Fin del plazo del contrato de alquiler… ¿Qué pasa?

LA TÁCITA RECONDUCCIÓN

Un tema importantísimo, pero que en muchas ocasiones es desconocido por las partes que suscriben un contrato de alquiler es la tácita reconducción. Es decir, qué pasa cuando llega el fin del contrato de alquiler. prevista en el Código Civil (CC) y en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Es necesario aclarar que la LAU ha sufrido diferentes modificaciones, siendo que en esta ocasión nos centraremos en la última habida, que aplica a la LAU la redacción del Real Decreto Ley 7/2019. Aunque atendiendo a las diferentes particularidades que cada una de esas modificaciones tiene, lo indicado en este post es aplicable a todas ellas.

¿Qué es la Tácita Reconducción del contrato de alquiler?

En primer lugar, antes de explicar la tácita reconducción, es imprescindible conocer cómo se llega a esta figura legal.

Unas partes, arrendador y arrendatario, incluso un avalista, firman un contrato de alquiler. En esta ocasión, el contrato tiene una duración de un año, pero debemos tener presente que el artículo 9.1 de la LAU prevé una duración mínima de 5 años si el arrendatario así lo desea, a no ser que comunique al arrendador, con una antelación mínima de 30 días a la finalización del contrato o cualquiera de sus prórrogas, su deseo de no renovar ese contrato.

En el supuesto se cumpla ese plazo de 5 años, incluso existe la posibilidad de poder prorrogarlo obligatoriamente 1 año más hasta alcanzar un máximo de 3 años, si ninguna de las partes comunica a la otra su voluntad de no renovarlo, siendo esa comunicación al menos con cuatro meses de antelación en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario (artículo 10 LAU).

Si se alcanzan esos 8 años, entre el contrato que en su día se firmó y las prórrogas, es cuando a partir de ese momento entra en escena la tácita reconducción.

¿Cuándo tiene lugar la Tácita Reconducción?

La tácita reconducción cuando llega el fin del plazo del contrato de alquiler se da cuando “permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador” (artículo 1566 CC). Esto es, aunque ambas partes conozcan de antemano la finalización del contrato y sus prórrogas, es el arrendador el que tiene que comunicar al arrendatario que el contrato ha finalizado y debe abandonar el inmueble.

No obstante, cabe la posibilidad que las partes hayan pactado en el contrato que, a la finalización de éste y sus posibles prórrogas, no opere la tácita reconducción:

…una tácita reconducción que no concurre… en el contrato de arrendamiento se había renunciado expresamente a la tácita reconducción… (STS 3636/2020).

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¿Es una prórroga voluntaria, obligatoria…?

Lo cierto es que no es una prórroga, sino un nuevo contrato el cual se rige por las mismas cláusulas que el primero que se firmó, exceptuando la duración. Y en esta duración es dónde hay que hacer hincapié, porque es sumamente importante para las partes subscribientes.

¿Qué plazo de duración tiene la Tácita Reconducción?

El plazo de duración de la tácita reconducción viene determinado por la forma en qué se ha estipulado la renta del contrato, y no de la manera en que se abona. Indica el artículo 1581 CC que:

Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

Con un ejemplo se entenderá mejor. El contrato puede contener una cláusula que indique:

• La renta asciende a 6.000 € anuales, pagaderos a razón de 500 € mensuales…: En este caso, el plazo de duración será de UN AÑO, es decir, año a año el nuevo contrato se renovará.
• La renta asciende a 500 € mensuales, pagaderos los primeros 5 días del mes…: En este caso, el plazo de duración será de UN MES, es decir, mes a mes el nuevo contrato se renovará.

Conclusión: al arrendatario le interesa la primera opción, y al arrendador la segunda.

Inusual, aunque también sucede en ocasiones, es el pago de las rentas por días, semanas o quincenas. Aplicaremos entonces la misma fórmula explicada.

¿Qué ocurre si llega el fin del plazo del contrato de alquiler, el inquilino no abandona el inmueble?

Un caso que puede llevar a error es que, posterior a la comunicación del arrendador al arrendatario, indicándole que da por finalizado el contrato y debe abandonar el inmueble, lo sigue disfrutando, pagando la renta estipulada. En este supuesto no opera la tácita reconducción, pese a estar el arrendatario al corriente del pago.

Ello es porque se entiende que los pagos realizados es una indemnización al arrendador por no poder disponer del inmueble para un nuevo arriendo, siendo que a favor del arrendador nace un derecho en cuanto a la “indemnización de daños y perjuicios, con base en los art. 1.101 , 1.106. 1.107.2.º en relación al 1.568. todos ellos del Código Civil; aplicada al arrendatario que incumple sus obligaciones contractuales y prolonga la posesión, disfrute…” (STS 20129/1993).

Atendiendo al artículo 1106 CC, cabe la posibilidad de que el inmueble pueda ser alquilado por una renta mayor y, en el supuesto el arrendador lo pueda demostrar, tendría derecho al lucro cesante, esto es, la diferencia de renta existente por no haber desalojado el inmueble el arrendatario.

¿Y si hay varios arrendadores?

En el supuesto de varios arrendadores:

 “es necesario que la voluntad presunta favorable sea predicable de la totalidad de los potenciales arrendadores. Lo contrario implicaría someter de forma forzosa al propietario disconforme a un nuevo vínculo contractual…” (STS 1152/2021).

Todos los arrendadores deben haber prestado su consentimiento, para que opere la tácita reconducción. Con que uno de ellos haya comunicado al arrendador que el contrato ha finalizado, el arrendatario no se puede acoger a ese derecho.

¿Qué ocurre con el avalista del contrato de arrendamiento?

Si no media pacto entre las partes, “cesan … las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal” (artículo 1567 CC), esto es, se extingue la obligación del avalista de seguir garantizando que se cumplan las condiciones estipuladas en el contrato.

Es decir, puesto que nace un nuevo contrato por qué termina el plazo del contrato de alquiler anterior, el avalista del contrato no responde ante la nueva situación.

Acudamos a un profesional y no nos limitemos a descargar un contrato de internet, utilizar un contrato de un conocido. Es importantísimo un contrato bien redactado. Previendo las posibles circunstancias que pueden derivarse del arrendamiento, evitaremos problemas en un futuro.

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