Invertir en una vivienda ocupada ¿Ganga o Trampa jurídica?

Vivienda ocupada: cada vez más inversores se sienten atraídos por el bajo precio de estos inmuebles, que pueden venderse con grandes descuentos respecto al mercado. Sin embargo, adquirir una vivienda sin posesión efectiva entraña numerosos riesgos legales, económicos y procesales que debes conocer antes de firmar. En este artículo te explicamos qué debes tener en cuenta para evitar sorpresas desagradables.

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¿Estás pensando en invertir en una vivienda ocupada? Ganga o trampa jurídica

En los últimos años, la compra de viviendas ocupadas ha despertado el interés de muchos inversores debido a su precio atractivo: pueden venderse hasta un 30% por debajo del valor de mercado. Pero cuidado: lo que parece una oportunidad puede convertirse en un problema legal si no se analizan bien los riesgos.

¿Qué implica comprar una vivienda ocupada?

Comprar una vivienda ocupada significa adquirir un inmueble sin recibir su posesión efectiva en el momento de la compra, es decir, sin la entrega material de la vivienda (lo que se conoce jurídicamente como traditio). Aunque la propiedad se transmite legalmente, el comprador no puede usarla, alquilarla ni venderla hasta recuperar su posesión, normalmente a través de un procedimiento judicial.

Durante ese tiempo, seguirá siendo responsable del pago del IBI, gastos de comunidad, suministros y posibles daños que sufra la vivienda.

Tipos de ocupación

No todas las situaciones de ocupación son iguales. Es fundamental identificarlas antes de adquirir una vivienda ocupada:

Ocupantes sin título: Personas que han accedido sin ningún permiso. Puede actuarse por vía penal o civil.
Ocupación en precario: Personas que residían con consentimiento pero sin contrato. Procede el desahucio por precario.
Con título discutido: Antiguos inquilinos, herederos u ocupantes con derechos que pueden discutirse judicialmente.
Deudores hipotecarios vulnerables: Están protegidos por la ley hasta mayo de 2028 (Ley 12/2023, art. 37).

🧾Casos reales sobre riesgos al comprar una vivienda ocupada

Laura compró una vivienda ocupada procedente de una ejecución hipotecaria sin saber que había menores viviendo en ella. Si están reconocidos como vulnerables, no podrán ser desalojados hasta 2028.
Javier adquirió un piso con inquilinos sin comunicar la venta. Uno de ellos ejerció su derecho de retracto y Javier perdió la propiedad.

Riesgos más comunes al adquirir una vivienda ocupada

Procedimientos judiciales largos y costosos.
Acumulación de gastos (IBI, comunidad, suministros…).
Posibles daños o deterioros en la vivienda.
Pérdida de la propiedad si existe derecho legal de retracto.

Cómo protegerte antes de comprar una vivienda ocupada

Realiza una auditoría posesoria: averigua quién reside en el inmueble y por qué.
Examina la documentación: contratos, recibos, situación registral, etc.
Redacta cuidadosamente el contrato de compraventa, incluyendo cláusulas sobre riesgos, estado de ocupación y responsabilidad.
Si hay inquilinos, realiza todas las notificaciones legales necesarias.
Y lo más importante: busca asesoramiento legal especializado.

Conclusión: ¿merece la pena comprar una vivienda ocupada?

Una vivienda ocupada puede ser una inversión rentable… o un problema judicial que se prolongue durante años. Antes de decidirte por el precio, analiza bien el contexto jurídico.

En Marín y Mateo Abogados te ayudamos a valorar cada caso de forma rigurosa y prevenir complicaciones futuras.

Te lo explicamos mejor en el siguiente vídeo: