Revisar nota simple y catastro antes de comprar vivienda

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¿Por qué es clave revisar la nota simple y el catastro antes de comprar una vivienda?

Antes de comprar una vivienda, solemos centrarnos en si tiene buena orientación, si está bien ubicada o si encaja en nuestro presupuesto. Pero hay un aspecto esencial que muchas veces se pasa por alto y que puede ahorrarte grandes disgustos: verificar la nota simple y el catastro antes de comprar la vivienda. Dos documentos que revelan lo que realmente estás adquiriendo… o lo que deberías saber antes de firmar.

¿Qué es la nota simple y para qué sirve?

La nota simple es un documento emitido por el Registro de la Propiedad. En él aparece quién es el propietario legal del inmueble, si existen cargas (hipotecas, embargos, servidumbres) y cómo se describe jurídicamente: metros cuadrados, ubicación, participación en elementos comunes, etc. Es, en definitiva, el “DNI” legal del inmueble.

🔎 Ejemplo práctico: Imagina que compras una vivienda anunciada con 90 m², pero la nota simple indica solo 70 m². Esa diferencia puede afectar al precio, a la tasación bancaria e incluso a tu capacidad de conseguir financiación.

¿Qué es el Catastro?

El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo gestionado por el Ministerio de Hacienda. En él se recogen los datos físicos, económicos y de localización de cada inmueble: superficie construida, uso (residencial, local, trastero…), año de construcción y la famosa referencia catastral.

🔔 Importante: A diferencia de la nota simple, el Catastro no acredita la propiedad, pero sí tiene impacto en aspectos como el IBI, plusvalía municipal o posibles licencias urbanísticas.

¿Por qué es importante comparar ambos documentos y revisar la nota simple y catastro antes de comprar vivienda?

Porque en muchas ocasiones la información no coincide, y esa diferencia puede derivar en problemas importantes:

Puede que haya más metros construidos de los que constan en el Registro, lo que indica posibles obras no declaradas.
Puede que el uso catastral no se corresponda con la realidad (por ejemplo, una vivienda que figura como local).
Incluso puede suceder que el vendedor no sea el titular registral, aunque tenga un contrato privado.

Estas discrepancias pueden complicar la compra, ralentizar el proceso de escrituración o implicar riesgos legales y económicos.

¿Qué riesgos corres si no los revisas?

Desestimar esta comprobación puede salir muy caro:

Comprar una vivienda con cargas ocultas (hipotecas, usufructos…).
Problemas al inscribir la compraventa si la descripción registral y catastral no coinciden.
Dificultades para obtener financiación, o condiciones más exigentes por parte del banco.
En los peores casos, incluso litigios judiciales para regularizar la situación.

¿Qué debe hacer un comprador responsable?

Antes de presentar una oferta formal:

Solicita una nota simple actualizada en el Registro de la Propiedad.
Consulta la sede electrónica del Catastro y revisa los datos del inmueble.
Compara superficies, linderos, usos, y fecha de construcción.
Si detectas discrepancias o dudas, consulta con un abogado experto o con un técnico.

Recuerda que prevenir vale más que remediar.

Preguntas frecuentes sobre compraventa de inmuebles en Valencia

Conclusión: Cotejar es prevenir

Comprar una vivienda es una de las decisiones económicas más importantes de tu vida. Por eso, cotejar los datos del Registro y el Catastro no es una cuestión de desconfianza, sino de responsabilidad. Solo así evitarás errores costosos y te asegurarás de que el inmueble cumple legal y urbanísticamente con lo prometido.

Porque lo barato puede salir caro…
Y lo que no se ve a simple vista, sí aparece en una nota simple.

¿Quieres saber más? Te lo contamos en detalle en el siguiente vídeo: