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vender la copropiedad

¿Estoy obligado/a a estar en copropiedad si no quiero?

No, no estoy obligado/a, siempre puedo instar la extinción de condominio. Sí puedo vender una copropiedad.

Partimos de los distintos tipos de copropiedad:

  1. Lo normal es la copropiedad al 50% sobre un inmueble o en distinto porcentaje pero siempre a título privativo. Esta situación se da cuando se compra entre personas sin vínculo familiar, es decir, novios, amigos, o entre hermanos, adjudicaciones en herencias, o cuando se compra durante el matrimonio pero el régimen matrimonial es el de absoluta separación de bienes.
  2. La copropiedad para la sociedad matrimonial de gananciales, en este caso el inmuebles es de los cónyuges pero no queda determinada la titularidad individual de cada uno de sus integrantes.

Tanto en un caso como en otro, una de las partes tiene la facultad de solicitar la extinción de condominio o división de la cosa común al otro de los comuneros y para el caso de que no haya acuerdo o ninguno de los dos lo quiera, se puede obligar a la venta judicial mediante la venta acordada por tercero o mediante la subasta.

¿Cómo se divide la cosa común (inmueble)?

Vías de extinción de condominio:

  • Mutuo acuerdo, vía notarial a través de una escritura de extinción de condominio en la que uno de los copropietarios se adjudica el 100 % de la vivienda y compensa al otro económicamente por el 50% del valor de la misma.
  • Judicialmente, puede ser a través del procedimiento de extinción de condómino judicial, si ninguno de los copropietario quiere la vivienda puede instarse la subasta judicial o la venta por tercero especializado (inmobiliaria). El importe de la venta o subasta se reparte entre los copropietarios.
  • Con la liquidación de la sociedad de gananciales, adjudicándose cada uno de los cónyuges bienes inmuebles distintos con valor similar y compensación de los defectos de adjudicación.

Todo esto mientras no existan cargas sobre los inmuebles a repartir o extinguir la copropiedad. 

 

¿Qué pasa si sobre el inmueble sobre el que se quiere extinguir la copropiedad hay constituida una hipoteca?

Siempre que sobre el bien que se adjudicará uno de los copropietarios en exclusiva haya constituida alguna hipoteca, de FORMA SIMULTÁNEA en la notaria hay que hacer una novación del préstamo con el banco liberando al codeudor que cede su % de la propiedad.

Si esto no se hace, el negocio jurídico se queda incompleto, es decir, uno cede su % de la vivienda al otro copropietario que se adjudica el 100% pero a efectos del banco y de los datos de solvencia del Banco de España, seguirá siendo codeudor solidario de la totalidad del préstamo. Es decir, se queda sin casa y con el 100% del préstamo.

 

Puede ser que el banco se niegue a novar el préstamo y liberar al codeudor en tanto en cuanto no se aporte otro codeudor y/o avalista que sea más solvente que el codeudor al que liberar de responsabilidad, así que es prioritario analizar con el banco la viabilidad de la novación del préstamo liberando al codeudor y tener en cuenta los gastos que ello supone. (Notario, registro, impuestos, comisión por novación, etc..),

También se puede cancelar un préstamo y constituirse uno nuevo sobre la vivienda, liberando al codeudor saliente.

Con la liquidación de la sociedad de gananciales, adjudicándose cada uno de los cónyuges bienes inmuebles distintos con valor similar no se le exonera al otro del préstamo hipotecario, en estos casos también es necesaria la novación del préstamo con el banco para liberar al codeudor que ya no tiene derechos sobre la vivienda.

¿Qué solución podemos darle si el banco se niega a la novación del préstamo o a cancelar y hacer otro nuevo?

En caso de que no fuera viable ninguna de las posibilidades anteriores se deben analizar por abogado especializado en la materia las posibles vías de actuación.

  • Puede acordarse entre los copropietarios el alquiler a un tercero,
  • o quien disfruta de la vivienda abone el 100% del préstamo hipotecario hasta que el banco acceda a la novación por cambio de las circunstancias económicas o de solvencia del deudor interesado en quedarse la vivienda.

