Viviendas fuera de ordenación: riesgos al comprar en Valencia

Viviendas fuera de ordenación es una expresión que puede convertir lo que parece un “chollo” en una auténtica trampa legal. En ciudades como Valencia es frecuente encontrar pisos antiguos, bien situados y a buen precio que, sin embargo, están sometidos a fuertes limitaciones para hacer reformas, pedir hipoteca, obtener licencias o incluso reconstruir el edificio si se derrumba.

Table of Contents

¿Qué son las viviendas fuera de ordenación?

Una vivienda fuera de ordenación es aquella que, aun habiéndose construido legalmente en su momento, ya no se ajusta a la normativa urbanística vigente.

Dicho de otra forma: el planeamiento (PGOU u otro instrumento urbanístico) ha cambiado y el edificio ha quedado desfasado respecto a las nuevas reglas sobre:

Alturas máximas.
Ocupación y edificabilidad.
Alineaciones a calle y retranqueos.
Usos permitidos (residencial, terciario, dotacional, etc.).

Las viviendas fuera de ordenación se toleran y pueden seguir utilizándose, pero su propietario queda sometido a un régimen jurídico muy restrictivo, con importantes límites para hacer obras, ampliar, cambiar usos o reconstruir en caso de ruina.

Además, existen figuras muy próximas (como edificaciones ilegales en situación asimilada a fuera de ordenación) que comparten muchas de estas restricciones y exigen un análisis individualizado.

Viviendas fuera de ordenación y ordenación sustantiva

¿Qué es la ordenación sustantiva?

La ordenación sustantiva es el conjunto de normas básicas que determinan cómo se puede construir en una zona:

Número de plantas y altura máxima.
Ocupación de la parcela y edificabilidad.
Separación entre edificios.
Usos admitidos y densidad de viviendas.
Alineaciones y retranqueos a la vía pública.

Cuando estas reglas cambian (por ejemplo, tras la aprobación o revisión del planeamiento), muchas edificaciones existentes dejan de cumplirlas, aunque fueran plenas y perfectamente legales cuando se otorgó su licencia.

Viviendas fuera de ordenación sustantiva

En algunos planes generales, como ocurre en determinados barrios de Valencia, se habla de viviendas fuera de ordenación sustantiva para referirse a edificios que resultan claramente incompatibles con la nueva ordenación (por ejemplo, porque invaden futuras zonas verdes, viales o superan de forma muy relevante la edificabilidad permitida).

En estos casos:

El edificio se mantiene mientras exista, pero su vocación urbanística es desaparecer a medio o largo plazo.
Las posibilidades de transformar, intensificar o prolongar su vida útil mediante reformas profundas son mínimas o inexistentes.

Consecuencias legales de las viviendas fuera de ordenación

1. Uso permitido, pero con un “corsé” jurídico

Las viviendas fuera de ordenación suelen poder seguir utilizándose:

Se puede vivir en ellas.
Se pueden alquilar (salvo limitaciones adicionales).
Se pueden transmitir (vender, donar, heredar).

El problema no es tanto usarlas, sino las limitaciones futuras:

Solo se admiten, por regla general, obras de mera conservación, seguridad, salubridad u ornato.
Las obras de consolidación (por ejemplo, reforzar estructura) pueden estar prohibidas si suponen perpetuar la edificación.
La reconstrucción total del edificio, si sufre ruina o derrumbe, a menudo no se permite, porque el planeamiento ya no admite una construcción igual en esa parcela.

En definitiva, la vida útil de las viviendas fuera de ordenación está “contada” por el propio planeamiento.

2. Reformas, licencias y cambios de uso en viviendas fuera de ordenación

En el régimen de viviendas fuera de ordenación, y especialmente en los supuestos de fuera de ordenación sustantiva:

Las reformas estructurales o de gran calado encuentran muchos obstáculos:
- Licencias de obra mayor para rehabilitar a fondo el edificio.
- Instalación de ascensor en determinadas fincas antiguas.
- Ampliación de superficie o construcción de nuevas plantas.
Las licencias de ampliación o que incrementen volumen, superficie o valor suelen denegarse.
En muchos casos no se permite el cambio de uso (por ejemplo, de local a vivienda o de vivienda a uso turístico) porque se considera una intensificación o perpetuación de una situación urbanísticamente inadecuada.

Las condiciones exactas dependen siempre del planeamiento municipal y de la normativa autonómica, por lo que es esencial estudiar cada caso de forma específica.

3. Viviendas fuera de ordenación, hipotecas y seguros

Otra consecuencia práctica muy importante es que las viviendas fuera de ordenación generan desconfianza en:

Entidades financieras:
- Pueden rechazar la concesión de hipoteca.
- Pueden tasar el inmueble por debajo del precio de mercado, reduciendo la financiación disponible.
Aseguradoras:
- Pueden limitar coberturas.
- Pueden excluir daños estructurales cuya reparación o reconstrucción no sería autorizada por el Ayuntamiento.

