La cancelación de una hipoteca por prescripción

Para poder realizar la cancelación de una hipoteca por prescripción, por lo general, se suelen dar dos situaciones:

1. Bastante gente suele pensar que cuando se ha pagado la última cuota de una hipoteca, esta se cancela automáticamente, pero… NO ES ASÍ. Si no se cancela seguirá apareciendo en el registro de la propiedad, ya que no es lo mismo cancelar económicamente una hipoteca en la entidad bancaria donde se constituyó ésta, que cancelarla posteriormente en el registro de la propiedad.
2. También mucha gente cuando cancela económicamente la hipoteca en la entidad bancaria decide no cancelarla en el registro de la propiedad por ahorrar costes de cancelación, tales como, notaría, gestoría…

Dicho esto…

¿Es frecuente que muchas personas desconozcan QUÉ ES o CÓMO DEBE HACERSE la cancelación de una hipoteca por prescripción?

Sí, es bastante habitual.

Cuando se firma una hipoteca se está sujeto a cumplir con el plazo de amortización estipulado por lo que cuando se efectúe el pago total de la deuda, esta se extinguirá económicamente en la entidad bancaria.

Pero hay que tener en cuenta que la cancelación de la garantía real en el Registro de la Propiedad no se produce de manera automática.

Hay que solicitarla ante dicho Registro de la Propiedad correspondiente.

¿Cómo debe hacer la cancelación de una hipoteca por prescripción?

Cuando transcurre mucho tiempo y esta no se ha solicitado y por lo tanto ha prescrito, se puede cancelar mediante una instancia muy simple solicitándolo al Registro de la Propiedad correspondiente.

¿Cuál es el plazo de cancelación por prescripción y dónde está regulada?

La cancelación registral de una hipoteca se puede producir por prescripción en virtud de la legislación civil aplicable, artículo 128 de la Ley Hipotecaria y  artículo 1.964.1 del Código Civil.

Este artículo establece “que la acción hipotecaria prescribe a los veinte años”, a lo que se le sumarían un año más, conforme al  artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria.

Esto quiere decir que, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que ha sido renovada, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.

En resumen:

Para cancelar una hipoteca por prescripción debe haber transcurrido un plazo equivalente a veinte años más un año, veintiuno, a partir del momento en que debió ser satisfecha la última cuota.

Lo más conveniente es tramitar la cancelación cuando haya transcurrido el plazo para el ejercicio de la acción hipotecaria previsto en el art. 128 de la Ley Hipotecaria, para dejar constancia en el Registro de la Propiedad de que el inmueble se encuentra libre de cargas.

Este trámite no es obligatorio, pero es imprescindible si se pretende realizar cualquier acción sobre el inmueble, como, por ejemplo, venderlo o solicitar una nueva hipoteca sobre el mismo.

¿En qué consiste?

Consiste, básicamente, en acreditar ante notario o mediante una instancia privada dirigida al registro de la propiedad, que el préstamo ha sido pagado.

De este modo, se elimina la posibilidad de una posible reclamación por parte del banco, a la vez que se justifica que el inmueble se encuentra libre de cargas.

¿Quién puede solicitar la cancelación de una hipoteca?

El artículo 82, en su párrafo quinto de la Ley Hipotecaria, contempla un supuesto de caducidad legal, que permite que cualquier titular registral de derecho sobre la finca solicite la cancelación del préstamo sin necesidad de otorgamiento de escritura, por transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria.

Este trámite puede ser solicitado por:

• el titular de la obligación
• actual propietario
• o tercero legalmente autorizado, como pueden ser sus herederos justificando un interés legítimo en la cancelación.

Se pueden encontrar modelos de instancia normalizados en multitud de páginas web.

Si el titular no acude personalmente al Registro, la solicitud deberá llevar la firma de este legitimada notarialmente.

Si acude personalmente, bastará con la presentación del DNI ante el registrador a efectos de comprobación de su identidad.

¿Problemas con el pago de la hipoteca?

¿Cuándo sería necesario cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad?

Hay supuestos en lo que es imprescindible proceder a cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Cuando:

• Se ha efectuado una amortización anticipada del total de lo que se debe al banco.
• Cuando se ha pagado en el plazo acordado todas las cuotas del préstamo.
• Las condiciones de otra entidad resultan más atractivas y es más beneficioso cancelar la hipoteca, y abrir una hipoteca nueva en dicha entidad.

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Autora: Elisabeth Durán Torrijos

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