Impago de la hipoteca ¿Qué puedo hacer?

Si prevés problemas por el impago de la hipoteca de la vivienda, no puedes quedarte parado, debes actuar y solicitar a tu banco que te apliquen las medidas de Código de Buenas Prácticas Bancarias.

Table of Contents

Pero… ¿Qué es el Código de Buenas Prácticas Bancarias?

Es un mecanismo de protección de los deudores hipotecarios sin recursos, que pidieron préstamos para la adquisición de su vivienda habitual y que se encuentran en una situación de umbral de exclusión social.

A este código de Buenas Prácticas se han adherido, año tras año, casi la totalidad de las entidades bancarias, cajas de ahorro y demás entidades que conceden prestamos o créditos, que promueve la implicación del sector financiero para dar salida o ayudar a los deudores, que cumplan una serie de requisitos, a aliviar la difícil situación económica y social de muchas familias.

Todos los bancos adheridos a este código están obligados a aplicar sus medidas a las familias que cumplen los requisitos.

¿Quién puede acogerse a este código?

El Código de Buenas Prácticas va dirigido a:

deudores de préstamos y créditos garantizados con hipoteca sobre su vivienda habitual que se encuentren en el umbral de exclusión,
a los fiadores hipotecarios y garantes hipotecarios no deudores respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.

¿Qué medidas tienen la obligación de ofrecerme las entidades bancarias adheridas?

Existen 3 medidas que se deben aplicar de forma correlativa:

1º.- Un plan de REESTRUCTURACIÓN para que el deudor pueda pagar las cuota

Esto es lo que puede hacer el banco para facilitarle el pago al titular de la hipoteca:

Otorgar una carencia de capital durante cinco años. Solo se pagan intereses.
Ampliar el plazo hasta los 40 años, a contar desde la contratación de la hipoteca. De este modo, las cuotas serán más bajas.
Reducir el interés aplicado a euríbor más 0,25% durante la carencia. Posteriormente, se seguiría aplicando lo establecido en el contrato.

2º.- Una quita de deuda si la reestructuración del préstamo no es viable

Según el Código de Buenas Prácticas Bancarias, esto se puede pedir si la cuota hipotecaria a pagar después de la reestructuración es superior al 50% de los ingresos percibidos conjuntamente entre todos los miembros de la unidad familiar.

La quita puede aplicarse de las siguientes maneras:

Una reducción de un 25% del capital pendiente de pago.
Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.
La reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido, siempre que el primero resulte inferior al segundo.

La quita se puede solicitar incluso si ya se ha iniciado el proceso de ejecución hipotecaria y se ha anunciado la subasta de la vivienda.

Y, si las anteriores medidas no funcionan o no son viables, tenemos,

3º.- La dación en pago de la vivienda

Si estas medidas son insuficientes, durante los doce meses posteriores desde la solicitud de la reestructuración se puede pedir la dación en pago, es decir, ofrecerle la vivienda al banco a cambio de saldar toda la deuda.

Asimismo, si el deudor lo pide, puede quedarse en la vivienda en alquiler social, pagando una renta anual equivalente al 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación.

¿Qué requisitos debo cumplir para acogerme a las medidas?

Para beneficiarse de estas medidas es imprescindible reunir unos requisitos.

Además, no se pueden pedir si ya se ha anunciado la subasta o la vivienda está gravada con otras cargas posteriores además de la hipoteca, por lo que es muy importante actuar antes de que entren embargos o nos llegue la demanda del banco.

Veamos cuáles son esos requisitos.

Que se trate de la vivienda habitual de los deudores, fiadores, hipotecantes no deudores.
Que no tengamos más propiedades a nuestro nombre.
Estar en situación de umbral de exclusión social.

¿Qué requisitos se exigen para estar en situación de exclusión social?

Los requisitos de este umbral son:

Los ingresos conjuntos de los miembros de la unidad familiar no pueden superar por tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples).

El Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) es un índice empleado en España como referencia para la concesión de ayudas, subvenciones o el subsidio de desempleo. Nació en 2004 para sustituir al Salario Mínimo Interprofesional como referencia para estas ayudas.

De esta forma el IPREM fue creciendo a un ritmo menor que el SMI facilitando el acceso a las ayudas para las economías familiares más desfavorecidas, mientras el SMI quedaría restringido a un ámbito laboral.

Actualmente el IPREM mensual es de 537,84 € y el anual por catorce pagas es de 7.519,59 €, por lo que los ingresos familiares no pueden superar el importe de 22.558,77 € anuales para poder acogerse a estas medidas.

Ese límite será de cuatro veces el IPREM si uno de los miembros tiene una situación de discapacidad o dependencia.
La unidad familiar debe haber sufrido “una alteración significativa de sus circunstancias económicas” en los últimos cuatro años. Por “alteración significativa” se entiende lo siguiente:
- Cuando el esfuerzo que represente el pago de las cuotas de la hipoteca sobre la renta familiar se haya multiplicado por 1,5.
- O cuando hayan sobrevenido circunstancias familiares de especial vulnerabilidad:
  - Familia numerosa.
  - Familia monoparental con dos hijos a cargo, o con un menor de edad.
  - Unidad familiar con un miembro con discapacidad de más del 33%, dependencia o enfermedad que le incapacite para trabajar de forma permanente.
  - Hogar en el que conviva un pariente de los titulares de la hipoteca que tenga discapacidad, dependencia o enfermedad grave.
  - Familia con una víctima de violencia de género.
  - Deudor mayor de 60 años.
La cuota de la hipoteca tiene que superar el 50% de los ingresos netos del conjunto de los miembros de la unidad familiar.

No podrán formular tal solicitud aquellos deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución, una vez se haya producido el anuncio de la subasta.

Hay plazo de un mes desde la solicitud, para dar una medida complementaria para que la entidad bancaria nos dé una solución.

Si el banco no da una solución viable, en el plazo de doce meses desde la solicitud de las medidas del código de buenas prácticas deben conceder la dación en pago de la deuda.

¿Se les puede obligar a que cancelen la deuda previa entrega del inmueble por el impago de la vivienda?

La dación en pago supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda.

El deudor, si así lo solicitara en el momento de pedir la dación en pago, podrá permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3 por cien del importe total de la deuda en el momento de la dación. Alquiler social.

No están permitidos los lanzamiento de estas viviendas para los colectivos desfavorecidos hasta el 15 de mayo de 2020.

Beneficios fiscales por dación en pago

Están exentas del pago de la liquidación del impuesto de la plusvalía municipal las transmisiones que se realicen con las entidades bancarias o de crédito por dación en pago o enajenación hipotecaria, así como exentas de tributar las ganancias patrimoniales en IRPF siempre y cuando se trate de:

Acto jurídico de transmisión: Dación en pago o ejecución hipotecaria.
No disponer de más inmuebles en propiedad.
Tratarse de la vivienda habitual del deudor, fiador o hipotecante no deudor, empadronado en la misma como mínimo los dos últimos años anteriores a la transmisión.

En Marín y Mateo Abogados te recomendamos que si prevés que no podrás hacer frente al pago de la hipoteca, te reúnas a la mayor brevedad con nosotros.

Analizaremos tu situación económica y financiera, así como las circunstancias personales.

Te asesoremos sobre la mejor alternativa a seguir, antes de que sea demasiado tarde.

¿Cómo puedes consultar a nuestro despacho de abogados de Valencia, Madrid y Barcelona?

Muy fácil. Realiza tu CONSULTA a través de nuestro formulario de contacto. Si prefieres un trato más personalizado, llámanos al 963 202 876.