Soluciones al uso exclusivo de una vivienda por un copropietario

Cuando dos o más personas son copropietarias de una vivienda puede surgir un problema si uno de ellos la usa de manera exclusiva dejando a los demás fuera de la posibilidad de disfrutarlo.

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¿Qué significa ser copropietario?

Se trata de un conflicto bastante común en las familias en la que uno de los hijos vive con los padres y tras el fallecimiento de éstos, la vivienda pasa a ser propiedad compartida entre varios herederos.

Es un tema delicado que mezcla emociones familiares y cuestiones legales.

¿Qué dice la ley sobre la copropiedad y el copropietario?

El Código Civil, en su artículo 394, permite a los copropietarios servirse de las cosas comunes de forma solidaria y simultánea. Esto significa que la vivienda se puede utilizar por cualquiera de ellos, en cualquier momento, por separado o conjuntamente; sólo hay dos únicas limitaciones:

No deben perjudicar los intereses de la comunidad.
Su uso no puede impedir el derecho del resto de copropietarios a disfrutar del bien.

Esto implica que, aunque uno de los hijos puede utilizar la vivienda, su derecho no es absoluto y debe equilibrarse con los derechos de los demás copropietarios que también tienen derecho a utilizarla.

Posibles soluciones a la copropiedad

Los tribunales han establecido que, aunque la norma general de solidaridad y simultaneidad no puede entenderse de modo absoluto y para todo supuesto, y habrá que tener en cuenta las circunstancias personales y materiales que concurran.

En la práctica, compartir una vivienda entre varios propietarios es especialmente complicado en estos casos:

Cuando es la vivienda habitual de uno de ellos: El copropietario suele argumentar que tiene una necesidad especial para seguir viviendo allí.
Cuando el uso simultáneo es inviable: Es poco factible que todos los copropietarios utilicen la vivienda al mismo tiempo, ya sea por razones de espacio o porque cada uno vive en lugares diferentes. También los tribunales han considerado que, cuando la relación entre los comuneros sea tan tensa que haga que la convivencia sea verdaderamente conflictiva, hay una imposibilidad clara de la utilización por todos los comuneros.

¿Puedo vender mi propiedad o copropiedad libremente?

Para resolver estas situaciones, los tribunales han adoptado varias fórmulas:

Uso por turnos de los copropietarios

Si la comunidad o algún copropietario lo solicita, se puede establecer un sistema de turnos para el uso del inmueble.

Este sistema de turnos implicará el uso exclusivo de la vivienda por cada uno de los comuneros de forma sucesiva y cronológica.

Este sistema es ideal para propiedades que no son de uso habitual (como una casa de vacaciones).

Aunque menos común en viviendas habituales, puede ser una opción en casos excepcionales (por ejemplo, si son tres hermanos, se podría establecer uno uso con carácter anual por cada uno de ellos).

Como causas de oposición a esta solución se argumenta en ocasiones por el copropietario que ocupa la casa, que él/ella necesita más la vivienda que el resto de sus hermanos, si bien, en general los Tribunales consideran que este principio es aplicable al derecho matrimonial cuando se discute sobre la atribución del uso de la vivienda familiar y se valora cuál es el interés más necesitado de protección, no a los supuestos de copropiedad entre hermanos.

Compensación económica

Otra solución cuando uno de los copropietarios utiliza el inmueble de forma exclusiva impidiendo al resto hacer uso del mismo, es solicitar una compensación económica.

Esta compensación se basa en el valor de mercado del uso del inmueble (similar a un alquiler) y se reparte proporcionalmente entre los copropietarios que no lo utilizan según la parte que corresponda a cada comunero.

¿Cómo debe actuar el copropietario afectado si considera que el uso exclusivo por parte de otro perjudica su derecho?

Lo primero que deben hacer es enviar un requerimiento al propietario que ocupa la vivienda de forma excluyente reclamando:

bien el uso compartido, exigiendo su derecho a utilizar la vivienda estableciendo los turnos que consideren.
o, solicitar una compensación económica en proporción a su porcentaje de titularidad.

Para ello, lo mejor es enviar un burofax para que conste que la comunicación es fehaciente y se pueda aportar a un procedimiento judicial si no finalmente no se puede llegar a una solución amistosa.

Te lo contamos mejor en el siguiente vídeo:

¿Tienes una copropiedad o proindiviso que quieres extinguir?

En Marín y Mateo Abogados somos expertos en derecho inmobiliario y administrativo, podemos ayudarte a solventar esta cuestión y cualquier otra relacionada con la compraventa de una vivienda.