Además, en cualquier compraventa, donación o herencia, la situación urbanística de fuera de ordenación:

Afecta directamente al valor real del inmueble.
Condiciona la futura reventa.
Puede tener impacto en la fiscalidad, al discutirse su valoración.

4. Riesgo de expropiación o demolición con indemnización limitada

Las viviendas fuera de ordenación pueden estar:

En suelos afectados por viales, zonas verdes, dotaciones u otros sistemas generales.
O en ámbitos donde el planeamiento prevé una transformación profunda de la zona.

En estos supuestos, el planeamiento puede contemplar:

Expropiación del inmueble, con una indemnización que, en la práctica, puede ser limitada, al no reconocerse íntegramente el valor de una edificación disconforme con la ordenación.
Demolición para ejecutar obras públicas o restablecer la legalidad urbanística.

Este riesgo de expropiación o demolición, unido a las restricciones para reformar, convierte a muchas viviendas fuera de ordenación en una inversión de alto riesgo, aunque su precio sea muy atractivo.

Ejemplo: compra de viviendas fuera de ordenación en el centro de Valencia

Imaginemos a una pareja joven que compra un piso en una finca antigua del centro de Valencia. La vivienda parece ideal:

Ubicación excelente.
Precio inferior a otros inmuebles de la zona.
“Oportunidad única”, según la inmobiliaria.

Tras la compra, piden licencia para una reforma integral y se encuentran con la sorpresa: el edificio está declarado fuera de ordenación sustantiva.

Las consecuencias prácticas:

Solo les autorizan obras de mantenimiento muy básicas.
No pueden abordar una rehabilitación a fondo ni mejorar en serio la accesibilidad (por ejemplo, instalando ascensor, según el caso).
Si el edificio sufriera daños graves o colapso, no podrían reconstruirlo en las mismas condiciones.
El banco, informado de la situación, se muestra reticente a futuras operaciones de financiación.

Si se hubiese analizado previamente la situación urbanística, se habría sabido que se trataba de una de esas viviendas fuera de ordenación que, aunque “legales”, están llamadas a desaparecer y ofrecen muy poca seguridad a largo plazo.

¿Por qué una vivienda acaba fuera de ordenación?

Las causas más frecuentes por las que una vivienda termina en situación de fuera de ordenación son:

Cambios en la clasificación o calificación del suelo (por ejemplo, de residencial a dotacional o zona verde).
Transformación de la zona en suelo no urbanizable o con un régimen de protección especial.
Modificación de las condiciones de ordenación sustantiva:
- Reducción de alturas permitidas.
- Cambios en retranqueos, ocupación o edificabilidad.
- Limitación de usos o densidad de viviendas.
Inclusión de la finca en ámbitos de:
- Planes de reforma interior.
- Sistemas generales (carreteras, parques, dotaciones).
- Proyectos de remodelación urbana.

Nada de esto tiene por qué reflejarse en la nota simple del Registro de la Propiedad. Y, en muchas ocasiones:

El vendedor no conoce con detalle la situación.
O la explica de forma poco clara, centrándose solo en que “el piso está libre de cargas”.

¿Quieres más información sobre las viviendas fuera de ordenación?

Cómo protegerte antes de comprar viviendas fuera de ordenación

1. Pide siempre un certificado urbanístico

Antes de comprometerte con la compra, exige un certificado urbanístico municipal (o cédula urbanística):

Identifica la clasificación y calificación del suelo.
Indica si el edificio o parte de él está fuera de ordenación o afectado por planeamiento.
Señala afecciones por futuros viales, zonas verdes, dotaciones u otros sistemas generales.

Este documento es clave para detectar viviendas fuera de ordenación antes de firmar.

2. Revisa el planeamiento vigente (PGOU u otros planes)

Consulta el planeamiento urbanístico aplicable:

Plan General (PGOU) u otros instrumentos (planes especiales, de reforma interior, etc.).
Fichas de ordenanza de la manzana o parcela.
Alturas, edificabilidad y usos permitidos.
Afecciones específicas que puedan justificar que una vivienda esté fuera de ordenación.

Puedes hacerlo tú mismo o, mucho mejor, encargarlo a un abogado o técnico especializado.

3. Pide información sobre infracciones urbanísticas

Solicita al Ayuntamiento información sobre:

Expedientes de disciplina urbanística que afecten al edificio.
Sanciones, órdenes de demolición o de restablecimiento de la legalidad.
Situaciones de edificación ilegal que hayan quedado en situación “asimilada a fuera de ordenación” por prescripción de la infracción.

