El peligro de comprar una vivienda fuera de ordenación

Vivienda fuera de ordenación es un término urbanístico que puede pasarte desapercibido al comprar una casa… pero sus consecuencias legales pueden ser muy graves. Hablamos de inmuebles que, aunque fueron legales en su momento, hoy ya no se ajustan al planeamiento vigente. ¿El resultado? Restricciones para reformar, vender, hipotecar o incluso conservar la vivienda si sufre daños. En este artículo te explicamos qué significa realmente este concepto, qué riesgos implica y cómo protegerte antes de invertir en un inmueble así.

¿Estás pensando en comprar un piso antiguo, barato y bien ubicado? ¡Atención! Hoy te hablamos de un riesgo legal muy común, pero poco conocido: comprar una vivienda fuera de ordenación urbanística.

Puede sonar técnico, pero sus consecuencias son muy reales: problemas con licencias, bancos, reformas… e incluso con el propio Ayuntamiento.

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¿Qué significa que un inmueble sea una vivienda fuera de ordenación?

Una vivienda fuera de ordenación es aquella que fue construida legalmente en su momento, pero que ya no se ajusta a la normativa urbanística actual. Las reglas del planeamiento han cambiado y el edificio ha quedado desfasado.

En estos casos, el inmueble sigue existiendo y se puede usar, pero con importantes limitaciones legales.

¿Qué es la ordenación sustantiva en una vivienda fuera de ordenación?

En urbanismo, la ordenación sustantiva establece cómo debe construirse: alturas, alineaciones, separación entre edificios, usos permitidos, superficie edificable, etc.

Si estas reglas cambian, muchos edificios existentes pasan a ser incompatibles con el nuevo plan general. No son ilegales, pero ya no podrían construirse así hoy.

Por eso se consideran fuera de ordenación sustantiva.

Consecuencias legales de tener una vivienda fuera de ordenación

No se pueden realizar reformas estructurales ni ampliaciones.
No se otorgan licencias para obras mayores.
No se puede reconstruir si sufre daños o colapsa.
No se puede cambiar su uso (por ejemplo, de local a vivienda).
No se pueden agrupar o dividir legalmente.
Dificultades para conseguir hipotecas, seguros o heredar.
Riesgo de expropiación con indemnización limitada.

Ejemplo real de compra de una vivienda fuera de ordenación

Un joven matrimonio compra un piso en el centro histórico de Valencia. Es una finca antigua, céntrica y a buen precio.

Pero cuando solicitan licencia para una reforma interior, el Ayuntamiento la deniega. ¿La razón? El edificio está fuera de ordenación sustantiva según el actual PGOU.

No pueden modificarlo, ni instalar ascensor, ni venderlo fácilmente. Incluso el banco rechaza concederles hipoteca. Su inversión queda atrapada por una situación legal que desconocían.

¿Por qué una vivienda puede pasar a estar fuera de ordenación?

El uso del suelo ha cambiado (por ejemplo, de residencial a dotacional).
La zona se ha declarado no urbanizable.
No cumple con la normativa urbanística vigente.
Está afectado por planes de mejora, ensanche o expropiación futura.

¡Atención! Esta información no siempre figura en la nota simple del Registro. Ni siquiera el vendedor puede saberlo… o no lo menciona.

Cómo protegerte antes de comprar una vivienda de este tipo

Solicita un certificado urbanístico municipal.
Consulta el PGOU vigente del municipio.
Pregunta si hay expedientes urbanísticos abiertos.
No te fíes solo del notario o de la nota simple registral.
Acude siempre a un abogado especialista en Derecho Urbanístico.

Conclusión: lo que debes saber antes de comprar una vivienda fuera de ordenación

Comprar una vivienda fuera de ordenación puede parecer una ganga… pero puede convertirse en una trampa legal.

Podrás vivir en ella, sí. Pero no reformarla, no ampliarla, no venderla fácilmente… e incluso, podrías perderla sin compensación justa.

Antes de comprar, infórmate bien. Consulta a un abogado experto.

Porque en urbanismo, lo barato puede salir muy caro.

Te lo contamos en mayor detalle en el siguiente vídeo:

Preguntas frecuentes (FAQs)

1. ¿Una vivienda fuera de ordenación se puede habitar legalmente?
Sí, puede habitarse, pero con importantes restricciones sobre reformas o usos futuros.

2. ¿Puedo vender una vivienda fuera de ordenación?
Sí, pero su valor puede verse afectado y podría haber complicaciones en la transmisión.

3. ¿Qué certificado necesito para comprobar la situación urbanística de una vivienda?
El certificado urbanístico municipal, emitido por el Ayuntamiento.

4. ¿Un notario me advertirá si el inmueble está fuera de ordenación?
No necesariamente. El notario da fe de lo que se inscribe, pero no analiza la situación urbanística.

5. ¿Qué pasa si una vivienda fuera de ordenación se derrumba?
No se permite su reconstrucción si no se ajusta al plan urbanístico vigente.