprar un piso parece sencillo… pero no lo es. Busca abogado

ANTES DE LA COMPRA DE UN PISO DEBES SABER QUE EXISTEN MUCHOS TRAMITES QUE PRECISAN DEL ASESORAMIENTO DE UN ABOGADO ESPECIALIZADO EN DERECHO INMOBILIARIO – DERECHO URBANÍSTICO – FISCALIDAD.

¿Cómo empezamos la compra del piso? La búsqueda de inmuebles en portales inmobiliarios online o en agencias inmobiliarias

Existen numerosos portales inmobiliarios, ya sea de agencias inmobiliarias, de particulares directamente o incluso de plataformas inmobiliarias compartidas entre varios agentes. Existen también empresas que se encargan de la búsqueda de inmuebles que pueden interesarte según tus preferencias de zona, precio, tamaño, etc.

Una vez estemos interesados en un inmueble en concreto, el primer paso es visitar el inmueble. Para ello, según quien tenga la comercialización del inmueble tendremos que ponernos en contacto con él y fijar una visita al inmueble.

Mediación de las inmobiliarias

Como en todos los sectores, existen profesionales inmobiliarios muy especializados y otros que desgraciadamente no lo son y empañan el trabajo y la labor de los buenos.

Hay que diferenciar DOS DOCUMENTOS que se debe firmar en con el agente inmobiliario:

  1. La hoja o parte de visita.
  2. El contrato de mediación inmobiliaria.

1. La hoja de visita o parte de visita

Es un documento que recoge la visita de un comprador a una propiedad que se comercializa, con un agente inmobiliario que le representa. Debe fijar:

  • La dirección del inmueble que estamos visitando: Dirección y referencia.
  • El nombre del agente captador y oficina.
  • El agente que representa al comprador y la oficina que representa.
  • Los datos del cliente que lo visita: Nombre, Apellidos y DNI.
  • Puntuación de la propiedad en: situación, tamaño, distribución, calidades, precio y conservación.
  • Si la visita es en representación de otra persona, sociedad o empresa: Nombre y CIF
¿Por qué es importante la HOJA DE VISITA?
  1. En primer lugar por seguridad del inmueble y de los propietarios. El propietario, tiene derecho a saber a quién deja entrar en su inmueble para visitarlo, y pedir informes al respecto a su Agente inmobiliario.
  2. En segundo, todas las partes reconocen además la intervención de la Agencia inmobiliaria y se les informa en la misma de sus derechos y obligaciones.
  3. Además aparece la cláusula que asegura al cliente visitante que sus datos quedan recogidos y custodiados en la Agencia Española de Protección de Datos.
  4. Por seguridad del Agente que acude a visitar un inmueble con una persona totalmente desconocida.
  5. Para saber la valoración que tiene el cliente una vez que ha visitado la propiedad, que nos sirve para hablar con el cliente y darle las opiniones de los compradores.

Por lo tanto, no hay que temer nada por firmarlo, y además es necesario para todas las partes; por supuesto, si el cliente lo requiere está en su derecho de pedir una copia en el momento.

LA HOJA DE VISITA NO ES UN CONTRATOcompra piso

La mera firma de la hoja de visita por parte del comprador no hace que éste contraiga ninguna obligación con la agencia inmobiliaria. El contrato (el encargo de venta) sigue siendo entre el vendedor y la agencia, por lo que es el vendedor (y no el comprador) el único obligado a pagar los honorarios del agente.

El visitante no encarga ni contrata nada a la agencia inmobiliaria. Al no encargar la compra de un inmueble no existe en este documento el carácter contractual.

2. Contrato de mediación inmobiliaria, reconocimiento de honorarios por la mediación y gestión por parte del comprador

“El contrato de MEDIACIÓN o CORRETAJE es aquel por el cual una persona (denominada oferenteencarga a otra que recibe el nombre de corredor o mediador que le informe acerca de la ocasión u oportunidad de concluir con persona o personas distintas un negocio jurídico o que realice las oportunas gestiones para conseguir el acuerdo de voluntades encaminado a su realización, comprometiéndose a cambio de ello a satisfacerle una retribución económica en el supuesto de que dicho ulterior contrato llegue a perfeccionarse.”