Cuanta más información oficial tengas, más fácil será valorar si esa vivienda entra en el grupo de viviendas fuera de ordenación con riesgo elevado.

4. No te limites al notario y la nota simple

El notario:

Controla la legalidad formal del contrato.
Verifica la titularidad y las cargas inscritas.

Pero el notario no está obligado a realizar un estudio completo de la situación urbanística del inmueble. De igual modo, la nota simple del Registro solo refleja:

Titularidad.
Cargas y gravámenes.
Algunas limitaciones de derecho público si se han hecho constar.

Sin un estudio urbanístico específico, puedes estar comprando una de esas viviendas fuera de ordenación sin saberlo.

5. Consulta a un abogado experto en Derecho Urbanístico e Inmobiliario

Antes de firmar señal, arras o compraventa:

Encarga a un abogado especialista —por ejemplo, un despacho como Marín y Mateo Abogados— que revise toda la documentación:
- Certificados urbanísticos.
- Planeamiento aplicable.
- Situación registral y catastral.
Pide un informe claro por escrito sobre:
- Riesgos urbanísticos.
- Posibilidad de hacer reformas.
- Viabilidad de obtener licencias.
- Potenciales problemas con bancos, seguros y futuras ventas.

El coste de ese asesoramiento es pequeño si lo comparas con el riesgo de quedar atrapado en una de esas viviendas fuera de ordenación sin salida razonable.

Conclusión: viviendas fuera de ordenación, ¿chollo o trampa?

Las viviendas fuera de ordenación pueden parecer, a primera vista, una gran oportunidad:

Buena ubicación.
Precio inferior al mercado.
Sensación de estar aprovechando “la ocasión del año”.

Sin embargo, detrás suele haber:

Serias limitaciones para reformar, ampliar o cambiar el uso.
Dificultades para obtener hipoteca o un seguro adecuado.
Riesgo de expropiación o demolición con indemnizaciones limitadas.
Problemas para revender o transmitir a tus herederos en condiciones normales.

Antes de decidirte, da tres pasos básicos:

Solicita certificados urbanísticos y revisa el planeamiento.
No te conformes con la nota simple ni con explicaciones vagas del vendedor.
Consulta con un abogado experto en Derecho Urbanístico e Inmobiliario.

Porque, en materia de urbanismo, muchas veces lo barato sale muy caro.

Te lo contamos más en detalle en el siguiente vídeo:

Preguntas frecuentes sobre viviendas fuera de ordenación (FAQs)

1. ¿Puedo vivir legalmente en una vivienda fuera de ordenación?

Sí. En la mayoría de los casos, se puede habitar y usar una vivienda fuera de ordenación, siempre que no se realicen obras o cambios que agraven su incompatibilidad con el planeamiento. El verdadero problema está en las limitaciones para reformar, ampliar o reconstruir y en las dificultades para financiar o revender el inmueble.

2. ¿Cómo saber si una vivienda que quiero comprar está fuera de ordenación?

No es suficiente con la nota simple del Registro. Debes:

Pedir un certificado urbanístico al Ayuntamiento.
Consultar el planeamiento vigente (PGOU y planes especiales).
Averiguar si existen expedientes urbanísticos sobre el edificio.

Lo más recomendable es que un abogado especialista revise toda la documentación antes de firmar ningún contrato.

3. ¿Me dará el banco hipoteca para una vivienda fuera de ordenación?

Depende del caso, pero las entidades financieras suelen ser mucho más estrictas con las viviendas fuera de ordenación:

Pueden denegar directamente la hipoteca.
Pueden tasar el inmueble muy por debajo del precio de compraventa.
Pueden exigir garantías adicionales.

Por eso es esencial conocer la situación urbanística antes de firmar cualquier contrato de compraventa u oferta de hipoteca.

4. Ya he comprado y ahora descubro que mi vivienda está fuera de ordenación, ¿qué puedo hacer?

En primer lugar, es necesario:

Analizar la documentación urbanística y la calificación concreta de la edificación.
Valorar si hubo falta de información relevante por parte del vendedor, intermediarios o Administraciones.
Estudiar posibles acciones legales (por ejemplo, por vicios ocultos, incumplimiento contractual o, en su caso, responsabilidad patrimonial de la Administración).

Se trata de un escenario complejo que requiere asesoramiento especializado y una estrategia jurídica a medida.

5. ¿Qué ocurre con las viviendas fuera de ordenación en suelo rústico o no urbanizable?

Cuando hablamos de viviendas fuera de ordenación en suelo rústico o no urbanizable, además del régimen general pueden existir procedimientos específicos de legalización o regularización (como la minimización de impacto territorial en la Comunidad Valenciana). Estos procesos son técnicos y jurídicamente complejos, pero, bien planteados, pueden mejorar de forma significativa la seguridad jurídica del inmueble.