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¿Y si no hay acuerdo entre las partes copropietarias para vender la copropiedad?

Muchas veces, siendo viable al extinción de condominio y la exoneración de un codeudor por el banco, los partes integrantes son incapaces de ser objetivo y consensuar la salida de la copropiedad, para estos casos en los que hay bloqueo entre las partes siempre nos queda la vía judicial, a través de una demanda de extinción de condominio judicial, en la que, a través del juez saldría la vivienda a subasta, se cancelará el préstamo y si hay sobrante se reparte entre los copropietarios o se pude encargar judicialmente la venta por un tercero especializado (inmobiliaria) para que venda a un tercero la vivienda, cancelándose el préstamo y en caso de que hubiera sobrante, repartiéndolo entre las partes copropietarias.

Todo esto, conlleva un costo económico mayor ya que intervienen los abogados y procuradores de ambas partes, un tasador para dar valor al inmueble y en su caso, un agente inmobiliario que lo comercialice con unas condiciones establecidas judicialmente.

Muy importante hacer un ESTUDIO FISCAL PREVIO para conocer el coste económico de la operación

Vender la copropiedad de mutuo acuerdo

Debemos tener en cuenta que estamos ante dos negocios jurídicos distintos y que todo negocio jurídico conlleva obligaciones fiscales.

Extinción de condominio

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En la extinción de condominio notarial se debe asumir el coste de notaria, registro de la propiedad y la liquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados (1.5% en la Comunidad Valenciana). Desde la Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo, Sección Segunda Sentencia núm. 1.484/2018, de 9 de octubre de 2018,  el impuesto de Actos Jurídicos Documentados únicamente se aplicará al %  que se transmita por el otro % sobre la titularidad del inmueble ya la tenía el copropietario que se queda con el inmueble y ya tributó en su día por ello.

La extinción de condominio no está sujeto al impuesto sobre incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalia municipal), dado que es un acto en el que no existe transmisión de dominio y por tanto, la adjudicación de la cosa común no constituye una operación susceptible de integrar el hecho imponible del impuesto.

Novación del préstamo

Los gastos de la novación del préstamo conlleva igualmente el coste de la notaria y la comisión por novación del préstamo ya que el cambio de deudor o liberación de unos de ellos no es un acto inscribible en el registro de la propiedad.

Vía judicial

Los costes se duplican con los honorarios de abogados, procuradores, tasadores, tercero designados para la venta, tasas de la subasta, liquidación de impuestos, e inscripción registral.

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SIEMPRE DEBE DARSE IGUALDAD EN CUANTO A LAS ADJUDICACIONES SINO ESTAREMOS ANTES EXCESOS DE ADJUDICACIÓN QUE DEBERÁN TRIBUTAR POR EL IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES ONEROSAS (Comunidad Valenciana, 10% del exceso de adjudicación) o se puede entender como una donación entre terceros con las connotaciones fiscales tan gravosas que ello conlleva.

Ejemplo 1:

  • Valor del inmueble : 100.000 €
  • Préstamo pendiente: 100.000 €

Un copropietario se adjudica el 100% del inmueble y se compensa con el 100% del préstamo. No hay exceso de adjudicación.

Ejemplo 2:

  • Valor del inmueble: 100.00 €
  • Préstamo pendiente 60.000 €

Un copropietario se adjudica el 100% del inmueble y el 100% del préstamo y debe compensar económicamente al otro copropietario con 20.000 €.

Si no se compensa, la Agencia Tributaria considerará que hay un exceso de adjudicación a favor del que se adjudica el inmueble y deberá tributar esos 20.000 € por ITP (10%) o en su caso entenderá que hay una donación entre terceros y la carga fiscal será mayor.

Por ello, es fundamental analizar previamente toda la situación por un abogado especializado en estos temas con unos conocimientos muy sólidos en tributación y con ello para asesorar al cliente para que adopte las medidas más beneficiosas sin que se encuentre con sorpresas en un futuro.

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