«El contrato de mediación o corretaje es un contrato innominado, por el que una de las partes («el corredor«) se compromete a indicar a la otra («el comitente«), la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o a servirle para ello de intermediario a cambio de una retribución» Sentencia Tribunal Supremo 22.12.1992.

La intermediación inmobiliaria es un servicio profesional, tanto para compradores como vendedores. Pone a su disposición los conocimientos y experiencias para realizar todos los trámites de compraventa de una propiedad de manera satisfactoria.

Abogados en Valencia

¿Qué debe hacer la agencia inmobiliaria?

Dicha agencia se encargará de buscar potenciales compradores para ese inmueble y/o de buscar viviendas que reúnan las características que buscan los compradores, de concertar las visitas a la vivienda, de trasladar a la parte vendedora las posibles ofertas de los potenciales compradores, de preparar los correspondientes documentos de señal, contratos de arras… así como posteriormente de preparar y coordinar la firma de la compraventa en notaría (además de otros servicios adicionales que habitualmente se prestan de modo complementario, como es la gestión del alta de suministros, los cambios de titularidad de suministros, o incluso determinadas gestiones que puedan ser necesarias ante el Ayuntamiento del municipio donde se ubique el inmueble; servicios todos ellos que no se enmarcan estrictamente en la labor del agente inmobiliario).

Y la comisión de la inmobiliaria…

Como es lógico, dicha intermediación inmobiliaria tiene un coste económico para quienes se aprovechan de la misma (habitualmente, para ambas partes contratantes).

Dichos honorarios nacen a favor del “agente” inmobiliario, y con motivo del desempeño de la labor intermediadora, que tiene lugar cuando se consigue poner de acuerdo a ambas partes contratantes y que la operación inmobiliaria alcance el denominado “buen fin”.Abogado hipotecario en Valencia

Habitualmente los referidos honorarios por intermediación se plasman documentalmente: en el caso de la parte vendedora, suelen venir recogidos en el documento de “mandato de venta” que se suscribe cuando se encarga a la agencia inmobiliaria la venta del inmueble.

En el caso de la parte compradora, lo habitual es que aparezcan recogidos en el documento de mandato de compra del piso o mediación inmobiliaria, o reconocimiento de honorarios, si bien, he visto últimamente en el “parte de visita “se  incluye en letra pequeña la mediación, concreción del % de comisión sobre el precio de compra por la intermediación o incluso ya un reconocimiento de honorarios sin ni siquiera haberse decidido sobre el inmueble.

Nacido ese derecho al cobro de honorarios, y contando además con el correspondiente sustento documental, resulta irrelevante que el agente inmobiliario no haya intervenido finalmente en la operación (porque las partes hayan decidido excluirlo de la misma para así tratar de ahorrarse el pago de sus honorarios), ya que si su labor fue decisiva para la puesta en contacto de dichas partes, y el negocio jurídico ha concluido entre las mismas, existe derecho al cobro de honorarios. en este sentido se ha pronunciado la jurisprudencia de forma reiterada.

Ya tengo decidida la compra del piso… ¿Qué tengo de hacer antes de firmar el contrato de mediación inmobiliaria, la propuesta de compra, el contrato de arras o similar?

Es fundamental el estudio previo por abogado especializado en derecho inmobiliario de la situación del inmueble, suelo, parcela rústica, etc.

Análisis previo:

  1. Civil: titularidad del inmueble, cargas civiles (usufructos, servidumbre, prohibiciones de disponer, derecho de habitación, hipoteca, embargos, etc.).compra piso registradores de España
  2. Cargas urbanísticas: Afecto a un PAI, ficha urbanística para comprobar la legalidad del inmueble, normas urbanísticas de construcción, etc.
  3. Cargas Administrativas: Si esta afecto por un expediente de Protección Oficial, VPO, certificados de libertad de cesión, precio máximo de venta, derecho de tanteo y retracto de la administración, etc…Impago de IBIs , tasas administrativas, licencias de habitabilidad o segunda ocupación
  4. Coordinación con los datos catastrales y valorar las posibles cargas o limitaciones que pudiera tener. 

