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Propiedad en uso usucapión

La Usucapión con ejemplos

Pon a tu nombre lo que posees y usas desde hace mucho tiempo

La usucapión o prescripción adquisitiva es una forma de adquirir derechos reales como lo es la propiedad por la posesión durante un determinado tiempo que marca la ley. Te lo explicamos y contamos con algunos ejemplos de Usucapión.

La palabra ‘Usucapión’ viene del latín; “usus” significa usar y “capere” significa adquirir. Adquirir por el uso.

La usucapión se encuentra regulado en nuestro Código Civil en los artículos 1930 y siguientes.

Esta figura jurídica trata de proteger al que durante tiempo ha estado poseyendo como si fuera el dueño y ha estado atendiendo a las obligaciones que al dueño corresponden. Y sanciona al propietario que se ha desentendido de sus obligaciones.

En cuanto a las cosas que se pueden usucapir, el artículo 1936 del Código Civil establece que pueden usucapirse todas las cosas que estén en el comercio de los hombres. Queda excluido lo que no es susceptible de apropiación, o lo que, siéndolo existe alguna ley que lo prohíbe.

La clave es la posesión

Existen dos tipos de usucapión:

  1. la usucapión ordinaria
  2. la usucapión extraordinaria

… en función de los requisitos que exige la ley.

El requisito fundamental de toda usucapión, cualquiera que sea su tipo, es la POSESIÓN:

  • La posesión debe ser en concepto de dueño, es decir, debe actuarse como tal, por ejemplo: en un inmueble, pagar el recibo de contribución.
  • La posesión ha de ser pública, es decir, debe ser conocido que la persona está poseyendo el bien. Excluye las posesiones no conocidas por nadie.
  • Que la posesión sea pacífica. Implica no solo a que no se haya empleado la violencia para tener la posesión, sino también que no se haya iniciado litigio al respecto de esta. No se pueden usucapir cosas que hayan sido robadas.
  • No interrumpida. Deben cumplirse los plazos señalados para cada tipo de usucapión sin interrupción.

Esta interrupción, puede ser de varios tipos:

  1. La interrupción civil: se da cuando el poseedor recibe una citación de un Juez, aunque sea por un Juez que no sea competente, y también se interrumpe por un acto de conciliación, aunque aquí se exige que en los dos meses siguientes se interponga demanda.
  2. Interrupción natural: que se da cuando por cualquier causa se cesa en la posesión durante más de un año.
  3. E interrupción por reconocimiento del que pretende usucapir.

Clases de usucapión

En cuanto a los requisitos específicos de la usucapión ordinaria son los siguientes:

  1. Buena fe del poseedor. Significa que el que posee la cosa tiene que estar en la creencia de que quien se la transmitió o entregó el dueño de esta.
  2. Justo título. Es aquel que resulta suficiente para transmitir un bien. Como, por ejemplo, un contrato afectado por una causa de anulabilidad.
  3. Plazo. Tratándose de la usucapión ordinaria el plazo será de 3 años para los bienes muebles. Por ejemplo: una motocicleta. Y para los bienes inmuebles, por ejemplo: una casa o un terreno, será de 10 o de 20 años según se dé entre presentes o entre ausentes (cuando el propietario reside en el extranjero o en ultramar).

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En usucapión extraordinaria no se requiere, como pasa en la usucapión ordinaria, la buena fe del poseedor ni el justo título.

Ahora bien, se exigen unos periodos de posesión más largos. Para los bienes muebles se exige 6 años y para los bienes inmuebles la posesión debe ser de al menos 30 años.

Existen dos reglas muy importantes para poder cumplir los plazos que marca la ley:

  • En primer lugar, para cumplir con el plazo podemos añadir a nuestro tiempo de posesión, el plazo por el que poseyeron nuestros padres.
  • En segundo lugar, la ley presume, que el que está poseyendo ahora el bien, si lo poseyó en un momento anterior, lo ha estado poseyendo durante todo el tiempo intermedio, a menos que se pruebe lo contrario.

¿Qué debemos hacer para tener la propiedad a nuestro nombre definitivamente?

Para poder adquirir un bien por usucapión es imprescindible iniciar un procedimiento judicial ordinario en el que probar el cumplimiento de todos los requisitos. Para este procedimiento se requiere de abogado y procurador.

Lo fundamental en este tipo de procedimientos es la prueba. Pudiendo utilizar para probar el tiempo de posesión, por ejemplo:

  • los recibos de contribución
  • el justificante de pago de suministros
  • declaraciones de renta donde se declara el inmueble
  • testigos que corroboren el tiempo de ocupación…

El procedimiento judicial terminará con una sentencia que, si nos da la razón, será el título que podamos inscribir en el Registro de la propiedad y se entenderá que se es propietario desde el momento en que se cumplieron los requisitos.

recibos y justificantes Usucapión

Pongamos algunos ejemplos de Usucapión…

Entre todos los ejemplos de usucapión quizás el más común y que todo el mundo puede conocer un caso es el de la ocupación parcial de una parcela rústica colindante. Es decir, se construye un muro o un vallado invadiendo la finca colindante, y pasan lo años y nadie reclama.

Pero también se dan casos de ocupación de propiedades enteras, que pertenecen bien a:

  • herencias yacentes: el propietario falleció y, o no tiene herederos o éstos se desentienden.
  • empresas quebradas o inactivas.
  • suelo público abandonado.

¿Estás en alguno de los ejemplos de usucapión? ¿ocupas o posees durante mucho tiempo alguna propiedad o parte de ella que nadie reclama?

En primer lugar, debes saber qué actos previos has de llevar a cabo para que la venta a un tercero sea segura. Evita sorpresas de retractos o problemas a la hora de escriturar la compraventa.

Si crees que tienes algún tipo de limitación en cuanto a tu propiedad, en Marín y Mateo Abogados somos expertos en derecho inmobiliario y administrativo, podemos ayudarte a solventar esta cuestión y cualquier otra relacionada con la compraventa

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