Subastas Judiciales Electrónicas: Cambios importantes a partir del 3 de abril de 2025

La reciente aprobación de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, trae consigo importantes modificaciones en el régimen jurídico de las subastas judiciales electrónicas, que afectarán a todos los procedimientos ejecutivos incoados a partir del próximo 3 de abril de 2025.

Desde su implantación en 2015, el sistema de subastas electrónicas a través del portal de subastas BOE, ha supuesto un gran avance en transparencia y eficiencia de las subastas.

No obstante, la práctica ha evidenciado ciertos vacíos normativos y disfunciones que ahora se intentan subsanar con esta reforma legislativa y que solo serán de aplicación a los procedimientos judiciales incoados a partir del 3 de abril de 2025.

¿Cuáles son las principales NOVEDADES de las subastas judiciales electrónicas con respecto a las SUBASTAS?

1. Información registral actualizada y cargas preferentes

Obligatoriedad de actualizar la información registral si la subasta se demora más de seis meses desde la certificación de cargas,

Obligación de solicitar al ejecutado y a los acreedores preferentes información sobre la subsistencia y cuantía de sus créditos.

Así sabremos la situación actual de deudas y cargas existentes del inmueble que sale a subasta.

2. Mayor protección al ejecutado

La reforma exige una notificación personal al ejecutado no personado, eliminando la eficacia automática del anuncio en el BOE como mecanismo de notificación.

3. Cambios en el desarrollo de la subasta

• Pujas secretas: Durante la celebración, no será pública ni la existencia ni el importe de las pujas. Ahora son pujas a ciegas.
• Duración fija: Las subastas tendrán una duración de 20 días naturales, improrrogables. No se amplía el plazo una hora mas desde la ultima puja.
• Fechas inhábiles: No podrán concluir en sábado ni domingo, ni festivos, agosto ni en el periodo navideño.(24 dic a 6 de enero).

4. Condiciones de los participantes

• El ejecutante podrá intervenir como postor en todo caso, comparezcan o no otros postores, y seguirá exento de depósito, aunque será penalizado si resulta mejor postor y no paga. SI quieres adjudicarse el inmueble debe pujar.
• Los terceros postores deberán consignar un depósito del 10% (muebles) o 20% (inmuebles), con posibilidad de modificación judicial.

5. Supuestos especiales de adjudicación

• El ejecutado gana protagonismo si la subasta queda desierta, pudiendo designar un tercero para adjudicarse el bien, lo cual rompe con la tradicional facultad del ejecutante.
• En subastas de vivienda habitual, se impone un mínimo del 70% del valor para que prospere una adjudicación a un tercero, salvo que se cubra toda la deuda.

6. Mejoras en la eficiencia

• Se eliminan las ofertas con pago aplazado.
• Se reduce el plazo de pago de 40 a 20 días en bienes inmuebles.
• Solo se atenderá la reserva de postura del segundo mejor postor, y los depósitos se devolverán automáticamente si éste no paga.

Te las contamos más en detalle en el siguiente vídeo:

 

¿Cuáles son los PROS y los CONTRAS de estas NOVEDADES LEGISLATIVAS en las subastas judiciales electrónicas con respecto a las subastas?

 Ventajas claras de la nueva regulación:

• Mayor protección al ejecutado: Se evita la pérdida de bienes por precios irrisorios, especialmente en casos de vivienda habitual.
• Pujas más transparentes… aunque sean secretas: Elimina estrategias especulativas que podían distorsionar la subasta.
• Control reforzado para el juzgado: Las nuevas reglas hacen más predecible y ordenado todo el proceso.
• Más garantías económicas: Aumentar los depósitos disuade a postores poco serios y evita adjudicaciones fallidas.
• Reequilibrio de poder: El ejecutado recupera capacidad de decisión en ciertos escenarios, como las subastas desiertas.

Inconvenientes o riesgos a tener en cuenta:

• Aumento de barreras de entrada: Las nuevas exigencias económicas podrían dificultar la participación de pequeños inversores o particulares.
• Menos margen de maniobra para el ejecutante: Quien impulsa el proceso tiene ahora más limitaciones, incluso si no hay pujas.
• Riesgo de subastas sin éxito: Si se eleva demasiado el listón para adjudicar bienes, puede crecer el número de subastas fallidas.
• Mayor complejidad normativa: Las nuevas reglas requieren un conocimiento técnico más profundo para no cometer errores, especialmente en la planificación del procedimiento.

¿A qué subasta se aplican estas NOVEDADES LEGISLATIVAS?

La aplicación de las modificaciones introducidas por la Ley Orgánica 1/2025 es exclusivamente para los procedimientos judiciales incoados a partir del 3 de abril de 2025.

Es decir, no se aplican simplemente por el hecho de que una subasta se publique después de esa fecha.

Lo que determina si se rige por la normativa antigua o la nueva es la fecha de inicio del procedimiento de ejecución (no la fecha de la subasta en sí).

Esto significa que:

• Si un procedimiento se inicia el 2 de abril de 2025, pero la subasta se celebra en mayo, seguirá rigiéndose por las normas anteriores.
• Solo aquellos procedimientos iniciados el 3 de abril de 2025 o después se verán afectados por las nuevas reglas.

Por lo tanto estaremos unos años con distintos tramites de subastas.

Este detalle es clave tanto para ejecutantes como para postores, ya que afecta profundamente los derechos y obligaciones en el proceso.

Más información en el siguiente vídeo:

 

RECOMENDACIONES a tener en cuenta en las subastas judiciales electrónicas a partir del 3 de abril de 2025

Desde Marín y Mateo Abogados, consideramos que este nuevo marco legal refuerza la trasparencia de las subasta, pero también obliga a todos los actores —acreedores, ejecutados y postores— a actuar con mayor preparación y estrategia.

Recomendamos revisar detenidamente cada paso del proceso, conocer bien los nuevos requisitos y contar con un acompañamiento jurídico especializado será, más que nunca, la mejor herramienta para proteger tus intereses.

Cada caso es distinto. Y con estas nuevas normas, y un buen asesoramiento profesional, anticiparse puede marcar la diferencia.

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