¿Te has decidido a comprar un piso y necesitas ayuda de un abogado experto inmobiliario?
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Tras el estudio por el abogado especializado en Derecho Inmobiliario y Fiscalidad, ya podemos avanzar.

Una vez esto, damos el visto bueno a la propuesta de compra por parte del cliente. El precio de un inmueble libre de toda carga o limitación es muy distinto si hubiera limitaciones.

Una vez aceptada la propuesta de compra por el vendedor, ya podemos revisar los contratos que debe redactar la inmobiliaria (contrato de reserva o señal, contrato de arras, contrato de compraventa privada, contrato de arrendamiento con opción a compra, contrato de compraventa con pago aplazado, etc. hay numerosos contratos)

  1. Propuesto/oferta de compra.
  2. Contrato de reserva o contrato de arras: Objeto, el precio, a fecha de firma y el reparto de gastos.
  3. Contrato privado de compraventa
  4. Escritura pública de compraventa.

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Nos gusta condicionar el perfeccionamiento de contrato a la concesión de la financiación por una entidad bancaria, o en su caso, antes de hacer cualquier propuesta o suscribir el contrato de arras, tener pre-aprobada la financiación.

Formalizamos en escritura pública notarial la compraventa y el préstamo hipotecario en su caso.

La labor del agente inmobiliario/abogado especialista en derecho inmobiliario que intervienen es, por el primero preparar la documentación necesaria para formalizar la compra del piso, la escritura de compraventa y su comprobación y supervisión por el segundo.

Una vez, emplazadas las dos partes, comprador y vendedor del inmueble en la notaria, se reflejan los pactos adoptados en el contrato de arras, esto es:

  • el inmueble o piso objeto de la compra debidamente delimitado
  • el precio de compra
  • las cargas que hubiere
  • los gastos de la compraventa como se reparten entre las dos partes

Qué impuestos se pagan (fiscalidad) por la compraventa:

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  • Para la compra del piso: el comprador
  1. Si el inmueble es una Obra nueva:  IVA + Actos Jurídicos Documentados (AJD)
  2. Si la vivienda en de segunda mano, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
  3. Gastos notaria según ley:  las copias autorizadas (20% del notario)
  4. Gastos del Registro de la Propiedad
  5. Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI): El titular del inmueble a 1 de enero de cada año, si bien actualmente se prorratea por meses de tenencia del inmueble por el comprador y el vendedor.
  6. Comunidad de Propietarios, se pide el certificado de deuda de la comunidad, si queda algo pendiente se retiene del precio. Si no se hace, el comprador debe conocer que asume los gastos de la comunidad de la anualidad en curso y los tres años anteriores.
  • Para la venta del piso: el vendedor
  1. La matriz de la escritura de compraventa (80 % de la factura del notario)
  2. El impuesto de plusvalía municipal (IIVTNU).

Si soy extranjero o no residente, ¿Qué necesito?

  1. Para operar en España hace falta el NIE (Número de identificación Fiscal en España). Se solicita en la Policía Nacional de España o en el Consulado de España en cada país.
  2. No es obligatorio pero facilita mucho la tramitación, se debe aperturar una  cuenta bancaria en España, para que entre los bancos realicen el blanqueo de capitales,

Si el vendedor es no residente. Muy importante: debes saber que el comprador debe retenerle el 3% en concepto de IRPF de No Residentes y el importe del impuesto de plusvalía municipal pues se invierte la obligación de su liquidación al comprador.

¿Estás inmerso en la compra de piso y necesitas abogado especializado?

En primer lugar, debes saber qué actos previos has de llevar a cabo para que la venta a un tercero sea segura. Evita sorpresas de retractos o problemas a la hora de escriturar la compraventa.

Si crees que tienes algún tipo de limitación en cuanto a tu propiedad, en Marín y Mateo Abogados somos expertos en derecho inmobiliario y administrativo,  podemos ayudarte a solventar esta cuestión y cualquier otra relacionada con la compraventa

¿Cómo puedes consultar a nuestro despacho de abogados de Valencia?

Muy fácil. Ponemos a tu disposición los siguientes canales:

Te atenderemos en todas las cuestiones que necesites.

Te lo explicamos también en este video:

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